Структура операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные Е_c и условно переменные Е_v формируемые из довольно полного общего перечня расходов. В табл. представлен примерный перечень операционных расходов, соответст­вующий «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных расходов, связанных с функционированием арендуемых элементов объекта недвижимости.

Заметим, что в «классической» теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта; переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Указанное разделение недостаточно логично, так как в состав ресурсов на отложенный ремонт включаются как переменные, так и постоянные расходы. В частности, в резерв замещения включаются:

• расходы, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия по­лов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснаб­жения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования);

• расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил (кровля, наружная отделка стен), а также за­траты на восстановление эксплуатационных качеств систем теплоснабжения и обеспечение безопасности, планируемые даже для объекта, временно выведенного из эксплуатации.

Например, к постоянным расходам следует отнести:

• минимальные расходы на управленческий учет;

• затраты на упоминавшееся «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;

• расходы на эксплуатацию полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте;

• указанные выше затраты на своевременный ремонт кровли и сетей из средств, планируемых как резерв замещения.

Уже на данной стадии анализа операционных расходов нужно иметь в виду, что в их состав не включаются:

• платежи по обслуживанию долга (они вычитаются позднее из чистого операционного дохода);

• амортизационные отчисления (резерв средств на возврат капи­тала остается в составе всех видов доходов);

• капитальные вложения в развитие объекта (они должны вычи­таться из чистой прибыли);

• доходы от корпоративного бизнеса, использующего недвижи­мость (недвижимостью генерируется только часть доходов от бизнеса);

• налоги на прибыль (учитываются позднее на стадии расчета доходов).

В составе этих расходов не должны присутствовать также затра­ты, не включенные в плату за пользование объектом (например, при «распределенной» аренде). В то же время следует иметь в виду, что в составе операционных расходов должны быть представлены все затраты, сопровождающие получение доходов, включенных в потенциальный валовой доход (в том числе прочих доходов).

Существенно, что в состав источников получения дополнитель­ных (прочих) доходов включаются ресурсоемкие виды сервисного бизнеса: прокат и мелкий ремонт автомобилей, мебели и техники. Использование таких источников в практике управления недвижимостью в принципе возможно. Однако включение в доходную часть бюджета объекта недвижимости не только платы за использование элементов объекта недвижимости для организации бизнеса, но также и других частей дохода от бизнеса возможно лишь при соблюдении дополнительных условий. Прежде всего, собственно расходы на персонал, материалы, ремонт технологического оборудования и автомобилей должны включаться в состав операционных расходов. Кроме того, все аспекты этого бизнеса (сервисного для арендаторов помещений) должны быть полностью подконтрольны управляющему объектом недвижимости. Последнее важно, поскольку в вознаграждение управляющего включается оплата его труда, затраченного на получение этих доходов.

Вид расходов	Постоянные Еc	Переменные Еv
Налоги	На недвижимость	На зарплату персонала
Страховка	Страховка	–
Управление	Управленческий учет	Зарплата управляющих с накладными расходами
Бухгалтерские и юридические услуги	Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи	Бухгалтерское и юридиче­ское обслуживание аренд­ных и подрядных отноше­ний
Маркетинг и работа с арендаторами	Исследование рынка и реклама	Работа по удержанию арендаторов
Энергоснабжение	Антиаварийное тепло­снабжение здания	Теплоснабжение арендуе­мых помещений
	–	Электроснабжение
	–	Газоснабжение
Коммунальные услуги	–	Водоснабжение
	–	Канализация
	–	Удаление мусора
Эксплуатация	–	Вентиляция, кондициони­рование
	–	Расходные материалы
	–	Обслуживание лифтов
	–	Дезинсекция
	Уборка территории	Уборка помещений
Техническое обслуживание	Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений	Мелкий и отложенный ремонт облицовки, обору­дования и сетей
Обеспечение безопасности	Автоматизированная система оповещения	Служба безопасности
	–	Надбавки за сверхурочные услуги
Прочие расходы (из прочих доходов)	Обслуживание реклам­ных носителей	–
	Обслуживание телесис­тем и сетей	Обслуживание телеприем­ников
	Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок	Автосервис для пользова­телей
	Обслуживание мастер­ских	Индивидуальные услуги
	Другое	Другое

Отметим здесь и особенность учета капитальных затрат на под­весные потолки, перегородки, пристройки: независимо от того, предусмотрены эти вложения арендным договором или нет, и от того, на чьи деньги (собственника или арендатора) они создаются, капитальные затраты в состав операционных расходов не включа­ются, так как финансироваться они должны из чистой прибыли.

Имеются особенности и в учете амортизационных отчислений: в состав операционных расходов они не включаются, но учитываются при расчете налога на прибыль, когда в качестве налогооблагаемой базы используется денежный поток до уплаты налогов, уменьшен­ный на годовую сумму упомянутых амортизационных отчислений.