Глава 28. Современный опыт организации строительного производства за рубежом

Глава 28. Современный опыт организации строительного производства за рубежом ^

бот или по основным статьям затрат: материалы, стоимость рабочей силы; аренда оборудования; накладные расходы фирмы и прибыль, которую хо­чет получить биддер.

Все остальные издержки компенсируются в соответствии с прин­ципом гарантированной максимальной ценой, которая оговаривается бли­же к окончанию. Любые сокращения стоимости против гарантированной цены делятся в процентном отношении, которое обозначается в биде под­рядчика.

Обязательным является представление брейкдауна (breakdown) -разбивка всей стоимости по отдельным видам работ в стоимостном и процентном отношении. Прибыль может быть обозначена абсолютной ве­личиной, т.е. суммой за выполнение контракта в целом, или относитель­ной - в процентах от стоимости фактически выполненных работ, но обыч­но она скрыта в стоимости работ. Все остальные издержки компенсируют­ся в соответствии с принципом гарантированной максимальной цены, ко­торая оговаривается ближе к заключению контракта. Сокращение стоимо­сти против гарантированной цены делится в процентном отношении меж­ду владельцем и подрядчиком, что отражается в биде подрядчика.

Контракт на условиях, выработанных в результате перегово­ров. Этот метод дает возможность владельцу сократить продолжитель­ность всего инвестиционного цикла по сравнению с требованиями конку­рентных тендеров, так как в этом случае экономится время на подготовку и проведение тендера и подрядчик может приступить к работе на следую­щий день после успешных переговоров и подписания контракта.

Переговорный метод отличается ограниченной информацией вви­ду того, что проект не закончен к этому времени. Претендент имеет воз­можность проявить свою изобретательность, способность планировать работы, обсчитать стоимость и составить календарный план, предложить предварительный план работ и показать возможности и преимущества своей фирмы. В конце переговоров рассматриваются вопросы цены, при­были и вознаграждения за управление (в случае профессионального управления).

В идеальном случае процесс выбора начинается с короткого спи­ска квалифицированных фирм, основанного на их предыдущих успехах и финансовой надежности. Владельцы частных строительных фирм исполь­зуют любые из изложенных выше возможностей переговоров.

В контракте обязательно отражаются четыре главных обязательства подрядчика: время исполнения, стоимость, порядок расчетов и обязательство строить в полном соответствии с проектной документацией.

490

Практика договорных отношений Заказчик-Подрядчик предусматривает гибкие и многообразные формы оплаты, охватывающие все возникающие в жизни ситуации.

Основные формы оплаты проекта:

1. Фиксированная цена (Lump Sum, Fixed Price) за объект в це­ лом, включая прибыль подрядчика и непредвиденные затра­ ты устанавливается в результате конкурентного тендера или путем переговоров.

2. Цена за единицу работ (Unit Price) аналогична фиксирован­ ной цене, но относится к единице продукции, и конечная це­ на определяется количеством единиц. Применяется, когда объем работ на момент договора окончательно не определен.

3. Гарантированный максимум стоимости объекта, в пределах которого полностью оплачиваются издержки подрядчика и его фиксированная прибыль. Как вариант, возможно исчис­ ление прибыли подрядчика в процентах от затрат, а также дополнительное вознаграждение за сокращение срока строи­ тельства.

4. Стоимость строительных работ по контракту в целом.

5. Оплата по фактическим издержкам плюс процент от затрат. Применяется при ликвидации аварий или в других чрезвы­ чайных ситуациях, когда нет проектной документации.

6. Цена за проектные работы.

7. Гарантированный максимум плюс фиксированная стоимость услуг по управлению строительством (или проектными рабо­ тами и строительством).

8. Оплата услуг только по управлению строительством (на­ пример, строительство торгового центра на Манежной пло­ щади в Москве, ф-ки Филипп Моррис в Санкт-Петербурге, осуществленны фирмой Bovis Lend Lease, Corp.). Оплату ра­ бот в этом варианте производит непосредственно Заказчик.

9. Оплата услуг по управлению строительством и отдельно тех же услуг по проектированию.

Форма оплаты не зависит от способа получения контракта - по тендеру или в результате переговоров