Глава 8. Земельно-правовые сделки

Для признания действия сделкой необходимо соблюдение и других условий. Сделкой может быть признано

действие, которое совершается при наличии равенства, автономии воли и имущественной

самостоятельности сторон (ст. 2 ГК). Соответственно установление, изменение или прекращение

гражданских прав и обязанностей в принудительном порядке либо в порядке административного или

властного подчинения не относятся к сделкам. Принудительный порядок прекращения гражданских прав и

обязанностей по отношению к земельным участкам следует отличать от обязательного. В последнем случае

речь идет об обязательном отчуждении земельного участка как особой разновидности сделки купли-

продажи, установленном Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Обязательное отчуждение применяется в случаях, когда размер общей площади земельных участков

сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования,

находящийся в собственности гражданина, его близких родственников и юридических лиц, где такие

граждане обладают более 50% капитала, превышает установленные максимальные размеры. Также обязаны

продать свою земельную собственность иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица,

где 50% капитала уставного фонда принадлежит иностранным гражданам или иностранным юридическим

лицам, учитывая, что такие субъекты могут обладать земельными участками этой категории только на праве

аренды. Обязательное отчуждение должно быть произведено собственником любому лицу в течение года с

момента возникновения права собственности. При невозможности заключения сделки в течение этого

периода земельный участок или земельная доля должны быть приобретены субъектом РФ либо органом

местного самоуправления.

Характерным признаком сделки являются воля и взаимный интерес сторон в установлении, изменении или

прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 1 ГК). Этот интерес может выражаться в желании одной

стороны получить денежную или иную компенсацию за передаваемые ей права и обязанности другой

стороне. Такой интерес может носить и иной нематериальный характер, к примеру, если речь идет о

дарении.

И наконец, сделки совершаются только по поводу имущества. Действия с объектами, не признаваемыми

имуществом, не относятся к сделкам. Гражданское законодательство делит имущество на две группы —

движимое и недвижимое. Статья 130 ГК относит

§ 1. Понятие земельно-правовой сделки

123

земельные участки к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости).

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или

прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого

имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на

индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие

им на других титулах, — пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании,

аренде. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за

государственными или муниципальными органами. В этом случае виды и возможности совершения сделок

ограничены и осуществляются в соответствии с установленной административной процедурой.

Земельно-правовые сделки совершаются в соответствии с действующими процессуальными требованиями.

Так, земельно-правовая сделка купли-продажи земли заключается только в письменной форме и

оформляется договором продажи недвижимости (ст. 550 ГК), в необходимых случаях сопровождаемым

соответствующим государственным решением.

Некоторые земельно-правовые сделки по отношению к земельным участкам, находящимся в

государственной или муниципальной собственности, требуют совершения со стороны собственника целого

ряда процессуальных действий. В различных случаях они включают подготовку технической документации

по предоставляемым земельным участкам, решения о проведении торгов, о предоставлении земельного

участка.

Так же как и применительно к другим видам сделок, земельно-правовые сделки могут быть возмездными и

безвозмездными.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-

правовые сделки можно разделить на две группы:

сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,

сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на

земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на

http://www.natahaus.ru/ земельные участки, находящиеся в государственной или

124