Контрольные вопросы:

1. Критерии оценки земель. Качественная оценка почв и земель.

2. Экономическая оценка земель. Виды стоимостей.

3. Основные методы оценки рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земли.

4. Государственный земельный кадастр. Цели, принципы и схема ведения земельного кадастра.

5. Кадастровая оценка земель. Агропроизводственная группировка сельскохозяйственных угодий по пригодности для сельскохозяйственного использования.

6. Методики кадастровой оценки различных категорий земель.

Глава 6. Особенности землепользования и землеустройства Зарубежных стран

⁴⁷На решение земельного вопроса в конкретных странах сильное влияние оказали их социально-экономические, исторические, этнокультурные, природные и иные особенности, определившие значительное разнообразие форм земельного строя в мире. И хотя в последнее время наблюдается некоторая общая направленность сдвигов в этой сфере, связанная с усилением роли рыночных факторов, взаимозависимости стран через международный обмен, возросшими экологическими требованиями, значение национально-государственной, региональной специфики остается весьма существенным. Причина этого не только в существовании определенного «груза прошлого», который сдерживает прогрессивные тенденции в аграрной экономике, особенно в менее развитых странах. Существует целый ряд объективных факторов, обусловивших возникновение довольно различных моделей земельного строя – саморазвивающихся систем отношений по поводу земли между использующими ее субъектами, государством, органами самоуправления и общественными организациями. Важно, что в рамках этих моделей даже в равной степени прогрессивные сдвиги могут не только принимать разные формы, но и осуществляться на совершенно иной принципиальной основе. Более того, формы доказавшие свою эффективность в одной стране, далеко не обязательно будут столь же эффективны в другой.

Наибольшие отличия наблюдаются в земельном строе между развитыми и развивающимися странами. В развитых государствах его в целом можно охарактеризовать как капиталистическое фермерство, в развивающемся мире существуют разнообразные сочетания современных форм с полуфеодальными и дофеодальными отношениями (помещичье землевладение, латиноамериканский латифундизм, долговое рабство, плантационный тип хозяйства, субаренда, подсечно-огневое земледелие в условиях общинного хозяйства и др.), а в некоторых случаях дают о себе знать и последствия социалистических экспериментов.

Существенные различия существуют и в странах Запада и Востока. Особенности аграрных отношений в Японии, причисляемой зачастую к Западу с точки зрения уровня развития, связаны как с малоземельем, так и с этнокультурными факторами. В стране достигнут один из самых высоких в мире уровней государственной поддержки сельского хозяйства, все фермеры являются участниками системы сельскохозяйственной кооперации, созданной и контролируемой государством.

В земельных отношениях, аграрной политике между экономически развитыми странами также существуют значительные различия. В Западной Европе, несмотря на историческую общность развития фермерского сектора разных стран и проведение в рамках ЕС единой сельскохозяйственной политики, ярко проявляется региональная специфика проведения аграрной политики. Это объясняется разной историей аграрных отношений. В частности, сильно варьируют размеры фермерских хозяйств: средняя площадь колеблется от 3,5 га в Греции, 7,5 га в Италии до 65 га в Великобритании. В Дании действует законодательное ограничение размера фермерского хозяйства до 150 га, причем фермер обязательно должен жить на своей земле. Различны масштабы применения наемного труда в выполнении фермерских работ: наивысший показатель характерен для Великобритании – не менее 40% общего объема трудозатрат, в Нидерландах, во Франции – около 15%, в Германии – лишь 5-6% (на начало 90-х гг.), а в некоторых странах и того меньше.

В среднем по ЕС на одно хозяйство приходится около 14 га земли, тогда как в США – 190, а в Австралии – 3700 га. Вместе с тем, по всему миру развитых государств наблюдается общая тенденция к увеличению средних размеров хозяйств. Исключение составляет только Новая Зеландия, где просматривается процесс раздела ряда крупных поместий.

Такой рост средних размеров хозяйств и консолидация земельных владений происходит как за счет действия рыночных сил, так и за счет государственной политики, прежде всего в Европейском Союзе, где в течение длительного периода времени идет выкуп мелких хозяйств, продажа их более крупным, ликвидация чересполосицы, проведение землеустроительных работ. Этому служит и законодательство, которое способствует укрупнению хозяйств. Однако цель такого укрупнения хозяйств – способствовать развитию коммерческих фермерских предприятий, а не латифундий. Проведение аграрных реформ в Испании, на юге Италии, в Японии было направлено на ликвидацию помещичьего землевладения. Отсюда и существование в ряде государств законов о максимальных размерах земельных владений. Правда, такого закона нет в США и Канаде, где не было латифундий феодального типа и гораздо выше обеспеченность землей, но и здесь местное земельное законодательство запрещает скупку фермерской собственности корпорациями. Вообще, западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами. Смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективного земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.

Несходство в земельном строе развитых стран проявляется и в правах, на которых осуществляется фермерами в странах Запада пользование участками земли. В Бельгии фермерам принадлежит только 1/3 сельскохозяйственных земель, а остальную землю они арендуют у частных лиц (не фермеров) и сторонних организаций. В Новой Зеландии 40% сельскохозяйственных земель используется на условиях аренды, 25% сельскохозяйственных земель здесь принадлежит нефермерскому капиталу и 50% находится в собственности фермерских кооперативов. В других странах земля обычно арендуется у других фермеров, которые не могут сами использовать ее более эффективно. В Канаде на долю арендованных земель приходится 37%, в Нидерландах – 30%, во Франции – 60%.

Государство в развитых странах владеет обычно лишь несколькими процентами сельскохозяйственных земель, что в основном объясняется потребностью в организации их перераспределения. Тем не менее есть примеры и более масштабного участия государства в сельскохозяйственной земельной собственности. В Канаде в 70-е гг. функционировал Земельный банк, выкупавший в широких масштабах землю у фермеров, уходящих от дел, и предоставлявший ее в долгосрочную аренду другим фермерам. Но впоследствии он был упразднен в связи с рядом накопившихся проблем. В настоящее время Израиль является одной из немногих экономически развитых стран, где государство остается крупнейшим землевладельцем.

Вопрос о самом характере землевладения и землепользования, т.е. об обязательности собственности фермера на свой земельный участок для получения высоких производственных результатов не имеет однозначного ответа в мировой практике и целиком находится в русле национальных традиций и хозяйственной целесообразности. По существу в подавляющем большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды. В то же время хорошо известно, что эффективность зависит от размера хозяйства и от организации производства. Основные аргументы в пользу фермерской земельной собственности состоят в том, что фермер под залог земли может получить долгосрочное финансирование, необходимое для вложений в основной капитал, и что, будучи землевладельцем, заинтересован в сохранении и приумножении почвенного плодородия. Однако фермеры, переходящие на условия аренды, выигрывают в том, что высвобождают омертвленный в земле капитал для повышения технологического уровня своего производства, приобретения сельскохозяйственной техники, оборудования, создания построек. Сохранность же плодородия земель регулируется законодательными мерами, включая установление минимального срока земельной аренды. Очевидно, что при том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства.

В Европе, в отличие от таких стран, как США, Австралия, исключительную роль играют сельскохозяйственные кооперативы (главным образом, снабженческо-сбытовые). Европейские фермеры без своих мощных кооперативных структур не могли бы выжить в условиях рынка. В ЕС сельскохозяйственным кооперативам принадлежит свыше 1/2 рынка сбыта сельскохозяйственной продукции и более 1/3 рынка поставок средств производства для сельского хозяйства – по отдельным продуктам эта доля много выше. Еще большую роль сельскохозяйственные кооперативы играют в Японии с ее крайним малоземельем – всего 1,4 га в среднем на хозяйство. Сельскохозяйственная кооперация имеет место и в странах переселенческого капитализма, располагающих значительно большими земельными ресурсами в расчете на одного занятого в сельском хозяйстве, но здесь она развита в целом меньше и имеет другую юридическую основу. Кооперативы США, Канады, Новой Зеландии отличаются от европейских тем, что по своей правовой форме они близки к акционерным обществам или компаниям с ограниченной ответственностью, где голоса и участие в прибыли распределяются по вложенному капиталу, тогда как Европейские сельскохозяйственные кооперативы исторически формировались на полностью демократических началах.

Различия между фермерскими секторами ЕС и США проявляются также в принципиально разных подходах государства и общества к решению фермерских проблем. В странах Евросоюза считается, что общество несет моральную ответственность за обеспечение граждан работой в той местности, в которой они выросли, и не стремится отдать этот вопрос об аграрной перенаселенности в ряде местностей «на откуп рынку». В США общество не берет на себя такого морального обязательства, хотя в целом правительство уделяет значительное внимание проблеме выравнивания доходов фермеров с доходами занятых в других сферах, осуществляет разнообразные программы поддержки отрасли.

Важной сферой государственного регулирования в ряде стран является и сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те, которые идут на жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель.

Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания, где закон требует от фермера «хорошего ведения сельского хозяйства». Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме. Установлена верхняя граница землепользования в 150 га сельхозугодий. Арендатор, также как и покупатель, должен иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, прожить в сельской местности не менее 8 лет, а также в течение 8 лет он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду полученную им землю. В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм. Такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства.

Развитое земельное законодательство существует в Германии, где поддерживается постоянный контроль за любыми изменениями собственности или аренды сельхозугодий. В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели, но имеется и закон о планировании землепользования, который дает властям права по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д.

В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Определены рациональные размеры хозяйств: минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75% (в равнинных местах это составляет 5-7,5 га), а максимальным считается участок, которые обеспечивает разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников.

В Италии, Португалии и Испании с учетом аграрного перенаселения основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации. Законом определяется такое понятие, как «минимальное жизнеспособное хозяйство», размер которого устанавливается на региональном уровне.

В Японии, учитывая крайне ограниченную площадь сельхозугодий и огромное давление городов на сельские районы, государство стремится проводить жесткую политику по охране сельскохозяйственных земель. Закон не разрешает приобретать или арендовать какую-либо сельскохозяйственную землю, если данный человек не характеризуется как «физическое сельскохозяйственное лицо», способное проводить необходимые капиталовложения.

В Новой Зеландии положение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. В настоящее время все земельные площади уже заняты. Государственная политика направлена на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается.

В Норвегии одной из основных целей аграрной политики является сохранение крестьянского хозяйства и препятствование оттока населения из неблагоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. Аграрная политика ориентирована на социальные и экологические цели – сохранение фермерства, главным образом, фермеров-собственников земли.

Нидерланды являются специфической страной Западной Европы по своей земельной политике. Значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30% всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. Государство регулирует размеры арендованных участков, не допуская как дробления ранее существующих хозяйств, так и чрезмерной концентрации земли в одних руках.

В Ирландии, в которой несколько веков господствовала система английских лендлордов – владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли, поэтому в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе – всего 12%.

Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Минимальная площадь земли устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух человек и обеспечивать им надлежащий доход. Сейчас средний минимальный размер составляет 25 га. Верхняя же граница размера хозяйства не устанавливается.

В целом большинство западных государств осуществляет достаточно плотный контроль над рынком земли. В то же время в ряде стран, в частности в США, Австралии, Канаде, а также Великобритании, Бельгии и Греции государственный контроль над рынком земли несколько слабее. Однако и там предусматривается право государства обеспечивать соблюдение фермерами правил использования земли, например, с целью предотвращения эрозии и опустынивания, запрещать не фермерам приобретать сельскохозяйственные угодья и выводить земли из сельскохозяйственного оборота.

Таким образом, земельное законодательство развитых стран носит комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели, достигаемые соответствующими инструментами проведения земельной политики и ограничениями, которые накладываются на земельный рынок (табл. 6.1).

Таблица 6.1