14.3.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичных оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимость отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Глоссарий

Экспозиция — время нахождения объекта на рынке до его продажи.

Ликвидность объектов недвижимости — величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период.

Неспециализированная недвижимость — недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для использования ее в существующих или аналогичных целях, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость — недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке (если вообще когда-либо продается) для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

Восстановительная стоимость — затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости.

Стоимость замещения — затраты на создание аналогичного объекта.

Инвестиционная стоимость — стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

Ликвидационная стоимость — вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей.

Тренинг умений

На первый взгляд может показаться, что с позиций маркетинга рынок недвижимости является статичным и неинтересным. Однако ситуация коренным образом изменится, если мы проведем элементарную сегментацию рынка и посмотрим на него изнутри. Общие тенденции к повышению качества маркетинговых инструментов обозначились и здесь. Пусть развитие и идет более медленными темпами, чем в других отраслях, но оно, тем не менее, есть. Главное — у потребителя появился широкий выбор, а вместе с ним и предпочтения: кто-то совершенно четко для себя решил, что хочет приобрести квартиру не в шумном центре, а на тихой, более-менее экологически благоприятной западной окраине; кто-то уже давно отказался от панельных типовых домов и подыскивает себе квартиру индивидуальной планировки в монолитном доме; кто-то больше склоняется к проживанию в высотных домах; кому-то, наоборот, по душе таунхаусы — одним словом, появился рынок жилья, а на нем, соответственно, и своя конкуренция. В этом случае маркетинговая задача застройщика понятна и ничем не отличается от алгоритма любой другой маркетинговой компании: определить, каким видит свое будущее жилье потенциальный покупатель и постараться максимально точно реализовать это видение в проекте будущего дома. Кто точнее угадал с потребительскими ожиданиями, тот и победитель. Однако, если с продвижением типового жилья, жилья бизнес-класса и даже класса «люкс» более-менее все понятно — покупатели, как правило, хорошо ориентируются в своих предпочтениях относительно класса дома, района расположения, элементов внутренней и внешней инфраструктуры, цены, количества комнат, планировки и прочее (не удивительно, что именно среди этих атрибутов компания-застройщик традиционно ищет свои конкурентные преимущества), то для такой категории недвижимости, как пентхаус, маркетинговый инструментарий до сих пор остается загадкой.

Проблема заключается в том, что пентхаус не есть квартира и не товар массового потребления. Его не покупают, как элитную квартиру, только потому, что растет уровень благосостояния и появляется возможность улучшить жилищные условия. Даже сам покупатель до конца не осознает, почему он выбирает именно пентхаус?.. Да и продавец, как правило, не может объяснить: действительно, почему? Шикарный панорамный вид, много света и стекла, огромное пространство квартиры — это не конкурентные преимущества пентхауса, не то, ради чего его покупают: ведь любая элитная квартира на последнем этаже высокого здания обладает такими же характеристиками, как и пентхаус, да к тому же и стоит дешевле. В результате получается замкнутый круг: клиент не знает, зачем ему пентхаус, продавец не знает, как этот пентхаус продать. Очевидно одно: традиционные маркетинговые инструменты, применяемые при продаже обычных квартир, здесь не работают. Все понимают, что тут нужно что-то особенное, но что именно?..

Это как раз та ситуация, когда нужно искать новые маркетинговые ходы и инструменты продвижения.

Предложите собственную программу продвижения такого вида жилья как пентхаус.