48. Понятие, стороны, форма и содержание договора найма жилого помещения. Отличие социального от коммерческого найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Дог-р заключается в письм форме.

Переход права собств-ти на занимаемое по дог.найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения дог-ра. При этом новый собств-к становится наймодателем на условиях ранее заключенного дог-ра найма.

Сторонами являются наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения м.б. только физ.лицо. Юридическим лицам жилое помещение м.б.предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юр.лицо может использовать жилое помещение только для проживания гр-н.

Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом дог-ра явл-ся изолированное жилое помещение, т.е.помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. Помещение д.б. изолированным, т.е иметь отдельный вход.

Если речь идет о многоквартирном доме, то лифт, площадка, чердак, подвал – это может использоваться нанимателями.

ГК выделяет 2 его вида: договор социального найма, кот.действует в основном в сфере гос и муницип жилищного фонда, и договор коммерческого найма жилья.

Соц найм заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, ком найм- при сдаче внаем жилья с целью получения дохода.

Договор коммерч найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок, размер и порядок внесения платы, распределение обязанностей по ремонту и др. Заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.

ДКН заключается на срок, не превышающий 5 лет. Однако срок не является существенным условием, поскольку если он не указан в договоре, то считается заключенным на 5 лет.

Договор соцнайма м.б. заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения: -нуждаемость в улучшении жилищных условий, -постоянное проживание в конкретном населенном пункте, -состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Договор соцнайма заключается непосредственно только на основании выданного гражданину ордера. ДСН является бессрочным. Стороны в ДСН определяются ордером. Если жилое помещение относится к муниц.жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает ОМС или муниципальная ЖЭО. Если входят в состав гос.жил.флнда, наймодателем является гос.предприятие или учреждение, на балансе которых находится жилое помещение. Объект ДСН точно определен ордером, и стороны не могут его изменять.

Обязанности наймодателя: - обязан предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; -осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное жилое помещение, -предоставлять за плату необходимые комм. услуги, -обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Обязанности нанимателя: -своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи, -использовать жилое помещение только для проживания, -обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, - не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя..

Одним из прав нанимателя является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем, с согласия наймодателя, на какой-то срок, часть или все нанятое помещение.

Наниматель несет отв-ть за действия проживающих с ним гр-н. Возможно вселение, но с согласия наймодателя. На несовершеннолетних это правило не распространяется.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения явл-ся обязанностью нанимателя, если иное не установлено дог-ром найма жилого помещения; капит ремонт явл-ся обязанностью наймодателя, если иное не установлено дог-ром найма жилого помещения.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

- Дог-р соц.найма бессрочный, а дог-р коммерч.найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение дог-ра найма жилого помещения на новый срок;

- различны основания расторжения договоров соц и коммерч наймоа жилья;

- различен объем прав сторон;

- квартирная плата по дог-ру коммерч найма жилья уст-ся по соглашению сторон, а в отношениях по соц найму опред-ся нормативными актами.

Расторжение дог-ра найма жилого помещения. 1) По инициативе нанимателя м.б. с согласия всех проживающих с письменным предупреждением за 3 мес., м.б. в суд.порядке. 2) По инициативе наймодателя (невнесение платы за 6 мес., разрушение или порча жилых помещений).

По решению суда м.б. установлен срок для устранения порчи, но не более года. Если этого не произошло, дог-р м.б. расторгнут. Суд по просьбе нанимателя может отсрочить решение еще на год.

Дог-р м.б. расторгнут по инициативе любой из сторон, если помещение находится в аварийном состоянии.

Временные жильцы. Правом постоянного проживания обладают члены семьи нанимателя: супруг, дети, родители. Наниматель вправе вселять в помещение др.лиц только с согласия всех проживающих и уведомления наймодателя. Это безвозмездное проживание, срок – не более 6 мес.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Отв-ть за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соотв-го требования нанимателем или любым гр-ном, постоянно с ним проживающим.