Тема 34. Договір найму (оренди) житла

При опануванні цієї теми студент повинен з’ясувати, що договір найму (оренди) житла – це договір при якому одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК України).

Розкрийте юридичні ознаки договору, вкажіть що він є: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний, каузальний - оскільки обов'язковою його умовою є мета - житло передається наймачеві тільки для проживання в ньому.

Розрізняючи право власності на житло, необхідно визначити такі види найму:

• договір найму (оренди) житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

• договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).

Особливу увагу потрібно приділити тому, що правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму — ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Потрібно зазначити, що сторонами в договорі найму житла є наймодавець і наймач. Відповідно до законодавства, можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, то вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб .

Сторонами договору найму житла в будинках державного і громадського житлового фонду є житлово-експлуатаційна організація (в разі її відсутності - підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму житла в будинках приватного житлового фонду наймодавцем є власник житлового будинку.

У договорі мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Вони набувають рівних із наймачем прав і обов'язків щодо користування житлом. Наймач та особи, що постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити в житло інших осіб для постійного проживання в ньому.

Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання в помешканні іншій особі (особам) без стягнення плати за користування житлом (тимчасові мешканці).

Форма договору - письмова (ст. 811 ЦК України).

Зверніть увагу на суттєві умови договору найму житла, якими є предмет, ціна та строк.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок чи його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання в ньому. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому. Житловий будинок-це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно- правовими актами, та призначена для постійного в ній проживання.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму житла. Якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, то плата, визначена в договорі, не може його перевищувати.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, то наймач вносить її щомісяця.

Строк договору найму житла. Він укладається на строк, встановлений договором. Якщо в ньому строк не встановлено, то договір вважається укладеним на п'ять років. Договір найму житла в будинках державного та громадського фонду має безстроковий характер.

Визначте особливості договору найму житла, який може бути укладений на строк до одного року. Він має певні особливості, а саме:

• у договорі не вказуються особи, які постійно проживають із наймачем;

• наймач не має права дозволити проживання тимчасовим мешканцям;

• наймач не має права укладати договір піднайму;

• наймач не має права провадити заміну наймача в такому договорі;

• у наймача немає переважного права укладати договір найму на новий строк, а також права на придбання житла в разі його продажу.

Слід розкрити зміст договору, який складають відповідні права й обов'язки сторін.

Основні обов'язки наймодавця:

• надати житлове помешкання наймачу;

• здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором.

Основні обов'язки наймача житла (ст. 815 ЦК):

1) використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Причому він не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;

2) своєчасно вносити плату за житло (у строк встановлений договором найму житла, а якщо строк не встановлено — щомісяця). Крім того, зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

3) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором.

Наймач має право:

1) вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця;

2) дозволити, за попереднім повідомленням наймодавця, тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом, тому повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання;

3) переважне право на укладення договору найму житла на новий строк у разі спливу строку договору, а у разі продажу житла — переважне перед іншими особами право на його придбання;

4) укласти договір піднайму житла.

В ході вивчення теми, зверніть увагу, що відповідно до ст. 810-1 ЦК передбачена оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі — вигодонабувачу.

За договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:

1) найменування сторін;

2) характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;

3) строк, на який укладається договір;

4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5) умови дострокового розірвання договору;

6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;

7) права та зобов’язання сторін;

8) відповідальність сторін;

9) інші умови, визначені законом.

Відповідно до ст. 283 ЦК за договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Розірвання договору найму житла передбачено ст. 825 ЦК. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом

Необхідно звернути увагу на те, договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

При опануванні цієї теми студент повинен з’ясувати особливості при яких наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.