Определение рыночной стоимости земельных ресурсов

Мировая экономическая практика выработала общие подходы к оценке недвижимости. (Земельные ресурсы, как и подавляющее большинство природных ресурсов, относятся к разряду недвижимости.) Используются 3 основных подхода или метода оценки:

• затратный,

• сравнения продаж,

• капитализации дохода (доходный).

Затратный метод

Затратный метод, или метод суммирования затрат применяется для оценки объектов сложной структуры. Стоимость рассчитывают как стоимость земельного участка плюс затраты на так называемые улучшения – леса, многолетние насаждения, возведенные здания (сооружения), мелиоративные системы и т.п. Причем учитывается и величина износа улучшений. Таким образом, стоимость собственно земельного участка можно определить как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью воспроизводства улучшений за вычетом их износа.

Затратный метод часто не дает объективной оценки стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Но он может быть полезен в случае отсутствия достоверных данных о совершенных сделках с аналогичными земельными участками без улучшений. В целом для самостоятельной оценки земельного участка затратный метод практически не применяется.

Метод сравнения рыночных продаж

Метод сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке. Метод основан на сборе данных о реальных продажах, спросе и предложениях аналогичных объектов, всестороннем анализе продаж, сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами и последующей корректировке фактических цен.

При наличии достоверной информации данный подход позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка. Однако метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при резких изменениях экономических условий. До последнего времени у нас в стране мог использоваться лишь частично, во-первых, из-за недостаточности данных о сделках и, во-вторых, несоответствия рыночных цен на землю нормативным.

Доходный метод

Доходный метод, или метод капитализации дохода подразумевает определение стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Рассчитанная таким способом стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Данный подход используется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить уровень доходов на основе анализа ставок арендной платы за земли аналогичного качества, поскольку арендная плата отражает величину земельной ренты. Применение этого метода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, точного учета уровня доходов.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим на основании одного или нескольких методов производятся расчеты и проводится сравнительный анализ результатов, позволяющий взвесить достоинства и недостатки использованных для получения оценки информационных баз и установить окончательную оценку объекта.

Оценку стоимости проводят оценочные организации или независимые оценщики, оформившие свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке. Основной целью оценки стоимости является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату в соответствии с назначением оценки.

Процесс оценки стоимости земельного участка состоит из следующих этапов:

• подача заявки и конкретизация задачи по оценке;

• заключение договора;

• сбор и анализ информации;

• расчет стоимости оцениваемого участка земли;

• согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости;

• оформление отчета о результатах оценки стоимости.

Спрос и цена на землю зависят от назначения и свойств земельных участков, местоположения и степени развития инфраструктуры, экологической безопасности, а также платежеспособности покупателей. При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, которые влияют на стоимость оцениваемого участка.