5. Понятие «правовой режим земель»

В ст. 1 ЗК есть принцип: «8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их

А. принадлежности к определенной категории и

Б. разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства».

Правовой режим – совокупность способов и правовых инструментов, определяющих содержание отношений, являющихся предметом регулирования.

Правовой режим земель - установленная законом система общественных отношений по использованию отдельных частей земельных ресурсов.

Правовой режим земель — установленный законом порядок государственного регулирования использования и охраны земли, обеспеченный мерами предупреждения правонарушений и установленной ответственности за их совершение.   

Правовой режим отражает особый характер правового регулирования использования и охраны земель. Всякий собственник земли, арендатор, инвестор – руководствуется в первую очередь правовым режимом, так как он должен знать, какими правами он обладает и что может делать и должен делать.

В ЗК ПОНЯТИЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ НЕТ – указаны лишь правовые средства, с помощью которых он формируется.

Евтихеев: «Правовой режим – статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель, т.е. выполнение органами земельного управления основных функций. Т.е. это полномочия органов».

Аксененок: «Правовой режим – это земля как объект отношения, круг землепользователей этой земли, права и обязанности их, а также порядок государственного управления этими землями, и формы ответственности для пользователей»,

Краснов: «правовой режим – это порядок возможного или должного поведения по отношению к земле, направленный на обеспечение рационального использования земли».

Ныне идея такая, что правовой режим – это средство обеспечения рационального использования и охраны земель в той части, что земля – это объект природы, природный ресурс, а земельный участок – это недвижимое имущество, которое требует учета прав собственника.

ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА:

Таким образом, правовой режим земель – совокупность правовых институтов:

- закрепляющих систему прав на землю, т.е. право собственности и иные права на земельный участок.

- закрепляющих управление государства в сфере рационального использования и охраны земель.

- закрепляющих ответственность. Однако в рамках ЗП существует только один вид ответственности – принудительное прекращение прав на землю (принудительное изъятие земельного участка) за нарушения земельного законодательства.

- закрепляющих особенности оборота земель (оборотоспособность).

Правовая форма оборота – это сделки, т.е. действия граждан направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом. Особенности оборота имеются и в каждой конкретной сделке.

Смежные понятия: правовой режим категорий земель, правовой режим земельного участка

- «Правовой режим категорий земель». Такое понятие в законе существует и применяется соответственно не ко всем землям вообще, а только к отдельным категориям. При этом в рамках категории земель особо охраняемых территорий, такой правовой режим называется «особый правовой режим земель».

- «Правовой режим земельного участка» - это уже более конкретное понятие. Оно сводится к конкретным правам и обязанностям собственника, владельца, пользователя или арендатора земли. Правовой режим земельного участка определяется на основе следующих факторов:

- Целевое назначение категории земель в составе которой находится участок.

- Осуществление по отношению к данному участку функций управления. Например, если земельный участок СХ используется не по назначению, то он может быть изъят.

Виды правового режима земель:

1. общий (присущий всему составу земель Российской Федерации);

2. особенный (особый - присущий отдельным категориям земель);

3. специальный (конкретный - присущий конкретным земельным участкам).

Элементы = объекты правового воздействия:

1) право собственности и иные права на землю и обязанности;

2) особенности оборота земельных участков;

3) управление в сфере использования и охраны земель;

4) ЗП ответственность.

3 фактора, влияющих на выбор правового режима:

1) принадлежность к категории (7);

2) разрешённое использование, определённое в результате зонирования(категория: земля населённых пунктов, разрешённое использование – с/х зона)=> в основном на землях населённых пунктов;

3) конкретные требования зак-ва.

Инструменты определения режима:

1) территориальное планирование;

2) резервирование;

3) изъятие;

4) перевод из одной категории в другую;

5) ограничения прав на землю;

6) обременения имущества (публичный сервитут, право на имущество, ипотека, аренда, доверительное управление);

7) градостроительное зонирование в населённых пунктах;

8) функциональное зонирование в ООПТ.

Способы определения правового режима земель.

Ст. 1 ЗК говорит: правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования согласно зонированию территории и требованиям законодательства.

Таким образом три правовых фактора влияют на режим: категория, зона, и разрешенное использование (конкретные требования законодательства).

Кроме того, согласно пп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК при определении режима учитываются и внеправовые, то есть природные, социальные, экономические и иные факторы.

Также имеются еще такие факторы, как: ограничения прав и публичные сервитуты.

Таким образом основные факторы это:

- Категория земель.

Об этом чуть ниже.

- Зона.

Зонирование осуществляется как правило на землях населенных пунктов, но на других категориях это также происходит.

- Разрешенное использование (конкретные требования законодательства) – или более точно – вид использования земли в конкретных целях, или назначение земельного участка.

Разрешенное использование устанавливается уже на общей совокупности всех факторов (зона, категория).

- Неправовые факторы: природные, социальные, экономические.

- Ограничения прав.

Ограничение происходит путем установления зон с особыми условиями использования земель, санитарных зон, охранных зон, задача которых ограничить права лиц использующих земельные участки в публичных интересах.

- Публичные сервитуты (ст. 23).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Категории земель как один из способов установления правового режима.

ВСЕ земли делятся на категории в зависимости от ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

Категория земель – совокупность земельных участков:

- выделенных в качестве особой группы в зависимости от экономического, социального и природного значения.

- однородных по целям и функциям.

Определение целей использования земли – объективно необходимо, дабы организовать процесс использования. Своеобразное исключение – земли запаса – категория земель, целевое назначение которых не определено.

Целевое назначение и соответственно категорию земли определяют уполномоченные органы власти НА ОСНОВАНИИ ДАННЫХ КАДАСТРА (ст. 8 ЗК).

*Действует принцип сохранения особо ценных земель и земель ООПТ. По данному принципу изменение целевого назначения ценных земель СЪ, Леса, ООПТ, культурного наследия етс, на другие цели ОГРАНИЧИВАЕТСЯ или запрещается.

Разрешенное использование земельного участка, как способ определения правового режима земель.

Не может быть такого, чтоб земли определенной категории целиком использовались согласно целевому назначению.

Это было бы просто глупо. Потому в ЗК стали выделять виды использования земельного участка в конкретных целях (или назначение земельного участка, или то самое разрешенное использование земельного участка).

Таким образом, благодаря этому некоторые земельные участки имеют смешанный правовой режим.

Как было сказано выше, разрешенное использование определяется на основе норм территориального (не путать с другими видами) зонирования.

- Таким образом, в силу сложившейся практики зонирование также проводится главным образом на населенных пунктах, а, следовательно, согласно ГрК правила такого зонирования содержатся в

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМ РЕГЛАМЕНТЕ.

При этом конечно нельзя забывать, что на других категориях это также возможно, просто пока не тщательно урегулировано.

При этом действие Градостроительных регламентов НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на земельные участки в границах территорий памятников, ансамблей, в границах территорий общего пользования, в территориях, занятых линейными объектами, а также территориях. Предоставленных для добычи полезных ископаемых.

Также Градостроительные регламенты не действуют для земель Лесного, Водного фонда, земель запаса, земель ООПТ (кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также для СХ угодий, и наконец земельных участков расположенных в границах особых экономических зон.

- Во-вторых, разрешенное использование выделяется при предоставлении земельного участка для строительства с его формированием без предварительного согласования. Но процедура опять же отсутствует четко прописанная.

- В-третьих, разрешенное использование определяется в схемах зонирования территорий для размещения СОДНО.

Разрешенное использование – это правовая основа для возмещения лицом, использующим земельный участок различных зданий, а также проведения работ. Вместе с тем, это и его ограничение, так как за пределы разрешенного использования он выйти не может.

Разрешенное использование содержится даже в записи ЕГРП по данному участку.

*Почему мы используем термин назначение земельного участка параллельно с разрешенным использованием?

Дело в том, что разрешенное использование – только для земель населенных пунктов, которые регулируются ГрК.

А для других земель используется термин – НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УАЧСТКА.

Но пока ни один ФЗ не регулирует порядок выделения назначений земельного участка. Только разрешенные использования и только в ГрК.

Таким образом, если сделать вывод:

Разрешенное использование – это установление конкретной цели использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок (в некоторых случаях объект недвижимости на нем), на основании осуществления определенных процедур (зонирование) или действий органов государственной власти.

Назначение земельного участка – это установление цели, определение прав и обязанностей, на основании указания в законе на допустимые цели использования при совершении определенных действий ОГВ (например, предоставление земельного участка).

Ограничение – это запрет на определенные виды деятельности и требования о воздержании от определенных действий, связанных с использованием земли, предусмотренных законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичный статус.

Ограничения прав на землю как способ определения правового режима земель (ст. 56 ЗК РФ)

Это возникло в силу того, что публичные интересы диктуют необходимость установления ограничений.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основание установления – закон, административный акт, решение суда.

Ограничение бывает бессрочное и срочное. Допускается возмещение убытков при ограничении прав на землю.