8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости Доходная часть бюджета

Важнейшей экономической характеристикой доходного объекта недвижимости является «рентный доход», генерируемый земельным участком и улучшениями. При использовании объекта в качестве финансового (инвестиционного) актива рентный доход определяет­ся как сумма средств, передаваемых пользователем собственнику в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени. Размер суммы и сопутствующие условия определяются соответствующим арендным договором, в котором обозначаются все условия, существенным образом влияющие на уровень арендного дохода. В частности, устанавлива­ются пять форм расчетов за аренду объекта (или его элементов), среди которых наиболее распространенной является форма едино­временных или периодических денежных платежей.

В этом случае для расчета арендной платы указывается удельная характеристика - ставка арендной платы, определяемая как аренд­ный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Если использование в качестве финансового актива объектов недвижимо­сти того вида, к которому принадлежит объект анализа и оценки, является типичным, то, как правило, анализ доходности оцениваемого объекта можно выполнять, опираясь на доступную информацию о рыночных ставках арендной платы для аналогичных объектов.

При характеристике доходности объекта недвижимости, исполь­зуемого в качестве реального актива («операционная» недвижи­мость для прибыльного производства товаров и услуг), доходность объекта определить сложнее. В связи с этим следует иметь в виду, что во всех случаях доходного использования недвижимости необ­ходимо отличать рентный доход объекта от дохода, генерируемого бизнесом, реализуемым на данном объекте.

При аренде объекта бизнесменом арендная плата (рентный до­ход объекта) составляет лишь часть дохода от бизнеса (от продажи товара - продукта этого бизнеса). Величина этой платы может быть определена как денежная сумма, которая остается после платы за использование в бизнесе наемного труда и ресурсов (финансов, материалов, машин), предназначенных для производства товара, а также за обеспечение управления бизнесом - все с учетом соответ­ствующих частей прибыли и налогов, относящихся к указанным компонентам бизнеса.

В составе рассчитанного таким образом рентного дохода (аренд­ной платы) в общем случае остаются (не вычитаются из дохода от бизнеса) средства на оплату персонала, ресурсов, налогов, а также прибыль, относящиеся к элементам объекта недвижимости (к земле, строениям, коммуникациям и пр.). Очевидно, что рентный доход (арендная плата), определенный вышеприведенным образом, может быть использован в расчете характеристик доходности объекта недвижимости как реального актива. Однако приведенный алго­ритм расчета рентного дохода целесообразно использовать также и при обосновании величины арендной ставки для объекта недвижи­мости как финансового актива. В обоих случаях задача упрощается, если имеется информация о рыночных ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Начнем анализ с характеристики бюджета объекта, доходная часть которого определяется на основе рыночных данных об аренде объектов, аналогичных анализируемому объекту

Наименование	Обозна­чение	Сим­вол	Примечание
Потенциальный валовой доход = Potential Gross Income	ПВД = PGI	Ipg	Контрактная арендная плата Iрс
			Платежи за перерасход ресурсов Iph
			Рыночная арендная плата Ipm
			Прочие доходы Iра
Потери дохода = Vacancy & Collection Loss	ПД = V&L	IpgKvl	Потери от недозагрузки IpgKv
			Потери от неплатежей IpgKl
Эффективный валовой доход = Effective Gross Income	ЭВД = EGI	Ieg	Ieg=Σ Ipgi(1-Kvi)(1-Kli)
Операционные расходы = Operation Expences	ОР = ОЕ	Еo	Постоянные Еc.
			Переменные Еv
Чистый операционный доход = Net Operating Income	ЧОД = NOI	Io	Io = Ieg - Е0
Выплаты по обслужи­ванию долга = Mortgage Debt Service	ОД = DS	Im	Im= Vm Rm
Чистый валовой доход = Pre-Tax Cash Flow	ЧВД = PTCF	Ie	Ie= Io - Im= Ve Re
Налог на прибыль = Tax	Нал = Tax	Tpr	Tpr = KT(Ie-Am)
Чистый доход = After-Tax Cash Flow	ЧД = ATCF	Iat	Iat = Ie(1- KT)+ KT Am
Доход от продажи объекта = Reversion	ДПО = Rev	Vn	За вычетом расходов на сделку

«Стартовой» характеристикой доходности объекта является по­тенциальный валовой доход (ПВД = I_pg). Этот вид дохода определя­ется как максимально возможная денежная сумма, планируемая к получению в течение предстоящего года (после даты оценки или даты приема объекта в управление) – при наиболее эффективном коммерческом использовании всего потенциала всех элементов объекта. ПВД включает в себя четыре составляющие:

• контрактную годовую арендную плату I_рс - выплаты по дого­ворам аренды, остающимся действующими в течение всего или части соответствующего года;

• платежи за перерасход ресурсов I_ph - надбавки за превышение норм использования временных, энергетических и других ресур­сов, процентные надбавки к арендой ставке при превышении оборота бизнеса над оговоренным базовым уровнем, другое;

• рыночную годовую арендную плату I_pm - арендные платежи за планируемую сдачу в аренду по рыночным ставкам всех не занятых арендаторами основных помещений, в том числе за­нятых собственником или нанятым им персоналом;

• прочие доходы I_ра за год, включая: арендную плату за землю под автостоянкой, платежи за размещение рекламы на фасаде здания или на стенах внутри здания и пр., предназначенного исклю­чительно для арендаторов основных помещений объекта.

Первые три составляющие отражают­ся в действующих или планируемых к заключению договорах аренды, связанных, так или иначе, с использованием основных помещений, в то время как четвертая составляющая относится к свободной части земельного участка, а также к помещениям и к элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Отметим обязательность учета всех названных компонентов по­тенциального валового дохода, значимость которых должна прове­ряться при анализе с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Здесь нужно учитывать, что управляющий объектом в интересах собственника старается реали­зовать все мыслимые и доступные возможности извлечения доходов при эксплуатации объекта.

Все перечисленные выше доходы, как правило, не могут быть получены в полном объеме:

• из-за потерь, связанных с недозагрузкой - вследствие ограни­ченного спроса или потери времени на смену арендаторов;

• из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

С учетом предположения, что потери от недо­загрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, можем рассчитать эффективный валовой доход (ЭВД = I_eg) как разность ПВД и потерь от недозагрузки и неплатежей.