льності в будівництві ст. 1 Закону України «Про відповідальність підприємств, їхніх об’єднань, установ і організацій за правопорушення у сфері градобудівництва» [2].

Ліцензії відносяться до нематеріальних активів і враховуються на активному рахунка 12 «Нематеріальні активи», субрахунок 127 «Інші нематеріальні активи» за первісною вартістю. Облік операцій, пов’язаних з одержанням права здійснення будівельної діяльності, наведений в табл. 2.1.

2.2.Документальний супровід права на землю та її використання

Необхідною умовою для будівництва об’єкта є наявність прав на землю. Основними документами, що підтверджують право на землю, є державний акт на право власності на земельну ділянку за формою затвердженій Постанова КМУ № 449 «Про затвердження форм державного акту на право власності на земельну ділянку й державний акт на право постійного користування земельною ділянкою» [20] і Договір про відчуження ділянки або свідоцтво про право на спадщину (якщо придбана за договором або отримана в спадщину земля приватної форми власності, без зміни меж і цільового призначення ділянки) ст. 126 земельного кодексу [68, с. 12].

Придбати земельну ділянку можна за договором купівлі-продажу у фізичної або юридичної особи, якщо в них є документ, що підтверджує право власності та відсутня заборона на відчуження земельної ділянки і немає обмежень для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (її здійснюють нотаріуси шляхом внесення даних про договір до Державного реєстру угод). При посвідченні договору нотаріусу треба обов’язково надати: звіт про проведення експертної оцінки земельної ділянки; державний акт на право власності на відчужувану ділянку, наявний у колишнього власника. Справа в тому, що при посвідченні договору треба сплатити держмито, а його сума розраховується, виходячи із ціни договору, але не нижче від експертної оцінки (пп. «б», «д» п. 3, ст. 3 Декрету № 7-93). При цьому ціна ділянки в договорі може бути будь яка, у тому числі і менше від експертної оцінки.

Купівля земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, проводиться тільки на аукціоні. І в цьому випадку купівля на аукціоні оформляється договором купівлі-продажу земельної ділянки.

Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки (як за результатами аукціону, так і без нього) є підставою для одержання дер-

188

жавного акту на право власності на земельну ділянку. Але одержати такий акт покупець зможе тільки після повного внесення плати за землю. Виняток становить випадок, коли покупцеві за договором надана розстрочка платежу. Тоді для одержання акта йому досить подати платіжний документ, що підтверджує внесення першого платежу.

Максимально можливий період розстрочки — 5 років. Земельну ділянку, що перебуває в державній і комунальній власності, можна одержати на правах оренди без участі в аукціоні тільки власникам розташованої на цій ділянці нерухомості (громадянам і юридичним особам, у яких немає приналежних державі акцій або часток); для проведення комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду; для будівництва соціального й доступного житла [68, с. 12].

Увсіх інших випадках передавання в оренду ділянок проводиться тільки за результатами аукціону.

Договір оренди. Передавання в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній і комунальній власності, здійснюється за результатами земельних торгів. Земельним кодексом України передбачено передавання земельної ділянки в оренду без участі в аукціоні,

зокрема ч. 2 ст. 134 земельного кодексу:

• власникам розташованої на цій ділянці нерухомості (громадянам

іюридичним особам, у яких немає приналежних державі акцій або ча-

сток);

• для проведення комплексної реконструкції кварталів застарілого житловогофонду; длябудівництвасоціальногоідоступногожитла[68].

Увипадках, коли для одержання в оренду земельної ділянки за законодавством проведення аукціону не потрібно необхідно:

1. Звернутися із клопотанням про вибір міста знаходження земельної ділянки до відповідної місцевої ради. Типова форма заяви (клопотання) про вибір місця розташування земельної ділянки затверджена Постановою КМУ «Про затвердження типової форми заяви про вибір міста розташування земельної ділянки» [23]. У заяві треба вказати: ціль землекористування, бажане місце розташування земельної ділянки, орієнтовний розмірземельноїділянки йім’я/найменуваннязаявника.

2. Одержати проект відводу земельної ділянки. Погодити цей проект із відповідними держорганами (землересурсами, органом градобудівництва і архітектури, охорони культурної спадщини, природоохоронними органами, СЕС). На підставі погодженого проекту одержати позитивний висновок державної землевпорядної експертизи.

3. Цілком підготовлений проект відводу подати на розгляд до місцевої ради, яка вже буде ухвалювати рішення щодо виділення земельної ділянки в користування. На підставі цього рішення з орендарем укладається договір оренди земельної ділянки.

В інших випадках потенційним орендарям необхідно брати участь в аукціоні.

189

Закону, який би визначав єдиний порядок проведення аукціонів, досі немає. Тому їхні правила проведення встановлюються місцевою владою. Загалом порядок проведення аукціону такий самий, як і при продажу земельних ділянок державної й комунальної власності. Різниця в тому, що з переможцем аукціону укладається договір оренди земельної ділянки.

Переможцеві аукціону сплачений їм реєстраційний внесок зараховується на рахунок його майбутніх платежів, а іншим учасникам аукціону внесений ними реєстраційний збір повертається.

Договір оренди землі підлягає обов’язковій державній реєстрації. Її проводить структурний підрозділ державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», у межах повноважень якого перебуває земельна ділянка. Договір оренди набуває чинності після його державної реєстрації. За Законом України «Про оренду землі» (ст. 9) державна і комунальна земля, на якій протягом терміну дії договору оренди було почате будівництво або велися проектні роботи для будівництва, не може бути продана [11]. Орендар може викупити ці ділянки за згодою орендодавця.

Земельний сервітут. Будівельні роботи, зазвичай, потребують підписання договорів із власниками ділянок або об’єктів, які прилягають до території відведену під забудову, тому що виникає потреба у підведенні труб, електромереж, доріг, установці будівельних машин, тимчасових споруджень і т.п. Договір на право користування чужою земельною ділянкою для проходу, проїзду, прокладки й експлуатації ліній електропередачі, зв’язку й трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації й т.п. називають земельним сервітутом.

Порядок установлення земельного сервітуту, користування й припинення земельного сервітуту встановлені Цивільним і земельним кодексами України. Під час будівництва сервітут, зазвичай, установлюється за домовленістю між власником (власником) земельної ділянки й зацікавленою особою, при цьому:

•якщо сервітут потрібно встановити для прокладки й експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів і т.п., то такою зацікавленою особою буде замовник будівництва, тобто особа, якій виділена під будівництво (або яка має у власності) земельна ділянка. У цьому випадку встановлюється сервітут без визначення строку;

•якщо ж мова йде про необхідність мати під’їзд до об’єкта будівництва, то сервітут установлюється на певний строк. Зацікавленою особою в цьому випадку може бути підрядна організація, що здійснює будівельні роботи.

У випадку якщо сторони не прийдуть до згоди щодо встановлення сервітуту в договірному порядку, зацікавлена у встановленні сервітуту особа може звертатися до суду [63].

190

Договір земельного сервітуту укладається в письмовій формі із вказівкою плати за земельний сервітут. Це дає підставу вважати договір земельного сервітуту, виходячи з норм П(С)БО 2 «Баланс» (п. 1) і П(С)БО 8 «Нематеріальні активи» (п. б, 8, 10, 11, 13) як надання (одержання) послуги.

В бухгалтерському обліку оплата за земельний сервітут, установлений для будівництва конкретного об’єкта, буде відображена:

Дебет рахунка 685 «Розрахунки з іншими кредиторами» Кредит рахунка 31 «Рахунка в банках» (з ПДВ).

Водночас оплата за земельний сервітут, установлений для будівництва конкретного об’єкта, повинна бути віднесена:

Дебет рахунка 23 «Виробництво» Кредит рахунка 685

«Розрахунки з іншими кредиторами» (без ПДВ).

До валових видатків сума буде віднесена згідно із пп. 5.2.1 Закону «Про прибуток» (без суми ПДВ).

Підрядник має право включити до податкового кредиту суму ПДВ у складі плати за послугу (дебет рахунка 64 і кредит рахунка 685) при виконанні двох умов, якщо надалі об’єкт будівництва буде використовуватися в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності підприємства(пп. 7.4.1 ЗаконупроПДВ) ізанаявностіподатковоїнакладної.

Право на податковий кредит виникає по першій події (п. 7.5 Закону про ПДВ): момент одержання послуги; або одержання податкової накладної, що засвідчує факт придбання послуги; або в момент оплати послуги.

Договір суперфіція. Одержати право землекористування для виконання будівельних робіт, можна уклавши договір суперфіції. Законодавство не містить чіткого визначення терміна «суперфіція», однак на підставі наявних у законодавстві норм можна визначити, що суперфіція — це право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруджень і будинків, що виникає на підставі договору або заповіту.

Суперфіція може бути встановлена: не більше ніж на 50 років — на земельні ділянки державної або комунальної власності; без обмеження строку — на земельні ділянки приватної форми власності.

Сторони, що укладають договір суперфіції — фізичні або юридичні особи, в обов’язковому порядку повинні вказати на права володіння й користування власника землі й забудовника; строк його дії й розмір плати за користування земельною ділянкою.

Якщо на земельній ділянці побудовані промислові об’єкти, договором суперфіції може бути передбачене право власника земельної діля-

191