Особенности субъектного состава земельно-правовых договоров

Что касается субъектного состава договоров, заключаемых в сфере земельных отношений, здесь следует отметить, что, согласно ранее действовавшему земельному законодательству*(270), иностранные граждане и юридические лица, за исключением нескольких случаев*(271), не могли иметь в собственности земельные участки на территории России. Соответственно, отсутствовала и возможность у данных субъектов заключать договоры относительно перехода прав на землю.

В новом Земельном кодексеотсутствуют практически все ограничения прав на приобретение в частную собственность земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства. Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства также являются субъектами права частной собственности на землю. ЗК РФ допускает лишь единственное исключение из этого правила в отношении земельных участков в приграничных территориях*(272).

Форма договоров

Одна из особенностей договоров в сфере земельного права связана с формой их заключения. Законодательство предусматривает жесткую регламентацию формы договоров, касающихся любой недвижимости, в том числе и земли. Из всех возможных способов заключения договора, предусмотренных ст. 434ГК,ст. 550ГК применительно к продаже недвижимости устанавливает необходимость соответствия одной единственной форме. Так, в соответствии с указанной статьей договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет его недействительность. Особая форма может быть предусмотрена и для отдельных видов земельно-правовых договоров. Несоблюдение установленной формы договора по общему правилу влечет его недействительность. Представляется спорной позиция В.Э. Чуркина, который пишет, что единственным исключением из правила об обязательной письменной форме договора является аренда на срок до одного года*(273).Ст. 609ГК устанавливает необходимость обязательного письменного оформления договора аренды, независимо от срока действия, в том случае, если одной стороной является юридическое лицо. Таким образом, анализ ст. 609 ГК показывает, что законодатель допускает заключение такого договора в устной форме на срок не более года исключительно в том случае, если его участниками являются граждане.

В соответствии со ст. 554ГК одним из существенных условий договора продажи недвижимости является предоставление сведений данных, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Такие данные должны содержаться во всех без исключения договорах относительно земельных участков. Это будут сведения, позволяющие определить:

- размер земельного участка;

- его местонахождение;

- перечень угодий, входящих в состав земельного участка;

- цель использования земельного участка;

- его кадастровая оценка.

К договору в обязательном порядке должен быть приложен также план участка с указанием границ обременений (ограничений).

Цель земельно-правовых договоров

Определенной спецификой обладает и цель заключения таких договоров. Стороны не вправе по своему усмотрению изменять целевое назначение земельных участков. Такое изменение допускается только в порядке, установленном законодательством. Цели закрепляются в специальном документе, определяющим правовой режим участка. Помимо соблюдения принятых на себя договорных обязательств субъекты таких договоров обязаны выполнять такие требования законодательства, как:

- рациональное использование земли;

- эффективное использование земли;

- использование земли с соблюдением всех установленных правил;

- недопущение ухудшения экологической обстановки на земельном участке в процессе своей деятельности.