Метод компенсации издержек

Этот метод предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (права собственности или права заключения договора аренды) земельного участка vi как свободного и рыночной стоимости улучшений У_ь, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя (девелопера) - за вычетом потерь стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания - все на дату оценки:

V_o= V_l+V_b=V_l+E_b+Prof-Dep=V_l+E_b(1+Pr)(1–D). (5.8)

Здесь введены обозначения:

E_b=E_d+E_id+E_ad - сумма всех издержек, обеспечивших создание улучшений, но рассчитанных на дату оценки - так, как будто объект был построен мгновенно (в этих суммах отражены как собственные средства, так и сумма кредита, полученного на строительство);

Prof - прибыль предпринимателя как сумма, которая обеспечи­вает доход на весь капитал (E_b), вложенный в создание улучшений (включая доход на собственный капитал и проценты по кредиту);

Dep - потери стоимости из-за физического износа, функцио­нального и внешнего устаревания;

Pr=Prof/E_b; D=Dep/(E_b+Prof).

Прежде всего, отметим, что, как сказано выше, прибыль пред­принимателя отнесена к улучшениям, поскольку со временем улучшения стареют («изнашиваются»). Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда вклад улучшений в стоимость объекта становится пренебрежимо малым, т.е. выполняется условие V_b≈0. Это означает, что при совпадении даты оценки с концом срока экономической жизни улучшений стоимость объекта становится равной стоимости земельного участка, сохраняющего свой потенци­ал под новую застройку. Здесь нужно иметь в виду, что последнее условие должно предусматривать освобождение земельного участка от устаревших улучшений в том состоянии, при котором затраты на снос и утилизацию улучшений могут быть полностью скомпенсиро­ваны продажей «продуктов» сноса - элементов конструкций и материалов. Таким образом, сказанное выше подтверждает обосно­ванность избранного способа представления зависимости рыночной стоимости объекта от степени изношенности объекта соотношением (5.8): к моменту полной амортизации улучшений (D=1) стоимость объекта становится равной рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, из представленных рассуждений следует, что прибыль предпринимателя, проявляющаяся вследствие создания улучшений, «изнашивается» одновременно с ними. Это означает, в частности, что при расчете потерь стоимости Dep абсолютные величины затрат на ремонты, планируемые с целью устранения «износов», должны рассчитываться с добавлением прибыли пред­принимателя, определяемой по правилам, предусмотренным для расчета величины Prof.

Дополнительно обратим внимание на вопрос о том, «изнашива­ется» ли земля и как такой износ отразится на рыночной стоимости объекта. В связи с этим следует учитывать, что земля как актив:

• изнашивается физически - вследствие эрозии, радиоактивного и химического загрязнения, подтопления, зарастания;

• подвергается функциональному и внешнему устареванию или обновлению из-за появления или отмены отраслевых, градо­строительных и юридических обременений, неблагоприятного или благоприятного изменения экологической обстановки, из­менения внешней транспортной и ресурсной инфраструктуры и др.

При оценке объекта недвижимости методом «капитализации из­держек», а также методами доходного подхода необходимо учитывать влияние различных видов изменения характери­стик участка и среды на капитализируемые издержки, доходы и реверсию.

Величина введенной в (5.8) рыночной стоимости V_l права собственности на землю или права заключения договора аренды участка отличается от введенной выше величины издержек E_l на приобретение аналогичного права «при­вязкой» к моменту времени. Дело в том, что V_l – рыночная стои­мость на дату оценки, а E_l – та же стоимость, но рассчитанная на дату, предшествующую дате оценки и «отстоящую» от этой даты на время реализации девелоперского проекта создания улучшений оцениваемого объекта. Это замечание касается и величины издержек на создание улучшений: здесь все эти издержки E_b «привязываются» к дате оценки, в то время как по (5.4) и (5.5) издержки E_b* рассредо­точены частями по горизонту реализации проекта создания улучше­ний. В условиях непрерывного роста цен на строительные материа­лы надлежит учитывать, что E_b*< E_b. Это следует учитывать при индексации строительных издержек, рассчитанных по ценам базис­ного уровня, а также иметь в виду при подлежащем обсуждению способе определения прибыли предпринимателя в (5.8) с использо­ванием (5.4)-(5.5): для нового объекта (D=0) оба метода должны дать одно и то же значение стоимости, но в действительности Prof*>Prof из-за того, что E_b*< E_b и E_l<V_l.

Заметим также, что представленная ранее сумма E_l платежей за право застройки (право собственности, право аренды, право пользо­вания), несомненно, связана с возможностью застройки участка под ту или иную функцию: чем выгоднее функция, тем выше плата за пользование. В (5.8) введено обозначение коэффициента Pr общей нормы прибыли предпринимателя (девелопера), не совмещающего свои функции с функциями подрядчика. Можно ожидать, что (по аналогии с (5.4)) эта норма зависит от ожидаемой общей нормы отдачи на капитал Y_oc (внутренней нормы рентабельности для проекта) и обеспечивает справедливое вознаграждение инвестору за использование его средств, «замороженных» на период строительст­ва и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию.

Теперь обратимся к введенному в (5.8) обозначению коэффици­ента D (depreciation) суммарных потерь стоимости. Величина этого коэффициента связана с коэффициентами физического износа D_w и функционального устаревания D_f физической сущности улучшений, устаревания юридической сущности объекта D_law, а также D_en внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного) устаревания или обновления (D_en может быть как больше, так и меньше нуля).