16. Договор аренды земельного участка

Аренда земельного участка:

1. По договору арендыо (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

2. Формулировку «или во временное владение» Крассов не понимает… Как может быть временное пользование без временного владения – вопрос открытый

3. Предметом договора аренды могут быть земельные участки (ст.606 ГК). В аренду могут быть переданы земельные участки и иные природные объекты, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

4. Общий порядок заключения договора аренды регулируется гражданским законодательством, а земельное законодательства указывает на особенности

5. Ст. 22 ЗК – в аренду сдаются земельные участки, которые не изъяты из оборота. Перечень изъятых участков закреплен в п.4 ст. 22 ЗК. Однако из этого правила есть исключение – п.11 ст.22, если такая возможность прямо предусмотрена ФЗ

6. Основание приобретения права пользования – договор аренды. Если участок находится в публичной собственности, то дополнительно требуется принятие индивидуального правого акта, на основании которого заключается договор (земельный участок предоставляется на основании процедуры - п.1 ст.39.1 ЗК, организуются торги в форме аукциона, но возможны и исключения – без торгов)

7. В ЗК предусмотрены 32 случая заключения договора аренды без проведения торгов

8. Порядок подготовки организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды урегулирован ст. 39.11, 39.12, 39.13 ЗК. Условие предоставления в аренду без проведения торгов – ст.39.14 ЗК

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором – собственность арендатора.

В договоре аренды ЗУ должны быть указаны:

• Местоположение

• Целевое назначение

• Кадастровый номер и иные признаки, позволяющие идентифицировать ЗУ

• Размер арендной платы

Объектом аренды может быть только ЗУ, прошедший гос. кадастровый учет и не изъятые из оборота если иное не предусмотрено ФЗ.

Договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев:

• в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ;

• в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ

• и там еще 30 оснований, когда он предоставляется на праве аренды без проведения торгов

Договор аренды ЗУ, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Арендатор ЗУ, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды ЗУ третьему лицу, в пределах срока договора аренды ЗУ без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды ЗУ не предусмотрено иное. (п. 5, ст. 22 ЗК).

В указанных случаях ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится новый арендатор ЗУ, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды ЗУ не требуется.

Срок договора аренды:

По общему правилу определяется сторонами. Но есть регулирование отдельных видов ЗУ. В таких случаях ФЗ или иным НПА может быть установлен min./max. срок аренды и определенная цель использования ЗУ:

• Д-р аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах зарезервированных земель, заключается на срок, не превышающий срок резервирования этих земель.

• для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;

• для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;

• собственникам здания или сооружения – до 49 лет;

• для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;

• для огородничества – до трех лет.

Также для некоторых участков могут быть установлены дополнительные требования. Например,

• Если ЗУ был передан в аренду по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, то передача прав и обязанностей арендатора допускается только с одновременной передачей прав и обязанностей по договору о комплексном освоении.

• Договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого ЗУ.

• Договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Примеров можно приводить миллион, думаю, ему будет достаточно.

Помимо общих обязанностей арендатора, установленных в ГК, ЗК дополнительно требует следующее:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

• своевременно приступать к использованию ЗУ в случаях, если сроки освоения ЗУ предусмотрены договорами;

• своевременно производить платежи за землю;

• соблюдать при использовании ЗУ требования различных нормативов и регламентов

• не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; и тд.

По ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. (ст. 621 ГК)

Но в некоторых случаях ЗК устанавливает исключения из этого правила. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды ЗУ. (п. 3, ст. 35 ЗК).

Арендатор ЗУ, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого ЗУ без проведения торгов. (п. 15 ст. 39.8 ЗК)

New! Ст. 39.7 Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/мун собственности.

• Размер определяется в соответствии с принципами определения арендной платы, установленными Правительством.

• Если договор заключается на аукционе – плата определяется по результатам аукциона (если один участник – начальная цена аукциона).

• Порядок определения размера устанавливается Правительство, Органом гос власти субъекта либо органом МСУ.

• В исключительных случаях размер определяется не выше размера земельного налога в отношении такого ЗУ если договор аренды заключается: с лицом, имеющим право на предоставление в собственность бесплатно ЗУ, с лицом, если заключен договор о развитии застроенной территории, с гражданами, имеющими право на первоочередное приобретение ЗУ, с лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории и т.д

Общие начала:

1. принцип экономической обоснованности;

2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки(не м.б. больше чем в 2 раза суммы земельного налога, если переоформляли ОВП в аренду);

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

6. принцип запрета необоснованных предпочтений.

Общие и Специальные основания прекращения

1. ГК: Досрочное расторжение по требованию арендодателя(пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки) и по требованию арендатора (арендодатель создает препятствия к пользованию, имущесвто имеет неоговоренные недостатки, арендодатель не производит кап.ремонт).

2. ЗК. П.2.ст.46

• По инициативе арендодателя

1. При ненадлежащем использовании (с грубым нарушением правил рационального использования, порча, невыполнение рекультивации³, неиспользование участка для с/х назначения или жилищного строительства для этих нужд в течение 3х лет)

2. При изъятии ЗУ для гос/мун нужд

• По требованию арендодателя при расторжении договора комплексного освоения территории

Нельзя прекращать договор аренды в период полевых с/хработ.

NEW! Ст. 39.8 Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности

• При заключении договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должны быть проведены работы по рекультивации ЗУ.

• Договор Аренды ЗУ, находящегося в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии свободного доступа граждан водному объекту

• Договор аренды заключается с победителем аукциона

• Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов!

• Если ЗУ предоставляется для комплексного освоения территорий, должен быть заключен договор о комплексном освоении территорий одновременно с арендой + должны быть обозначены обязательства по осуществлению мероприятий и по освоению территорий

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства