нки на одержання частки від доходу землекористувача. Плата за користування земельною ділянкою державної власності не може бути менша розміру земельного податку на цю землю.

Однак плата за суперфіцію не заміняє плату податку на землю й не звільняє від сплати земельного податку власника земельної ділянки. У договорі також рекомендуємо передбачити, при яких умовах і як часто розмір плати може переглядатися. Договір повинен бути нотаріально завірений [69].

Земельні ділянки державної й комунальної форми власності, за Законом України «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо сприяння будівництву», можна відчужувати тільки у випадку переходу права власності на будинки й спорудження, розташовані на цих ділянках.

При суперфіції землекористувач має вільне право забудови ділянки, а після припинення договору суперфіції права власності на побудовані ним об’єкти, захищені ст. 417 Цивільного кодексу України, відповідно до якої знести будову майже неможливо.

Суперфіція дає право землекористувачеві без узгодження цього питання із приватним власником землі провадити відчуження нерухомого майна, розташованого на цій землі, а також відчужувати, вносити до статутного фонду, передавати в заставу право користування земельною ділянкою під забудову [69].

2.3. Дозвільні документи на будівельні роботи

Замовник будівництва або підрядник на прохання замовника, з обов’язковим оформленням договору-доручення і довіреності, повинен одержати дозвільні документи на будівельні роботи. Порядок одержання дозвільної документації регламентують Закон України «Про планування й забудову територій» і Типові регіональні правилами забудови, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури і житлової політики України [6, 53].

На початку в місцеву раду подається заява про наміри забудови конкретної земельної ділянки. У цьому документі вказується: призначення будинку або спорудження і його характеристики.

До заяви можуть додаватися передпроектні пророблення. Якщо питання вирішується позитивно, то забудовникові у двотижневий строк від дня реєстрації заяви видають місцебудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки, установлені місцевими правилами забудови населеного пункту [59].

Крім того, повинні бути підготовлені технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта з визначенням джерел енергоносі-

192

їв, прийомних систем, водовідводу, спеціальних умов експлуатації й т.п.

Далі необхідно підготувати проект, уклавши договір із проектною організацією.

Підготовлений проект підлягає комплексній державній експертизі, що за договором проводить територіальний орган Української інвестиційної експертизи. Вона включає різні види експертної оцінки:

•інвестиційну;

•санітарно-гігієнічну;

•екологічну;

•експертизу проектно-кошторисної документації в частині пожежної безпеки;

•експертизу дотримання вимог охорони праці (для об’єктів виробничого на значення);

•експертизу проектно-кошторисної документації протипожежної безпеки;

•експертизу протиаварійного захисту (для проектів будівництва потенційно небезпечних об’єктів виробничого призначення).

Загальний строк проведення такої експертизи не повинен перевищувати 45 днів. У деяких випадках, передбачених законодавством, цей строк може бути продовжений до 120 днів.

Експертний висновок затверджується керівником Української інвестиційної експертизи і зберігає юридичну чинність протягом терміну дії вихідних даних проекту. Після одержання позитивного висновку Української інвестиційної експертизи замовник затверджує проект в одному з органів державної влади: Кабміні, Раді Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київській, Севастопольській міських держадміністраціях (залежно від розміру кошторисної вартості будівництва), якщо проект, фінансується з бюджету або із залученням бюджетних коштів.

Проект, фінансований з інших джерел, затверджується замовником проекту (інвестором) і оформляється внутрішнім наказом або розпорядженням. Затверджувати такий проект в органах державної влади не потрібно [59]. Потім слід подати заяву до інспекції державного архіте- ктурно-будівельного контролю для одержання дозволу на проведення підготовчих робіт і власне виробництво будівельних робіт. Причому, до інспекції подається два пакети документів — один від імені замовника будівництва з документами, що підтверджують права на земельну ділянку, проект, технічні умови, та другий від підрядника — свідоцтво про державну реєстрацію, копію установчих документів і ліцензії, договору підряду і субпідряду. Дозвіл на виконання будівельних робіт видається інспекцією протягом одного місяця, безкоштовно на нормативний строк будівництва об’єкта або термін дії договору (контракту) підряду на будівництво об’єкта.

193

П и т а н н я для контролю знань

1.Назвіть обов’язкові дозвільні документи, які потрібні для виконання будівельних робіт.

2.Хто і яку відповідальність несе за відсутність дозволу на будіве- льно-монтажні роботи?

3.Які документи необхідні для підтвердження права використання земельної ділянки?

4.Якими документами регламентується дозвіл на будівельні роботи?

5.Яким основним документом підтверджують право на землю?

6.Навіщо потрібен земельний сервітут?

7.Яке право виникає за договором суперфіції?

8.Які види експертної оцінки проходить проектно-кошторисна документація?

9.Хто має право затверджувати експертний висновок?

10.Хто має право затверджувати проект?

194

Розділ 3

ОБЛІК ТА ПРАВОВІ АСПЕКТИ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА ЖИТЛА

ІБУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ

3.1.Облік фонду фінансування будівництва

Законом про інвестиційну діяльність (ст. 4) передбачено, що інвестування будівництва житла, незалежно від інвесторів — юридичних або фізичних осіб, провадиться тільки через Фонд фінансування будівництва, який на умові договорів керує коштами інвесторів (довірителів) і укладає договір із забудовником будівництва [1].

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і керування майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управителем фонду може бути тільки фінансова установа, у якої статутний капітал сформований винятково коштами, становить не менш 1 млн євро до початку залучення довірителів [13].

Довіритель до підписання договору має право вивчити дозвільні документи забудовника, отримані управителем. Після укладання договору довіритель вносить перший внесок до Фонду, а управитель видає йому свідоцтво про участь у Фонді.

Управитель Фонду укладає договір із забудовником про будівництво об’єкта. Договір регулює їхні взаємини щодо будівництва з використанням отриманих коштів і подальшого передавання забудовником об’єктів інвестування довірителям. Забудовник може або самостійно виконувати будівельно-монтажні роботи, або залучити для цих цілей підрядників. Сторони погоджують графік виконання будівельних робіт, кошторис, графік фінансування, інших учасників будівництва об’єкта. Забудовник може укласти договір стосовно одного об’єкта будівництва тільки з одним управителем Фонду.

У бухгалтерському обліку забудовника відображаються зобов’язання перед кожним учасником фонду за дебетом за балансовим рахунком 03 «Контрактні зобов’язання», а виконання зобов’язань за договором з управителем Фонду — за дебетом за балансовим рахунком 05 «Гарантії й забезпечення видані».

Управитель Фонду перераховує забудовникові суми згідно з умовами договору, за винятком належного йому винагороди, на окремий рахунок у банку, відкритий забудовником. Отримані від управителя фонду кошти забудовник відображає за дебетом рахунка 313 «Інші ра-

195

хунки в банках у національній валюті» і кредитом рахунка 48 «Цільове фінансування». Одночасно, нараховує суму винагороди управителеві за дебетом рахунка 377 і кредитом рахунка 48, списуючи її на поточні витрати — дебет рахунка 93 «Витрати на збут», і кредит 377.

Використовуються кошти цільового фінансування на оплату рахунків за проектніроботи, будівельно-монтажніроботи, виконанівласнимисилами: на зарплату будівельникам, відрахувань на обов’язкове страхування, придбання будівельних матеріалів і т.п. Суми винагород і витрати, пов’язані з виконан- нямвласнихбудівельно-монтажнихробіт, включаютьсядоваловихвитрат.

На підставі акту на суму виконаних робіт забудовник дебетує рахунок 361 і кредитує рахунок 703, одночасно нараховує податкові зобов’язання й визначає фінансовий результат — суми доходу, собівартості робіт — винагородження списує на рахунок 791.

Витрати, на підставі даних щомісяця оформлених актом приймання виконаних підрядних робіт і довідки про вартість виконаних робіт, що підтверджують витрати забудовника, збираються в дебеті субрахунка 151 «Капітальне будівництво» у кореспонденції із кредитом раху-

нків: 631, 361 (без ПДВ).

Забудовник зобов’язаний взяти участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво. Водночас, Законом України«Про планування ізабудову територій» урегульована база нарахування пайового внеску, момент виникнення зобов’язання по його сплаті й строки сплати внеску [6]. Підставою для сплати пайового внеску є договір про пайову участь, укладений з органом місцевого самоврядування. Сума пайового внеску — це частина кошторисної вартості об’єкта будівництва. Якщо об’єкт будівництва побудований для подальшого продажу, то пайовий внесок замовник відносить на валові витрати, якщо ж об’єкт побудований для себе, пайовий внесок включається до балансової вартості об’єктаз подальшою йогоамортизацією [24, с. 12].

На суму сплаченого пайового внеску дебетується рахунок 151 і кредитується рахунок 311 або 313. Кредитується рахунок 151 після завершення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у кореспонденції з рахунком 286 «Необоротні активи і групи вибуття, що втримуються для продажу» за собівартістю квадратнихметрів, якібудутьпередані учасникамФонду.

Забудовник самостійно вводить об’єкт в експлуатацію й відповідно до довідки про право на придбання у власність об’єкта інвестування передає його довірителеві. При оформленні актів приймання-переда- вання об’єктів інвестування учасникам Фонду забудовник робить проведення: дебет рахунка 48 і кредит рахунка 286 (за собівартістю переданих квартир). Зазначимо, що сума фінансування об’єкта будівництва може уточнюватися й остаточна сума розрахунка підлягає корегуванню, зазвичай, у бік збільшення, за результатами обмірювання бюро технічної інвентаризації.

196