7.4. Договоры в земельном праве Земля как ограниченный и невоспроизводимый ресурс

Совершение сделок с землей на сегодняшний день считается одним из самых важных и динамично развивающихся институтов земельного права. Важнейшим правовым основанием возникновения и прекращения прав на землю в данной сфере выступают договоры. Развитию договорных отношений в области земельного права способствует активное становление рыночных отношений, происходящее в нашей стране.

Особенность договоров в земельном праве связана с особыми уникальными свойствами того, по поводу чего они заключаются, их предмета - земли. Земля является важнейшей составной частью природы, и не является продуктом человеческого труда. П. 1 ст. 9Конституции РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Основываясь на этом положении, ГК (ч. 3 ст. 129) устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и о других природных ресурсах.

В недалеком прошлом в условиях монопольной, государственной собственности на землю вопрос о договорных отношениях в этой области не исследовался и был вообще бессмысленным. Справедливости ради следует отметить, что "вопрос о земельно-правовых сделках был недостаточно разработан и в дореволюционном законодательстве"*(259). И как будто по сложившейся уже традиции современное законодательство также не отличается последовательностью и глубокой, осмысленной проработкой данного вопроса. Е.А. Галиновская считает, что существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с землей могут быть оправданы, так как отечественная правовая система только начала осваивать рынок земельных участков*(260).

Правовая основа регулирования земельно-договорных отношений

В настоящее время существует конституционная база для заключения договоров в сфере земельного права. Так, ст. 36Конституции содержит положение, согласно которому распоряжение землей осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Следует отметить, что право собственников по свободному распоряжению земельными участками было предусмотрено и до этого в указах Президента Российской Федерации*(261).

Договоры в сфере земельного права характеризуются смешанным правовым режимом: они регламентируются ГКи нормами земельного законодательства.П. 3 ст. 3Земельного кодекса (далее - ЗК) устанавливает правило, согласно которому отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,лесным,водным законодательством, законодательствомо недрах,об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Нормы гражданского и земельного законодательства в этой области соотносятся как общие и специальные. Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования вопросов права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершения сделок с земельными участками, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта. Таким образом, нормы гражданского законодательства применяются к договорным отношениям исключительно, если данный вопрос специально или в силу упущения законодателя не урегулирован земельно-правовыми нормами. Однако надо заметить, что земельное законодательство детально регулирует лишь договоры купли-продажи, договоры аренды земельных участков (ст. 22ист. 37ЗК - соответственно), а также договор ипотеки (Федеральный законот 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(262). В отношении других земельно-правовых договоров преимущественно применяются нормы ГК.