Экономические аспекты страхования недвижимости

В соответствии с теорией управления риском страхование произ­водится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом приводят к весьма большим потерям (до полной потери стоимости строения в случае пожара или землетрясения), но происхо­дят сравнительно редко (число сгоревших строений составляет незначительную долю от числа застрахованных). Данное условие позволяет страховым компаниям назначать сравнительно небольшие - приемлемые для страхователя - размеры страховых взносов.

В состав операционных расходов включается денежная сумма, называемая страховой премией, которая передается страховате­лем страховщику частями (страховыми взносами). При этом величина страховой премии задается страховым тарифом, выраженным в процентах от страховой суммы. Размер страховой суммы определяется по соглашению страховщика со страховате­лем, фиксируется в договоре страхования имущества и в соответ­ствии с ГК РФ не может превышать величину «дейст­вительной» стоимости имущества. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже «действительной» стоимости, то при наступлении страхового случая страховщик обязан воз­местить страхователю (выгодоприобретателю) часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

Понятие «действительной» стоимости – стоимость строительства точной копии застрахованного здания в данной местности за вычетом потерь стоимости вследствие износа на дату заключения договора страхования. В практике управления объектами осуществляется (и в экономическом анализе учитывается) страхование ответствен­ности, для которого вводится понятие лимита ответственности – суммы, в пределах которой страховщик будет возмещать убытки при страховании ответственности страхователя. Этот лимит уста­навливается по соглашению сторон, исходя из оценки стоимости ущерба, который может быть нанесен третьим лицам действиями страхователя. Определенный таким образом лимит ответственности является основанием для расчета размера страховых взносов.

Кроме страховой суммы и лимита ответственности важным па­раметром договора страхования является страховой тариф, опреде­ляемый страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий от набора страхуемых рисков, расположения и степени защищенности имущества, материала, из которого изго­товлено страхуемое здание (сооружение), и т.д.

При сравнительно невысокой величине расходов на страхование в сравнении с расходами на системы безопасности, от последних не следует отказываться, поскольку они могут сэкономить расходы на страхование в будущем. Здесь имеется в виду оснащение здания охранными устройствами:

• пожарной сигнализацией (дымовые или тепловые датчики в помещениях, выход на центральный пост охраны здания);

• охранной сигнализацией (объемные датчики в помещениях);

• механическими защитными устройствами (металлические двери, решетки на окнах первого этажа и пр.).

Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги

Расходы на управление задаются в зависимости от размера объ­екта - либо в виде доли эффективного валового дохода (для круп­ных объектов, управляемых специализированной компанией), либо величиной заработной платы управляющего с накладными расхода­ми (для малых объектов, управляемых, например, наемным работ­ником или по совместительству одним из руководителей предпри­ятия-пользователя объекта). При этом предполагается, что и при передаче объекта в управление специализированной компании размер ее вознаграждения (доля от I_еg) определяется так же, как и для малых объектов: расходами на заработную плату управляющих и накладными расходами, включающими прибыль компании, налог на добавленную стоимость и расходы:

• на пользование помещениями, средствами связи, транспортом;

• на делопроизводство (без бухгалтерских и юридических услуг, учитываемых отдельно).

В такой трактовке оценка расходов на управление для больших и малых объектов в принципе должна опираться на рыночные данные о разумном уровне оплаты труда управляющего соответствующего уровня квалификации (уровень квалификации определяет способ­ность управляющего добиваться минимального уровня потерь от недозагрузки и неплатежей при рыночно обоснованном уровне арендных ставок). При этом очевидно, платежи компании будут отличаться от платежей наемному управляющему величиной на­кладных расходов, но последние в любом случае должны включать­ся в статью расходов на управление. Таким образом, при расчете расходов на управление необходимо иметь представление о системе управления и претензиях квалифицированных управляющих на уровень оплаты труда.

Системы объектов, предназначен­ные для сдачи в аренду с целью извлечения дохода, имеют три уровня управления, обеспечивающих соответственно:

• собственно работу на объекте с клиентами, подрядчиками и персоналом (уровень менеджера объекта);

• управление доходностью объекта в тесном сотрудничестве с собственником на основе анализа рынка, назначения ставок арендной платы, управления рисками (уровень менеджера комплекса);

• стратегическое планирование со своевременной сменой при­оритетов и целевых ниш рынка, с реализацией программ управления проектами развития комплексов, формированием культуры профессии, фирменного стиля и имиджа компании (уровень высшего менеджера - руководителя компании).

Очевидно, что наиболее успешное решение задачи управления объектом обеспечивается, если система предусматривает реализа­цию функций всех трех уровней управления.

Таким образом, если на объекте работает только один наемный управляющий, то он либо должен сам обладать качествами и зна­ниями управляющих всех трех уровней и их помощников, либо должен предусматривать привлечение соответствующих консуль­тантов - с примерно тем же (если не большим) объемом финансиро­вания, что и при передаче объекта управляющей компании. Все эти рассуждения приводят к выводу о возможности оценки расходов на собственно управление объектами любых размеров по единому правилу - в процентах от эффективного валового дохода, причем величина этого процента и размер вознаграждения за управление объектом может устанавливаться исходя из претензий управляющих соответствующего уровня на оплату труда.

В России размеры компаний пока малы, вследствие чего претензии топ-менеджеров и менеджеров комплексов на соотношение уровней доходов с менеджерами объекта скромные. Менеджеры высших уровней, не обладая пока что достаточно высоким уровнем квалификации и не имея должного объема работ, реально выполня­ют функции менеджера уровня ступенькой ниже. Однако с учетом высоких рисков работы российских управляющих компаний в условиях нестабильного рынка, сложившаяся на рынке услуг по внешнему управлению недвижимостью в крупных городах практика назначения вознаграждения управляющих компаний на обозначен­ном выше уровне 5-6% от эффективного валового дохода представ­ляется достаточно обоснованной.

Завершая обсуждение вопроса об уровне расходов на оплату труда управляющего, обоснуем «привязку» его к эффективному валовому, а не к чистому операционному доходу (с целью стиму­лирования снижения расходов). Дело в том, что объем работы управляющего тем больше, чем больше перечень работ (и статей расходов), и, например, при управлении недвижимостью бюджет­ного предприятия средства поступают только на покрытие расхо­дов. В то же время, при переходе от полной аренды к распределен­ной аренде или при уменьшении или исключении из обязанностей управляющего сдачи помещений в аренду вознаграждение этого управляющего уменьшается вместе с уменьшением эффективного валового дохода.

В российской практике к расходам на управление нередко добавляются и расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Этот вид расходов задается долей от эффективного валового дохода (до 5% от I_еg), а - при представлении вместе с расходами на собственно управление - суммарные расходы оцениваются в 10-12% от I_еg. Существенно то, что с ростом размера компании (и общей площади объектов, нахо­дящихся под ее управлением) доля этих расходов уменьшается.

При расчете расходов на бухгалтерские услуги следует иметь в виду, что по объектам разных собственников управляющая компания открывает разные счета в банках и, как минимум, для операций по каждому такому счету выделяется отдельный бух­галтер. Уточнение общих расходов на бухгалтерию проводится на основании рыночных данных об уровне заработной платы высо­коквалифицированных бухгалтеров (главного бухгалтера фирмы, старших бухгалтеров для комплексов объектов и бухгалтеров объектов) - с накладными расходам. При этом размеры заработ­ной платы бухгалтеров и накладных расходов, как правило, привязываются к размеру заработной платы менеджера соответ­ствующего уровня (в накладные расходы включаются и расходы на аудиторские проверки).

Расходы на юридические услуги рассчитываются также по за­тратам на обеспечение функционирования юридической службы компании – с учетом рыночно обоснованных уровней оплаты труда, а также специфических особенностей статуса и состояния отноше­ний собственности, обременений и практики договорных отношений с арендаторами и подрядчиками.