20.Анализ экономических рисков в оценке недвижимости

Мы говорим о риске, когда деятельность осуществляется в усло­виях неопределенности, связанной с недостатком информации о путях реализации, затратах и результатах программ управления эксплуатацией и развитием недвижимости, и когда неудачный выбор решения может с оцениваемой степенью вероятности привес­ти к потерям материальных ресурсов и денежных средств.

Существенно, что понятие риска связано с необходимостью вы­бора в условиях неопределенности одного варианта решения из набора альтернатив, причем рисковая ситуация отличается от любой другой ситуации неопределенности наличием возможности объек­тивной или субъективной оценки вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств и (или) развития процессов. Здесь термином «ситуация» обозначается совокупность предпосылок и условий, определяющих способы и результаты осуществления данного вида деятельности.

Обратимся к проблеме анализа и учета рисков в оценке и кон­салтинге. Здесь под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе выработки и принятия решения - с учетом оценки вероятности успеха или неудачи в достижении поставленной цели, а функциями управления риском предусматриваются:

• анализ рисковых ситуаций - с выявлением факторов риска и оценкой их последствий;

• выбор варианта использования объекта или реализации проек­та из набора альтернатив;

• определение путей и средств минимизации рисков;

• подготовка мер по нейтрализации или компенсации потерь. При этом для целей реализации доходного подхода к оценке

наиболее важной оказывается первая функция управления, для выбора варианта ННЭИ объекта оценки и экономического анализа проектов нужны две первые функции, для консалтинга и менедж­мента в сфере недвижимости - все функции. Ниже особое внимание будем уделять анализу рисков и обоснованию выбора альтернатив, а также планированию расходов на реализацию функций минимиза­ции рисков и компенсации потерь.

Методология анализа рисков Типы и факторы рисков

Для участников (субъектов) рынка недвижимости источники и последствия рисков разнообразны, выделим наиболее существен­ные из них. В табл. представлены две группы рисков, разли­чающиеся источником опасности - внешние (систематические, не диверсифицируемые) и внутренние (несистематические, дивер­сифицируемые).

Типы рисков	Внешние (не диверсифицируемые)	Внутренние (диверсифицируемые)
Физические	Загрязнение среды	Скрытые дефекты
	Техногенные катастрофы	Пожары и аварии на объекте
	Природные катастрофы	Изъяны технологий
Правовые	Нестабильность политики	Погрешности документов
	Несовершенство законов	Неисполнение контрактов
	Изъяны госрегулирования	Правовые издержки
	Конфликты со странами	Запреты диверсификации
Экономи­ческие	Насыщение рынка	Просчеты маркетинга
	Недостаток ресурсов	Операционные потери
	Нерасчетная инфляция	Низкая ликвидность
	Спад в экономике	Убытки из-за персонала
Финансо­вые	Недоступность кредитов	Срывы финансирования
	Неустойчивость валюты	Валютные потери
	Государственный долг	Потери кредитоспособности
Социаль­ные	Отношение к инвесторам	Проблемы с соседями
	Социальные конфликты	Трудовые конфликты
	Преступность в регионе	Преступления на объекте

Все перечисленные выше типы рисков могут про­являться в конкретном событии с материальным ущербом для объекта («статические» риски), или в процессе реализации проекта вследствие изменения обстоятельств с потерей или с увеличением доходности объекта («динамические» риски).

В частности, к динамическим будем относить риски непредви­денных изменений стоимостных характеристик объекта и проекта вследствие изменения первоначальных управленческих решений, а также рыночных и (или) политических обстоятельств - с последст­виями, снижающими или повышающими доходность объекта и проекта его развития. Статическими будем считать риски потерь реальных активов вследствие нанесения ущерба собственности или неудовлетвори­тельной организации работ - с последствиями, снижающими цен­ность объекта.