2. Оцінка землі та нерухомості

Визначення вартості земельної ділянки проводиться в межах заходів по землеустрою з метою визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель у порядку, встановленому законом. Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу і прогнозу ефективності використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а також при здійсненні цивільно-правових угод, для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, справляння державного мита та в інших випадках, визначених законом.

У сучасних умовах України земля є одним із найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості за причин певної її специфіки як об’єкту оцінки. Відмінності земельної ділянки від інших видів нерухомості обумовлені такими особливостями:

1. земля є природним ресурсом, яку неможливо вільно відтворити на відміну від інших об'єктів нерухомості;

2. при оцінці завжди необхідно враховувати можливість багатоцільового використання землі:

• як основного засобу виробництва (сільськогосподарські і лісові землі виступають засобом виробництва сировинних ресурсів, необхідних практично для всіх галузей економіки, а також продуктів харчування);

• як простір для соціально-економічного розвитку (земля є просторовим базисом для розміщення різноманітних об'єктів нерухомості);

3. земельний фонд виступає основою формування середовища проживання населення країни і забезпечує екологічну безпеку, особливо землі лісового і водного фондів. Тому у всіх розвинених країнах держава одночасно регулює використання землі одночасно як природного, і як господарського об'єкта;

4. на відміну від інших об'єктів нерухомості до вартості земельних ділянок не застосовуються поняття фізичного і функціонального зносу, а також амортизація, оскільки термін експлуатації земельних ділянок не обмежений. Тому вартість землі, кількість якої обмежено, на відміну від вартості будинків, споруджень і інших поліпшення згодом, як правило, збільшується;

5. використанням і охороною землі в Україні як основи життя і діяльності народів, що мешкають на цих територіях.

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Таким чином, економічно обґрунтована вартісна оцінка земель є складною процедурою, тому що повинна враховувати можливість їхнього одночасного використання як природного ресурсу, основи середовища проживання населення й об'єкта нерухомості.

При цьому необхідно підкреслити роль держави, земельна політика якої повинна бути спрямована на раціональне використання й охорону, відтворення і підвищення родючості ґрунтів, зберігання і поліпшення сприятливого для життя і здоров'я людей навколишнього природного середовища, сприятиме тим самим прийняттю науково обґрунтованих рішень в галузі землекористування і містобудування.

Занижена оцінка вартості землі породжує неефективне землекористування в сільському і лісовому господарствах, а також нераціональну модель міського розвитку, наприклад, розміщення в центральній частині промислових зон, а також екологічно шкідливих підприємств.

Правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, Закону України «Про оцінку земель», інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Слід зазначити, що при проведенні оцінки земель на законодавчому рівні визначено правові засади проведення оцінки земель та професійної оціночної діяльності; урегульовано відносини, пов’язані з процесом оцінки земель, забезпечено безпосередньо проведення оцінки вартості земельної ділянки, ціни земельної діяльнки, земельного поліпшення, економічної оцінки земель, експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Вартість земельної ділянки представляє собою еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець.

Ціна земельної ділянки – це фактична сума грошей, сплачена за перехід прав на земельну ділянку або на подібну до неї земельну ділянку від продавця до покупця.

Земельні поліпшення – це зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об’єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо.

Економічна оцінка земель – оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Об’єктами оцінки земель є:

1. територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин,

2. території оціночних районів та зон,

3. земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Суб’єктами оцінки земель виступають:

1. органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок;

2. юридичні особи - суб’єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які отримали ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;

3. фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;

4. юридичні особи - суб’єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які в установленому законом

Велике значення при оцінці має категорія використання землі або цільове призначення земель, тому що вона обумовлює правове положення, дозволене використання і різноманітні сервітути, що ставляться до конкретної земельної ділянки.

Цільове призначення земель – це встановлений законодавством порядок, умови, межи експлуатації земель для конкретних цілей відповідно до категорій земель. У ст. 20 Земельного Кодексу України зазначено, що віднесення земель до тієї або іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади й органів місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень.

Земельний фонд України за цільовим призначенням і правовим режимом включає 9 категорій земель:

1. Землі сільськогосподарського призначення.

Землі сільськогосподарського призначення – землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної і навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей.

2. Землі житлової і суспільної забудови.

Землі житлової і суспільної забудови - земельні ділянки в межах населених пунктів, використовувані для розміщення житлової забудови, суспільних будинків і споруд, інших об'єктів загального користування.

Землі природно-заповідного і природоохоронного призначення - ділянки суші і водяного простору з природними комплексами й об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну або іншу цінність, яким відповідно до закону наданий статус територій і об'єктів природно-заповідного фонду.

Землі оздоровчого призначення - землі, що мають природні лікувальні властивості, що використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей.

Землі рекреаційного призначення - землі, використовувані для організації відпочинку населення, туризму і проведення спортивних заходів.

Землі історико-культурного призначення - землі, на яких розташовані: історико-культурні заповідники, заповідники, музеї-заповідники, меморіальні парки, меморіальні (цивільні і військові) цвинтарі, могили, історичні і меморіальні садиби, будинки, споруди і пам'ятні місця, пов'язані з історичними подіями; городища, курганні, давні поховання, пам'ятні скульптури і мегаліти, наскальні зображення, поля давніх битв, залишки військових таборів, поселень і стоянок, ділянки історичного культурного призначення, виробництв, каналів, доріг і архітектурні ансамблі і комплекси, історичні центри, квартали, площі, залишки стародавнього планування і забудови міст і інших населених пунктів, будівництва цивільної, військової, промислової, культової архітектури, народного зодчества, садово-паркові комплекси, фонова забудова.

Землі лісового фонду – землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, безлісі землі, що надані і використовуються для потреб лісового господарства. До земель лісового фонду не відносяться землі, зайняті: зеленими насадженнями в межах населених пунктів, що не віднесені до категорії лісів; полезахисними лісосмугами, захисними насадженнями на смугах відводу залізниць, захисними насадженнями на смугах відводу автомобільних доріг, захисними насадженнями на смугах відводу каналів, гідротехнічних споруджень і водяних об'єктів; окремими деревами і групами дерев, чагарниками на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках.

Землі водного фонду – землі, зайняті морями, ріками, озерами, водоймищами, іншими водяними об'єктами, болотами, а також островами; прибережними захисними смугами уздовж морів, рік і навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарчими спорудами і каналами, а також землі, виділені під смуги відводу для них; береговими смугами водних шляхів. Для створення сприятливого режиму водяних об'єктів уздовж морів, навколо озер, водоймищ і інших водойм установлюються водоохоронні зони, розміри яких визначаються за проектами землеустрій.

Землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони – земельні ділянки, надані у встановленому порядку підприємствам і організаціям для здійснення відповідної діяльності. Порядок використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони й іншого призначення встановлюється законом .

Залежно від цільового призначення оцінка земель в двох напрямках:

1. оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів;

2. оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів здійснюється на підставі Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213. Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землеувпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.

В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки.

Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель.