46. Понятие, форма и характеристика договора аренды зданий и сооружений. Особенности договора аренды предприятия.

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Этот договор консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Предмет - здания или сооруж-я, т.е. разновид-ть недвиж-го им-ва. Сооружения – это колодцы, мосты и т.д. (т.е. все то, что привязано к земле).

Существенное условие дог-ра – арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письм.форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооруж-ия считается незаключенным.

Форма-письменная. Если срок договора более одного года, то обязательна гос регистрация.

Если арендодатель – собственник земли, то в дог-ре определяются вопросы об аренде зем.участка. Если это не прописано в договоре, то арендатор имеет право пользоваться зем.участком в том объеме, кот ему необходим. Если арендодатель – не собственник земли, здание передается без согласия собственника земли при условии, что арендатор будет использовать этот участок по назначению. В случае смены собственника зем.участка за арендатором сохр-ся право пользования, т.е. новый собственник приобретает этот участок с обременением. В договоре опред-ся арендная плата и плата за пользование землей.

В случае расторжения договора арендатор имеет право потребовать возмещения расходов, связанных с произошедшими улучшениями, если они были сделаны с согласия арендодателя.

Действует преимущественное право на продление договора.

В случае если арендодатель нарушает право арендатора на продление договора, и в теч. одного года заключает подобный дог-р с другим участником, у арендатора есть право в суд.порядке потребовать расторжения дог-ра и восстановления дог-ра с ним и возмещения убытков.

Передача и возврат арендованного имущ-ва осущ-ся по передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания рассм-ся как отказ от исполнения дог-ра и влечет соот-щие последствия.

Договор аренды предприятий подлежит гос рег-ции и считается заключенным с момента такой рег-ции. Дог-р заключается в письм форме путем составления одного док-та, подписанного сторонами.

По дог-ру аренды п/п-ия арендодатель обязуется предоставить арендатору п/п-ие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Стороны – предприниматели.

Предмет – предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в п/п-ой деят-ти. В состав п/п-ия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.), оборотные ср-ва (запасы сырья, топлива, материалов и др.), права пользования землей, водой, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, права требования и долговые обязат-ва. Не могут передаваться по дог.аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие опред.видом деят-ти.

Передача осущ-ся посредством передат акта. Для передачи п/п-ие необходимо подготовить. Эта обязанность лежит на арендодателе.

Обязательно уведомление кредиторов п/п-ия. Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в теч 3-х мес. со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязат-ва и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде п/п-ия, вправе заявить те же требования в теч года со дня, когда он узнал или д.б. узнать об аренде п/п-ия. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Арендатор вправе без согласия арендодателя:

1 Сдавать п/п-ие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать мат ценности при условии, что это не несет уменьшение ст-ти п/п-я

2. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

4. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Арендодатель обязан возместить расходы, связанные с улучшением, т.к. эти улучшения повлекут увеличение ст-ти п/п-ия.

Договор м.б.расторгнут в случае, если на этом п/п-ии невозможно заниматься деят-тью, с которой его брали в аренду.