Принцип земельного рынка

Договоры, как и все сделки в области земельного права, заключаются лишь в случаях, когда на отчуждение земли есть прямое разрешение в земельном законодательстве. Именно этот принцип, по мнению многих ученых, должен быть основополагающим для земельного рынка*(263). Его называют одним из критериев разграничения гражданско-правовых договоров и договоров в земельном праве. Однако применение в сфере земельных отношений особых, отличных от частноправовых принципов правового регулирования, не всегда оправдано. Думается, что предусмотренный в законодательстве институт государственной регистрации сделок с землей во многих случаях позволяет достаточно полноценно и эффективно выполнять функцию контроля за оборотом земельных участков.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 164ГК. Также в силу того, что земля является видом недвижимости, при заключении договоров, касающихся земли, обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в порядке, предусмотренномФедеральным закономот 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, в законодательстве о государственной регистрации совмещаются одновременно две системы регистрации - прав и сделок*(264). В литературе указывается, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствует устойчивости отношений в области оборота земель, является основой для регулирования всех операций с землей*(265). При помощи института регистрации сделок с землей государство стремится обеспечить законность сделок, права и интересы участников сделок и самого государства. Введение же обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволяет сторонам заранее точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п.*(266)С введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество отпала и необходимость нотариального удостоверения данных договоров. Хотя если стороны изъявят такое желание, то они вправе нотариально заверить свой договор.

Земельно-правовым договорам присущи такие общие для всех договоров черты, как свобода воли, законность, направленность на достижение определенной цели и др. Однако, не останавливаясь на этих качествах, хотелось бы указать на чисто специфические свойства договоров в земельном праве.

Особенности объекта земельно-правовых договоров

Основным признаком, позволяющим выделить категорию земельно-правового договора, является его объект.

Особенность рассматриваемых договоров в первую очередь состоит в том, что непосредственным объектом такого договора должен быть земельный участок. Это самое главное условие, при наличии которого договор будет являться земельно-правовым. В.Б. Ерофеев обращает внимание на то, что земельные участки должны быть не просто объектами в земельно-правовых сделках, а быть прямыми объектами*(267). Действительно такое замечание позволяет разграничивать земельно-правовые договоры от договоров, где земля является лишь косвенным объектом (например, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях).

В земельном законодательстве содержится ряд значительных ограничений, причем они касаются именно объекта договорных отношений: земельных участков. Так, в соответствии со ст. 27ЗК из оборота изъят целый ряд земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами. К ним относятся:

- государственные природные заповедники;

- национальные парки;

- здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;

- другие.

В соответствии с п. 5данной статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки. Вот перечень таких земельных участков:

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- предоставленные для нужд организаций транспорта (в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров);

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- другие.

Оборот ряда земель и соответственно заключение договоров ограничиваются также другими нормативными актами. Так, например, ст. 12Лесного кодекса устанавливает, что оборот лесного фонда не допускается.Водный кодекстакже содержит нормы, по которым большинство водных объектов находится в государственной собственности. Эти положения значительно ограничивают возможность заключения договоров относительно земельных участков, на которых находятся указанные объекты недвижимости.

Кроме того, учитывая, что земля, как и другие природные ресурсы, - объект невосполняемый, законодательство обязывает при заключении договора иметь в виду не только экономические, но и природоохранные цели*(268). Однако на практике это зависит от того, насколько стороны договора являются экологически образованными и воспитанными.

На мой взгляд, определенные законодательные ограничения земельного оборота вполне оправданы и целесообразны. На это справедливо указывают и некоторые авторы*(269). Особые правила, установленные в земельном законодательстве, позволят минимизировать отрицательные социально-экономические последствия, которые могут возникнуть в результате формирования свободного (не регулируемого государством) земельного рынка.