Анализ функционального устаревания объекта

Функциональное устаревание связано с рассогласованием эксплуатационных, функциональных, эстетических характеристик улучшений с характеристиками, предпочитаемыми типичными пользователями в современных рыночных условиях. Анало­гично физическому износу функциональное устаревание подраз­деляется на исправимое и неисправимое. Эти виды функцио­нального устаревания различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта. Потери стоимости, связанные с этими двумя видами устаревания, оцениваются разными способами:

• при исправимом устаревании - по затратам на его устранение,

• при неисправимом устаревании - по величине капитализиро­ванной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Оба типа функционального устаревания чаще всего вызываются «элементными» недостатками трех типов: отсутствием элемен­тов конструкций или инженерного оборудования, необходимых для типичного пользователя (группа «a»); несоответствием характеристик элементов конструкций или оборудования современным требованиям (группа «b»); избытком величины количественной характеристики какого-либо элемента («фактора производства») над величиной, предпочитаемой типичным пользователем (группа «с»). Кроме этих простейших форм проявления недостатков учету подлежат также упоминавшиеся выше несоответствия современным требованиям архитектурно-планировочных характеристик строения, стиля и качества дизайна интерьера и экстерьера, а также другие проявления сложных комбинаций «элементных» недостатков (группа «d»).

При анализе влияния исправимых функциональных недостатков целесообразно использовать алгоритм, основанный на расчете превышения суммы прошлых затрат (на создание оценивае­мого объекта) с дополнительными затратами (на исправление недостатков) над суммой затрат на создание объекта без недостатков (все на дату оценки).

Учет устаревания юридической сущности объекта

Изменение правового статуса объекта за время его жизни - с ухудшением (или с улучшением) качества и ценности юридической сущности объекта оценки - должно быть учтено в качестве своего рода «износа» (обновления) этой сущности с соответствующей корректировкой величины стоимости воспроиз­водства или замещения, найденной расчетом в рамках затратного подхода. Это означает, что в случае возникновения за время жизни объекта каких-либо обременений прав собственности, надлежит учитывать величину «юридического устарева­ния» или «устаревания юридической сущности» объекта.

Величину потери стоимости (ΔE_law и D_law) вследст­вие этого вида устаревания можно оценивать техниками, аналогич­ными техникам компенсационных корректировок метода сравнительного анализа сделок. Однако, в отличие от рыночного подхода, когда корректировки применяются к ценам объектов-аналогов, в рассматриваемом случае упомянутая корректировка должна применяться к расчетной вели­чине стоимости самого объекта.

Обратим внимание на некоторую особенность учета влияния «юридического устаревания» в упомянутом выше случае обремене­ния объекта оценки договором аренды со ставкой арендной платы, меньшей рыночной. Направление корректи­ровки стоимости воспроизводства может меняться в зависимости от среднерыночного уровня потерь доходов из-за недозагрузки и неплатежей. Таким образом, если обнаруживается, что оцениваемый объект сдан в аренду по ставке арендной платы, несколько меньшей рыноч­ной, но с полной занятостью помещений, то обременение объекта арендным договором может оказаться как «износом» («юридиче­ским устареванием») - с отрицательной корректировкой (уменьше­нием), так и «благоприобретением» («юридическим обновлением») - с положительной корректировкой (увеличением) стоимости. Это последнее увеличение стоимости может трактоваться как получение дополнительной прибыли предпринимателя.