3.3. Классификация земельных участков

Классификация земельных участков осуществляется по различным основаниям. Так, они могут классифицироваться в зависимости от классификации земель. Земли же разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности.

В зависимости от целевого назначения все земли разделены на целевые категории. Согласно ст. 7ЗК они подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. В настоящее время, до разграничения государственной собственности на землю, перевод государственных земель из одной категории в другую за некоторым исключением осуществляется органами власти соответствующих субъектов Федерации.

Перечисленные категории указываются: в актах уполномоченных органов (актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Федерации и актах органов местного самоуправления) о предоставлении земельных участков; в договорах, предметом которых являются земельные участки; в документах государственного земельного кадастра; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации <152>.

--------------------------------

<152> Корнеев А.Л. Некоторые вопросы образования земельных участков// Экологическое право. 2012. N 5.

Следует отметить, что в проектеГК отсутствует подобная классификация. Очевидно, и в будущем эти вопросы будут входить в компетенцию земельного, а не гражданского законодательства. Вместе с тем в проекте выделяются особенности отдельных видов земельных участков.

Так, в проекте выделяются земельные участки общего пользования, которые определяются как не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 288проекта). Это определение полностью совпадает с определением вст. 262действующего ГК. Вместе с тем в проекте указано, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования(пункт 3 статьи 288). Граждане имеют право свободно пользоваться такой береговой полосой для передвижения и пребывания около водных объектов общего пользования.

Наличие подобного правила обусловлено тем, что нередки случаи, когда в непосредственной близости от водоемов строятся коттеджи, собственники которых перегораживают доступ к воде.

3.4. Правовые основы регулирования управления

земельными отношениями

Под публичным управлением земельными ресурсами понимается деятельность органов публичной власти, направленная на обеспечение рационального использования и охраны земельных ресурсов. Поскольку этим же целям служит и правовое регулирование земельных отношений, возникает вопрос о соотношении этих понятий. Несомненно, что они тесно взаимосвязаны. И все же отождествлять их, очевидно, не следует, если речь идет об объемах и предметах этой деятельности.

Нельзя не признать правомерной точку зрения на этот вопрос ряда видных ученых-правоведов России, согласно которой публичное регулирование земельных отношений следует понимать шире, чем деятельность государства по обеспечению рационального использования и охраны земель, так как оно включает в себя не только правоприменительный, но и правотворческий процесс.

Следует также иметь в виду, что под правовым обеспечением рационального использования и охраны земель нельзя понимать лишь установление правил пользования землей, а также выявление правонарушений и применение к виновным лицам установленных законом мер наказания. В процессе управления земельным фондом государство оказывает также помощь и содействие субъектам земельных отношений в реализации их прав на землю (безвозмездное улучшение земель, агротехническое содействие, обеспечение земельно-кадастровой информацией и т.п.) <153>.

--------------------------------

<153> Крассов О.И. Земельный участок - основа понятийного аппаратаземельного права // Экологическое право. 2011. N 4.

Таким образом, очевидно, что управление земельными ресурсами осуществляется государственными органами прежде всего посредством правового регулирования земельных отношений, включая правотворческую и правоприменительную деятельность, а также посредством осуществления социально-экономических мер воздействия на формирование земельных отношений. Было бы, однако, неправильно полагать, что эта деятельность осуществляется исключительно органами государственной власти. Определенная часть этой работы выполняется органами местного самоуправления и общественными организациями.

Однако участие органов местного самоуправления в общей системе управления земельным фондом не меняет его государственного характера, так как деятельность этих органов осуществляется в пределах, установленных государством, под его руководством и при сохранении общих целей и задач этого мероприятия.

Говоря о публичном управлении земельным фондом в современных условиях, нельзя не обратить внимания на одну особенность, связанную с ликвидацией монополии государственной собственности на землю и установлением иных форм права собственности на нее. В этих условиях значительно более резко, чем раньше, проявляется разграничение государственного управления по признакам:

а) управление, когда государство выступает в роли собственника земли как недвижимого имущества;

б) управление, когда государство выступает в роли органа власти, т.е. суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности.

В первом случае это хозяйственное государственное управление, суть которого заключается в принятии решений по поводу сделок с землей (приватизация, передача в аренду и др.). Земля здесь выступает прежде всего как объект хозяйственной деятельности государства, осуществляемой через соответствующие государственные органы, оставаясь одновременно и объектом государственного управления <154>.

--------------------------------

<154> Буров М.П. Совершенствование государственного управления социально-экономическим развитием страны и регионов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. N 10. С. 6 - 16.

Во втором случае земля выступает в качестве пространственного фактора для осуществления властных функций государства, т.е. территории, на которую распространяется государственная власть.

Не следует, однако, чрезмерно разграничивать эти две стороны государственного управления земельным фондом. Они всегда являются составными частями одного и того же управленческого процесса, в котором та и другая стороны могут выступать одновременно и порознь, взаимно заменяться, усиливаться и ослабляться в зависимости от характера земельных отношений.

Помимо публичного управления земельными ресурсами в обеспечении рационального использования и охраны земель существенную роль играет внутрихозяйственное управление ими, т.е. управление, осуществляемое конкретными субъектами права на землю: физическими и юридическими лицами, владеющими земельными участками на праве собственности, пользования или аренды.

Общие полномочия органов управления земельными ресурсами определены ст. 9-11ЗК РФ.