Забудовник і довіритель також повинні підписати акт прийманняпередавання об’єкта інвестування (цей документ необхідний для оформлення правовстановлюючих документів на об’єкт). Забудовник зобов’язаний самостійно і за свій рахунок оформити правовстановлюючі документи на житло [13, с. 70].

Якщо при організації будівництва отримані прибуток або збиток, вони відповідно списуються на інші операційні доходи записами за дебетом рахунка 48 і кредитом рахунка 719 «Інші доходи від операційної діяльності» або витрати — за дебетом рахунка 949 «Інші витрати операційної діяльності» і кредитом рахунка 48.

Права власності на квартири оформляє забудовник за свій рахунок. Ці витрати, як і витрати на винагороду управителя фонду, вважаються витратами на збут і відображаються на однойменному рахунка

93 [58, с. 73].

Заключні записи роблять за кредитом за балансовими рахунками 03 і 05 по списанню контрактних зобов’язань і гарантій виданих. Відповідно до Закону «Про прибуток», забудовник має право застосувати: звичайний порядок оподатковування виконаних будівельно-монтаж- них і інших робіт: за правилом першої події або на дату одержання передоплати або на дату підписання акту виконаних робіт.

Валові витрати відображаються за тим самим правилом першої події: або в момент перерахування грошей постачальникам (підрядникам) товарів, робіт, послуг, або в момент оприбуткування матеріалів (підписання актів виконаних субпідрядниками робіт).

Порядок оподатковування для довгострокових контрактів: валовий дохід визначається з використанням оціненого коефіцієнта, валові витрати відображаються в загальному порядку.

Податкові зобов’язання по ПДВ нараховуються в міру виконання будівельно-монтажних робіт у межах договору з управителем Фонду. Забудовник оформляє на себе податкові накладні (вказує в них себе як покупця і постачальника); при передаванні готових квартир учасникам Фонду він спочатку виписує розрахунки корегувань податкових зобов’язань до податкових накладних на раніше нараховані суми, а потім податкові накладні на ім’я одержувача квартири на всю її вартість.

Податковий кредит забудовник відображає на загальних підставах, дотримуючись вимог пп. 7.4.1 Закону «Про ПДВ», з урахуванням податковихнакладних, отриманих відпостачальників(підрядників) [61, с. 73].

3.2. Облік пайового будівництва

Договір про участь на паях у будівництві може бути укладений між фізичними і юридичними особами за умови об’єднання фінансових, трудових і матеріальних ресурсів з метою виконання певних будівель-

197

них робіт, а саме — будівництва нежитлового об’єкта. Сторони договору самостійно визначають розмір частки кожного в майбутньому об’єкті будівництва і, відповідно, витрати. У договорі в обов’язковому порядку повинні бути чітко визначені обов’язки кожного з пайовиків.

Так, один з учасників надає земельну ділянку, другий — займається дозвільною й проектною документацією, третій — фінансує придбання будівельної техніки, четвертий забезпечує матеріальними ресурсами і відповідає за будівництво і т.п. Договір на участь на паях у будівництві укладається в простій письмовій формі і містить всі необхідні звичайні реквізити договору: строки, ціну, права, обов’язки й відповідальність пайовиків. Зазвичай, один з пайовиків виступає замовником, інші — інвесторами. Але, побудований об’єкт буде перебувати в загальній пайовій власності.

Після завершення будівництва побудований об’єкт необхідно ввести в експлуатацію. Для цього потрібно одержати паспорт об’єкта в генерального проектувальника об’єкта будівництва. Паспорт разом з іншими документами розглядається приймальною комісією. Після підписання комісією акту приймання об’єкта в експлуатацію паспорт передається до органу містобудування й архітектури для затвердження. Одна копія затвердженого паспорта залишається в архіві, другий екземпляр копії передається підрядникові, а оригінал — замовникові. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю за заявою замовника призначає комісію у складі: представники інспекції, замовника, генпідрядника, страхової компанії, місцевої влади для перевірки й приймання об’єкта.

Форма Акта про готовність об’єкта до експлуатації затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку і будівництва України «Про затвердження форм свідоцтва про відповідність побудованого об’єкта проектної документації вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, заяви замовника об’єкта будівництва, акту готовності об’єкта до експлуатації» [32].

Акт є підставою для видачі державною інспекцією замовникові — основному пайовикові свідоцтва про відповідність побудованого об’єкта проектної документації, вимогам Держстандартів, будівельним нормам і правилам. Потім основний пайовик передає за актами при- ймання-передавання іншим пайовикам приналежні їм частки для самостійного оформлення свідоцтва в органах місцевого самоврядування права власності на побудований об’єкт. Право власності за Законом № 1952 підлягає державній реєстрації [68, c. 49].

Залежно від способу ведення будівництва — підрядного, коли пайовик отримає кошти від інших пайовиків у сумі, необхідній для будівництва їхніх часток об’єкта, та посередницького, котрий припускає для виконання будівельних робіт залучення основним пайовиком будівельних організацій, а сам виконує винятково функції посередника.

198

Упершому випадку в основного пайовика кошти, отримані на фінансування будівництва від інших пайовиків, включаються до валового доходу, щопризведе дозбільшення податковихзобов’язань поПДВ.

Витрати на будівництво об’єкта розподіляються пропорційно частці учасників договору. Але сума витрат, що відносяться на будівництво власної частини об’єкта, не відносяться до валових витрат, тому що буде включена до первісної вартості об’єкта основних фондів групи 1 або віднесена до валових витрат (якщо мова йде про об’єкт для продажу). Право на податковий кредит по ПДВ основний пайовик має в загальному порядку; сума витрат, що відносяться на будівництво не своєї частини об’єкта, включається до складу валових витрат за правилом першої події (пп. 5.2.1, п. 11.2 Закону «Про прибуток»).

Упайовиків-інвесторів на етапі будівництва валових витрат немає. Право на податковий кредит по ПДВ у них виникає також у звичайному порядку. Після оформлення права власності на свою частку та уведення об’єкта будівництва в експлуатацію пайовик зможе збільшити: або балансову вартість об’єкта основних фондів групи 1 (якщо ціль будівництва — створення об’єкта основних засобів, призначених для використання в господарській діяльності); або валові витрати, якщо об’єкт будівництва планується для продажу. Більш докладно облік у сторін договору розглянуто на прикладі 1 [71, c. 53].

ПРИКЛАД 1. Два підприємства А и Б ухвалили рішення щодо пайового будівництва і уклали договір. Відповідно до договору, учасник А виступає в ролі замовника для одержання дозвільної документації і веде будівництво. При цьому:

частка підприємства А — 60 % від вартості об’єкта; частка підприємства Б — 40 % від вартості об’єкта.

Облік операцій за договором про пайове будівництво відображається у таблиці 3.1.

					Таблиця 3.1
	ОБЛІК ОПЕРАЦІЙ ЗА ДОГОВОРОМ ПРО ПАЙОВЕ БУДІВНИЦТВО
№		Бухгалтерський облік			Податковий
	Зміст операції				облік
п/п
		Д-т	К-т	Сума	ВД		ВВ
1	2	3	4	5	6		7
	1. Облік операцій підприємства А
1	Отримано аванс від учасни-
	ка Б для фінансування буді-	311	681	40 000,00	33333, 33		—
	вництва (40 % від вартості
	об’єкта)
2	Нараховані податкові зо-	643	641	6666,67	-		-
	бов’язання по ПДВ

199

								Продовження табл. 3.1
№						Бухгалтерський облік			Податковий
	Зміст операції								облік
п/п
						Д-т	К-т	Сума	ВД	ВВ
1			2			3	4	5	6	7
3	Перераховано оплату:							60 000,00	—	20 000,00
										(40 %)
	— за ТМЦ					631	311
	— послуги							30 000,00	—	10 000,00
										(40 %)
4	Відбито податковий кредит					641	644	15 000,00	-	-
	по ПДВ
5	Оприбутковані ТМЦ					20	631	50 000,00	-	-
	послуги					23	631	25 000.00
б	Відбито	розрахунки за			по-	644	631	15 000,00	-	-
	датковим кредитом з ПДВ
7	Списано матеріали на буді-					23	20	50 000,00	—	20000,00
	вництво об’єкта									(п. 5.9)
8	Нараховані:		— зарплата							4 000,00
	працівникам, зайнятим				на	23	66	10 000,00	-
										(40 %)
	будівництві
	— відрахування на зарплату								—
						23	65	4000,00		1 600,00
	у ФСС (умовно)									(40 %)
9	Виплачено зарплату будіве-					66	301	10 000,00	-	-
	льникам
10	Перераховано			внески	до	65	311	4000,00	-	-
	ФСС
11	Виконано комплекс будіве-					151	23	89 000,00	-	-
	льних робіт
12	Уведена	в	експлуатацію			103	151	53 400,00	-	-
	своя частина об’єкта (60 %)
13	Передано		пайовикові		Б	377	151	35 600,00	2266,67	-
	40 % об’єкта будівництва
14	Нараховані		податкові		зо-	377	641	453,33	-	-
	бов’язання по ПДВ
15	Відбито розрахунки за по-					377	643	6666,67	—	—
	датковими		зобов’язаннями
	по ПДВ
16	Отримано доплату від уча-					311	377	2720,00	—	—
	сника Б	після		остаточного
	розрахунка
17	Зроблено	залік		заборгова-		681	377	40 000,00	-	-
	ностей

200

						Закінчення табл. 3.1
				Бухгалтерський облік			Податковий
№		Зміст операції						облік
п/п
				Д-т	К-т	Сума	ВД			ВВ
1		2		3	4	5	6		7
			2. Операції підприємства Б
1		Перераховано	аванс пайо-	377	311	40 000,00	—			—
		викові А на	фінансування
		будівництва
2		Відбито податковий кредит		641	644	6 666,67	—
		з ПДВ
3		Оформлено акт приймання-		151	685	35 600,00	—			—
		передавання	частини
		об’єкта
4		Відбито податковий кредит		641	685	453,33	—			—
		з ПДВ
5		Відбито розрахунки за по-		644	685	6 666,67	—			—
		датковим кредитом з ПДВ
6		Зроблено остаточний роз-		685	311	2720,00	—			—
		рахунок з пайовиком А
7		Зроблено залік заборгова-		685	377	40000,00	—			—
		ностей
	Після завершення будівельних робіт і проведення остаточного роз-

рахунка з’ясовується, що вартість об’єкта виявилася дорожче, ніж планувалося (табл. 3.2).

			Таблиця 3.2
ВАРТІСТЬ ЗАВЕРШЕНОГО ОБ’ЄКТА БУДІВНИЦТВА, грн
Учасник	Вартість без ПДВ	ПДВ	Загальна вартість
01	02	03	04
Підприємство А	53 400	10 680	64 080
Підприємство Б	35 600	7 120	42 720
Разом	89 000	17 800	106 800

201

При другому способі ведення будівництва основний пайовик відображає кошти, отримані від інших пайовиків, як збільшення поточних або довгострокових зобов’язань (залежно від строку будівництва). Витрати на будівництво він акумулює за дебетом субрахунка 151 «Капітальне будівництво». При оформленні акту приймання-передавання частин побудованого об’єкта пайовикам цей рахунок закривається в сумі, пропорційної їхнім часткам.

Пайовики — інвестори враховують передані основному пайовикові кошти, залежно від строків будівництва, як поточну або довгострокову дебіторську заборгованість. Якщо побудований об’єкт відповідає критеріям основних засобів, зазначеним у п. 4 П(С)БО 7, то в бухгалтерському обліку пайовика частина будинку визнається об’єктом основних засобів. Якщо нерухомість споруджувалася для продажу, об’єкт враховується як запаси.

ПРИКЛАД 2 [71, c. 54]. Два підприємства А и Б ухвалили рішення щодо пайового будівництва і уклали договір. Підприємство А, відповідно до договору, виступає в ролі замовника. Вартість будівництва

106800 грн (у т.ч. ПДВ будівництва — 17 800 грн). При цьому:

-частка підприємства А — 60 % від вартості об’єкта;

-частка підприємства Б — 40 % від вартості об’єкта.

Відображення в обліку виконаних підприємствами операцій наведено у таблиці 3.3.

Таблиця 3.3

ВІДОБРАЖЕННЯ ГОСПОДАРСЬКИХ ОПЕРАЦІЙ НА РАХУНКАХ БУХГАЛТЕРСЬКОГО ОБЛІКУ БУДІВЕЛЬНОГО ПІДПРИЄМСТВА

			Бухгалтерський облік			Податко-
	№	Зміст операції				вий облік
	п/п
			Д-т	К-т	Сума	ВД	ВВ
	1	2	3	4	5	6	7
		Облік у підприємства А
	1	Отримано аванс від учасника Б для фінан-	311	681	42 720	–	–
		сування будівництва (40 % вартості
		об’єкта)
		Перераховані генпідрядникові коштів для	371	311	64 080
	2	ведення будівництва:
		— власні (підприємства А)
		— підприємства Б			42 720	–	–

202

						Закінчення табл. 3.3
					Бухгалтерський облік			Податко-
№		Зміст операції						вий облік
п/п
					Д-т	К-т	Сума	ВД	ВВ
1		2			3	4	5	6	7
3	Відбито податковий кредит з ПДВ				641	644	17 800	–	–
	Відбито витрати на будівництво відповід-
4	но до часток:				151	631	53 400	–	–
	— 60 % підприємства А
	— 40 % підприємства Б						35 600	–	–
5	Відбито	розрахунки	за	податковим	644	631	17 800	–	–
	кредитом
6	Зроблено залік заборгованостей на суму				631	371	106	–	–
	авансових платежів						800
7	Передано пайовикові Б 40 % об’єкта буді-				377	151	35 600	–	–
	вництва
8	Нараховані податкові зобов’язання по				377	641	7 120	–	–
	ПДВ
9	Зроблено залік заборгованостей				681	377	42 720	–	–
10	Уведена	в експлуатацію		своя частина	103	151	53 400	–	–
	об’єкта (60 %)
			Облік у підприємства Б
1	Перераховано аванс пайовикові А на фі-				377	311	42 720	–	–
	нансування будівництва
2	Оформлено акт приймання-передавання				151	685	35 600	–	–
	частини об’єкта
3	Відбито податковий кредит з ПДВ				641	685	7 120	–	–
4	Уведена в експлуатацію частина об’єкта				103	151	35 600	–	–
	(60 %)
5	Зроблено залік заборгованостей				685	377	42 720	–	–

203