- •1. Определение понятия и состав объекта недвижимости
- •2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости
- •Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды Характеристики природных элементов объекта недвижимости
- •Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости
- •Элементы и характеристики физической среды
- •Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости
- •Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости
- •3. Характеристики недвижимости как экономического блага
- •Операции с недвижимым имуществом
- •4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости
- •5. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена Формирование цены спроса
- •Формирование цены предложения
- •Равновесная цена на рынке недвижимости
- •6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа
- •Определение понятия нормы отдачи
- •Учет налогообложения, инфляции и рисков
- •7. Моделирование цен предложения и спроса
- •8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости Доходная часть бюджета
- •Структура операционных расходов
- •Чистые доходы объекта недвижимости
- •9. Планирование доходной части бюджета Формирование потенциального валового дохода
- •Определение текущих рыночных ставок арендной платы
- •Прогнозирование ставок арендной платы
- •Расчет эффективного валового дохода
- •10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов
- •Экономические аспекты страхования недвижимости
- •Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги
- •Оценка расходов на маркетинг
- •Расходы на ресурсы и эксплуатацию
- •11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования
- •Расчет платежей по обслуживанию долга
- •Феномен финансового левереджа
- •12.Назначение оценки и определение понятий стоимости Базовые понятия и цели оценки
- •Понятие рыночной стоимости
- •Экономические виды стоимости, производные от рыночной стоимости
- •Нормативные и вспомогательные виды стоимости
- •13.Принципы и процедуры оценки недвижимости Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности
- •Принципы анализа влияния рыночной среды
- •Анализ влияния предпочтений типичных пользователей
- •Процедуры оценки недвижимости
- •14.Доходный подход к оценке, метод прямой капитализации доходов
- •Общие положения
- •Базовое соотношение доходного подхода
- •Техники мультипликаторов валового дохода
- •Техники коэффициентов капитализации
- •Техники остатка
- •Сравнительный анализ техник метода прямой капитализации доходов
- •15.Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал
- •Техники непосредственного дисконтирования
- •Модельные техники
- •Техники ипотечно-инвестициоиного анализа
- •Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи
- •16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж
- •Методы оценки
- •Ценообразующие факторы как элементы сравнения
- •Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки
- •Техники количественного анализа
- •Техники качественного анализа
- •17.Затратный подход к оценке недвижимости Метод капитализации издержек
- •Метод компенсации издержек
- •Алгоритм реализации методов затратного подхода
- •Расчет затрат на создание улучшений Виды затрат на создание строительной продукции
- •Расчет стоимости улучшений
- •Определение прибыли предпринимателя
- •Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания Техника суммирования потерь стоимости
- •Оценка физического износа
- •Анализ функционального устаревания объекта
- •Учет устаревания юридической сущности объекта
- •Анализ «внешнего» устаревания объекта
- •18. Методы оценки земельного участка
- •Сравнительный подход к оценке земли
- •Методы и техники капитализации чистой земельной ренты
- •Оценка земли методом выделения
- •Метод капитализации издержек и доходов
- •19.Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Алгоритм выбора варианта ннэи
- •20.Анализ экономических рисков в оценке недвижимости
- •Методология анализа рисков Типы и факторы рисков
- •Алгоритм анализа и оценка рисков
- •Методы анализа и ранжирование рисков
- •Практика анализа экономических рисков
- •Анализ чувствительности к изменению факторов
- •Многофакторный анализ рисков
- •Принятие решения о выборе варианта ннэи в условиях риска
- •Выбор варианта ннэи в условиях неопределенности
Ценообразующие факторы как элементы сравнения
Группа факторов |
Элементы группы для сделок купли-продажи |
Элементы группы для арендных договоров |
1. Качество прав |
1.1. Обременение объекта договорами аренды |
1.1. Наличие обременений прав пользования |
1.2. Сервитуты и общественные обременения |
1.2. Ограничения срока и условий продления договора |
|
1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта |
1.3. Отсутствие регистрации договора |
|
2. Условия финансирования |
2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя |
2.1. Условия назначения ставок арендной платы |
2.2. Платеж эквивалентом денежных средств |
2.2. Платеж эквивалентом денежных средств |
|
3. Особые условия |
3.1. Наличие финансового давления на сделку |
3.1. Наличие финансового давления на сделку |
3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой |
3.2. Нерыночная связь арендной ставки с ценой продажи |
|
3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие |
3.3. Специальные условия стимулирования арендаторов |
|
4. Условия рынка |
4.1. Отличие цены предложения от цены сделки |
4.1. Отличие цены предложения от цены сделки |
4.2. Изменение цен во времени |
4.2. Изменение цен во времени |
|
5. Местоположение |
5.1. Престижность района |
5.1. Престижность района |
5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения |
5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения |
|
5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) |
5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) |
|
5.4. Качество окружения (рекреация и экология) |
5.4. Качество среды (рекреация и экология) |
|
6. Физические характеристики |
6.1. Характеристики земельного участка |
6.1. Архитектурно-планировочные решения |
6.2. Размеры и материалы строений |
6.2. Размеры и форма помещений |
|
6.3. Износ и потребность в ремонте строений |
6.3. Потребность в ремонте помещений |
|
6.4. Состояние окружающей застройки |
6.4. Состояние окружающей застройки |
|
7. Экономические характеристики |
7.1. Возможности ресурсосбережения |
7.1. Эффективность управления расходами |
7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ |
7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ |
|
8. Сервис и дополнительные элементы |
8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
8.2. Наличие парковки и (или) гаража |
8.2. Наличие парковки и вспомогательных помещений |
|
8.3. Состояние системы безопасности |
8.3. Состояние системы управления и безопасности |
|
8.4. Наличие оборудования для бизнеса |
8.4. Наличие оборудования для бизнеса |