Тема 28. Договір найму (оренди)

При опануванні цієї теми студент повинен розкрити поняття договору найму (оренди), під яким слід розуміти договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.. 759 ЦК).

Варто вказати, що правове регулювання договору найму (оренди) здійснюється главою 58 ЦК, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та окремими правилами найму.

Метою договору є забезпечення передання майна у тимчасове користування.

Слід розкрити юридичні ознаки договору, вказати, що він є: взаємний, консенсуальний (реальний), відплатний.

Зазначте, що сторонами договору є (як юридичні, так і фізичні особи) наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких обмежень.

Необхідно звернути увагу на істотні умови договору, яким виступає предмет, а саме може бути (ст. 760 ЦК України): а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд за неодноразового використання (неспоживна річ); б) майнові права.

Вкажіть на форму договору: усна або письмова.

Зверніть увагу, що договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3-и місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Запамятайте: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Особливу увагу потрібно приділити питанням оплати, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Періодичність плати за користування майном відбувається щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд або зміна (індексація) розміру плати за користування майном.

При розгляді даної теми необхідно знати, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Необхідно звернути увагу на те, що плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошовій або натуральній формі.

Зверніть увагу, що статею 774 ЦК передбачено передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тож піднаймач може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного в договорі найму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. Припинення його спричиняє припинення договору піднайму.

Наймодавець має право:

• після закінчення строку дії договору вимагати повернення речі, що є предметом договору;

• у разі неможливості відновлення пошкодженої речі вимагати відшкодування завданих йому збитків;

• відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд;

• у випадку не виконання наймачем обов'язку щодо повернення речі, вимагати від нього сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю в прострочений час.

Наймодавець зобов'язаний:

• передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму;

• передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню;

• попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;відшкодувати шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок її особливих властивостей або недоліків, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Наймач має право:

• поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця;

• у випадку належного виконання своїх обов'язків за договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору на новий строк;

• у випадку належного виконання своїх обов'язків за договором, у разі продажу речі, переданої в найм, переважне право перед іншими особами на її придбання.

Наймач зобов'язаний:

• вносити плату за користування річчю;

• у присутності наймодавця перевірити справність речі;

• усунути погіршення речі, які сталися з його вини;

• у разі припинення договору негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або в стані, який було обумовлено в договорі;

• відшкодувати шкоду на загальних засадах, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою в найм.

Договір найму (оренди) припиняється у разі:

• закінчення строку його дії;

• смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;

• ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем;

• розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законом.

• закінчення строку договору.

Відповідно до ст. 783 ЦК, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту

речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було

покладено на наймача.

Відповідно до ст. 784 ЦК, наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.