Качественная оценка земель

Здесь объектом оценки выступает почвенный покров и технологические свойства элементарного хозяйственного выдела, т.е. не сами почвы, а земля со всем комплексом естественных факторов плодородия (климат, рельеф, гидрологические условия, свойства почвообразующих и подстилающих пород), растительный и животный мир, а также технологические свойства земельного участка. В ходе оценки средневзвешенный балл бонитета элементарного хозяйственного выдела корректируется через поправочные коэффициенты на природные условия и технологические свойства.

II. Экономическая оценка земель сельскохозяйственных угодий

Под экономической оценкойпонимается оценка качества земли как средства сельскохозяйственного производства. Земля как средство производства в сельском хозяйстве обладает рядом особых качеств, которые при оценке надо количественно соизмерить, это можно сделать с помощью оценки плодородия земли и ее местоположения. Природное плодородие земли путем воздействия труда людей, достигнутого уровня развития науки и техники переходит в экономическое плодородие. При оценки земли учитываютэкономическое плодородие, т.е. в равной степени как естественные свойства земли, так и экономические факторы производства.

В сельском хозяйстве качество земли экономически выражает величина затрат на производство единицы продукции. Таким образом, в основу экономической оценки земли положено различие в качестве земли, определяемое эффективностью равновеликих затрат, вложенных в землю разного качества.

При такой сравнительной оценке земли главным критерием является урожайность, другим критерием служит нормальный уровень затрат на производство той или иной культуры.

В качестве обобщающих экономических критериев при оценке земли могут быть использованы валовая продукция (в денежном выражении и в зерновых или кормовых единицах), валовой доход и чистый доход, дифференциальная рента, отнесенная к единице площади угодий. Дифференциальная земельная рента обеспечивается различиями в природных условиях, местоположении участков (дифференциальная рента I) и применением интенсивных методов земледелия, добавочных вложений капитала (дифференциальная рента II).

Цели оценки

Классификации и используемые оценочные критерии не могут быть едиными, они зависят от целей оценки земель или других природных ресурсов.

В зависимости от целей оценки, т.е. от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка, оценка которого проводится, все виды стоимости делятся на две группы:

• стоимости в пользовании;

• стоимости в обмене.

Стоимость в пользовании – стоимость объекта при существующем использовании. Она не предполагает продажу на открытом и конкурентном рынке или смену характера использования и является базовой стоимостью для определения инвестиционной и страховой стоимостей, для целей налогообложения. Поскольку стоимость в пользовании определяется субъективными предпочтениями владельца относительно использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью. На практике употребляются потребительная, инвестиционная и страховая стоимости.

Потребительная стоимость, или нормативная цена землихарактеризует стоимость участка определенного качества и местоположения с учетом потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. По потребительной стоимости, в основном, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения. На потребительной стоимости как базе оценки основываютсяинвестиционная стоимость,представляющая собой максимальную цену с учетом ожидаемой доходности в соответствии с инвестиционными целями, истраховая стоимость,определяемая положениями страхового контракта.

Стоимость в обмене– это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной. Стоимость в обмене более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, заключения договоров аренды и т.д.

Базой оценки в этой группе служит рыночная стоимость. Это расчетная величина денежной суммы, за которую земельный участок должен переходить из рук в руки на дату оценки. По рыночной стоимости, главным образом, оцениваются земли несельскохозяйственного назначения. Производными от этого вида стоимости являютсярыночная стоимость при существующем использовании, предусматривающая неизменность дальнейшего функционирования независимо от эффективности,альтернативная рыночная стоимость, учитывающая проведение реконструкции и модернизации улучшений и т.п. работ, иликвидационная стоимость, которая рассчитывается без проведения адекватного маркетинга.

В настоящее время разница между потребительной и рыночной стоимостью на землю может быть очень велика.