45. Понятие, характеристика и существенные условия договора аренды. Виды дговора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный, взаимный

Стороны-арендодатель и арендатор. Арендодатель – это скорее всего п/п-ль (им м.б. как юр.лицо, так и ИП). Арендатор – это любое лицо (как физ, так и юр.).

Объект договора аренды - непотребляемые вещи (обязанность арендатора вернуть вещь с учетом амортизации)- земельные участки, здания, сооружения, предприятия, оборудование, ТС и др. вещи, кот. не теряют своих натуральных св-в в процессе их использования.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Существенное условие договора аренды – это предмет договора. Этот дог. должен содержать данные, кот дают возможность точно охарактеризовать вещь, сдаваемую в аренду.

Арендодатель часто явл-ся собственником имущества, но это не обязательное условие для данного договора. Арендодателем м.б. любое уполномоченное на это законом лицо (госуд., унитарные, муницип. п/п).

Если предмет – федеральное имущество, то им распоряжается Правительство РФ, кот. может передавать это право министерствам и ведомствам.

Форма договора аренды: договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора явл-ся юридическое лицо, независимо от срока д.б. заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит гос регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды закл-ся на срок, определенный договором (односторонний отказ от дог.не допускается за исключ.случаев, когда одна из сторон нарушает условия дог.)

Если срок аренды в дог. не определен, дог.аренды считается заключенным на неопредел.срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от дог., предупредив об этом др.сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три мес.

Содержание. Основная обязанность арендодателя – предоставить имущество в надлежащем состоянии, чтобы была возможность использовать его по назначению. Арендодатель должен передать имущество вместе с принадлежностями и документами, передать имущество в срок, который предусмотрен в договоре, либо в разумный срок. Арендодатель не несет отв-ти за недостатки, кот. им были оговорены и обозначены. За не предоставленное в срок имущество или не в полной комплектации арендатор может востребовать имущество или расторгнуть договор. Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт.

За скрытые недостатки арендатор может требовать: 1) безвозмездного их устранения; 2) уменьшения цены; 3) возмещения расходов, если арендатор устраняет недостатки своими силами.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах 3-х лиц.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, кот.явл-ся существенным условием договора. Опред-ся не только цена, но и периодичность, порядок оплаты. Арендатор обязан использовать имущество по назначению (в противном случае арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков); производить текущий ремонт; письменно уведомить о продлении дог-ра; по окончании срока дог-ра вернуть им-во в надлеж состоянии с учетом износа. Арендатор может сдавать им-во в субаренду.

Арендная плата уст-ся за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых единовременно или периодически;

- установленной доли полученных в рез-те использования арендованного имущ-ва продукции, плодов или доходов;

- предост-ия арендатором опред-х услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собств-ть или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер платы может меняться, но не чаще одного раза в год. Она м.б. уменьшена, если в период действия дог-ра ухудш-ся условия пользования переданным имуществом.

Досрочное расторжение. 1) Инициатива арендодателя: 1.Имущество используется не по назначению. 2. Арендатор ухудшает имущество. 3. Двухкратная невыплата арендной платы.

2) Инициатива арендатора: 1. Если имущ-во не предоставляется . 2 Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом. 3. Если обнаружены недостатки, кот.препятствуют использованию. 4. Арендодатель не осущ-ет кап. ремонт, если эта обязанность за ним закреплена.

Если в досудебном порядке стороны не договорились, то дело передается в суд. Если не было досудебного разбирательства, то иск судом не принимается.

Продление срока дог-ра м.б. по умолчанию, если после оконченного срока договора ни одна из сторон не изъявила желание его прекратить. В этом случае он считается продленным на неопред.срок.

И в случае смерти арендатора, и в случае смерти арендодателя их права и обязанности переходят по наследству.

Виды договора аренды:

1. Прокат. 2. Аренда тр.ср-в. 3. Аренда зданий и сооружений. 4. Аренда предприятий. 5. Финансовая аренда (лизинг).