3.4. Сутність, складові та функції системи землеустрою

Структура системи землеустрою як управляючої (в подальшо­му - системи землеустрою), складається із 7 основних елементів: земельної політики держави, попиту і пропозицій на типи земле­користування, інфраструктури, процедури, менеджменту і марке­тингу (рис. 3.5).

Земельна політика держави. Досвід унікального для історії України переходу від адміністративно-командної до ринкової економіки переконливо доводить, що в такі періоди роль держави в організації перехідних процесів та їх наступного активного регу­лювання не тільки не знижується, але при необхідності - зростає. У сфері землекористування адміністративно-командна система змінюється на земельно-регуляторну, яка стосовно землекористування чітко прописана правовим полем відповідно суворої юри­дичної регламентації поведінки землевласників і землекористувачів.

СИСТЕМА ЗЕМЛЕУСТРОЮ
Менеджмент: - кадри; - ліцензовані субєкти; - інвестиції угоди; - податки нормативи; - закони.	Земельна політика держави	Маркетинг: - аналіз; - прогнозування; - районування (зонування); - об’єкти; - оцінка; - моніторинг.	Пропозиції на типи землекористування	Процедури: - процес (землевпорядний) - оцінка землі, як ресурсу та власності; - тендер; - конкурс.	Інфраструктура: - науково-методична; - землевпорядкування; - інформаційна, в т.ч. земельно-інфрмаційна - консалтингова; - рекламна.	Попит на типи землекористування

Рис. 3.5. Структурна схема управляючої системи землеустрою

Регулююча роль землеустрою була знижена за рахунок деяких факторів.

Як було зазначено на "Круглому столі" 12 червня 2001 року, організованому Центром Розумкова і Фондом Ганса Зайделя, у структурній політиці недостатньо враховуються загальносвітові рамки перспективного розвитку агросфери, намічені, зокрема стратегічними рамками FAO¹ на 2000 - 2015 роки.

Сьогодні суспільство, а також і економічні зміни, що відбулися у світі наприкінці XX століття, вплинули на всі сфери людської діяльності. Падіння комуністичних урядів у країнах Східної Євро­пи і розпад Радянського Союзу відкрили можливості для приско­рення розвитку економічних взаємозв'язків між країнами з ринко­вою економікою. В результаті перетворень, що відбуваються, кон­такти між людьми стають усе більш тісними. Ці процеси характе­ризуються всесвітньою економічною інтеграцією, ослабленням ролі національних границь, широким поширенням демократич­них інститутів та інформаційних технологій, об'єднаних загаль­ним поняттям глобалізації.

Змістом глобалізації є створення механізмів більш легкого про­ходження товарних, фінансових, інформаційних потоків з метою спрощення процесів перерозподілу ресурсів між різними країна­ми, а також умов для стійкого розвитку всього світу. Концепція стійкого розвитку виникла у зв'язку з обмеженістю наявних ре­сурсів та зі збільшенням чисельності населення планети. У най­ближчому Майбутньому суспільству потрібно розв'язати пробле­му досягнення більш високого рівня споживання при зменшенні необхідних для цього ресурсних затрат і зниження рівня бідності. Ця концепція в даний час є предметом обговорення багатьох міжнародних форумів і знаходить висвітлення в підсумкових до­кументах ООН.

Як будь-яке явище, глобалізація має позитивні та негативні риси. Деякі країни і народи, у міру того, як світ усе більше стає схожим на франчайзингову систему, у зростаючому ступені стають підда­ними впливу світової культури і втрачають національні особли­вості. В економічному змісті глобалізація порівнюється з деякою лійкою, у центрі якої знаходяться розвинуті країни, що втягують у себе всі ресурси, а потім розподіляють їх серед країн, що розви­ваються, у вигляді інвестицій. За словами Джорджа Сороса "сис­тема може розглядатись як гігантська циркулююча система, що всмоктує капітал у фінансові ринки, які знаходяться в центрі, і інститути, яка викачує його із себе на периферію, або безпосе­редньо у формі чи кредитів інвестиційних портфелів, або побічно через міжнародні корпорації".

У цих умовах особливо важливу роль відіграє реформування земельних та майнових відносин, насамперед роль землі як го­ловного й обмеженого ресурсу. При цьому земля розглядається в двох аспектах:

1. земля - це є уразливий ресурс, що потребує захисту і прове­дення відповідної державної попітики;

2. земля - це об'єкт, що володіє властивістю прискорювати со­ціально-економічний розвиток і створювати багатство за умови, що права на нього мають статус товару.

Зростання ролі земельних відносин підтверджується підвищен­ням інтересу світового співтовариства до проблем управління земельними ресурсами. Особливу увагу цій проблемі приділяють такі міжнародні інститути, як ООН, Міжнародний банк реконст­рукції та розвитку, Продовольча гсільськогосподарська організа­ція ООН (FАО), Центр по населених пунктах ООН "Хабітат".

Зокрема цей інтерес можна пояснити такими основними при­чинами:

• змінами у взаємовідносинах людина - земля і, як наслідок, безліч земельних реформ, що проводяться в різних части­нах планети,

• появою і широким поширенням нових технологій і пов'яза­них з ними інфраструктурних змін.

Взаємовідносини людина - земля розвиваються разом з людсь­ким суспільством. Особливо складну роль вони відіграють в Ук­раїні, де багата земля і сприятливі природнокліматичні фактори для ефективного ведення господарства. Звичайно ж, усі країни знаходяться в різних умовах і на різних етапах суспільного роз­витку, проте не можна проводити реформування взаємовідносин людина - земля, не враховуючи об'єктивних змін і тенденцій, що відбуваються у світі.

Прийнята у жовтні 1999 р. на спільній конференції ООН і FIG¹ з проблем земельних відносин у підтримку сталого розвитку кадас­трових інфраструктур, яка проходила в Австрії, Басартська дек­ларація глибоко аналізує зміни, що вплинули на розвиток земель­них відносин у світі протягом XX століття.

На початку століття людське суспільство було:

• в основному аграрним і базувалося на сільському госпо­дарстві;

• характеризувалося повільним ростом міст;

• культурне життя в місті мало істотні відмінності від життя на селі;

• соціальне життя, як правило, носило общинний характер;

• глобальні проблеми не представляли інтересу для абсо­лютної більшості населення;

• проблеми використання таких ресурсів як земля, вода і ко­рисні копалини, в основному, мали місцевий характер, і їхня передача відбувалася або у спадщину, або в результаті шлюбів і, найчастіше, не розглядалася з погляду купівлі-продажу.

У XX ст. людське суспільство значно змінилося і, як наслідок, змінилося його відношення до землі.

За цей час у світовому співтовариствів відбулися наступні зміни:

• ріст населення як ніколи носив вибуховий характер;

• селянське суспільство, в основному, було витиснуто міським;

• в усьому світі відбувся перехід від використання правил, які встановлювала людина, до правил, встановлених зако­ном;

• визнана роль жінки в суспільстві;

• відбувалася поступова ліквідація економічних і культурних розходжень між містом і селом;

• використання суспільством навколишнього середовища, біосфери і геосфери досягло критичної межі, поставивши на перший план пробпеми стійкого розвитку;

• засоби комунікацій і інформаційні технології перетворили планету в "віртуальне село".

У першу чергу зміни вплинули на баланс особистих і суспіль­них інтересів на користь останніх. У зв'язку зі швидким ростом населення і розвитком технологій вплив, навіть окремих, підприємств і людей на стан планети може мати значні негативні наслідки. У результаті суспільство одержує більше прав і можли­востей для накладення обмежень на використання землі й інших природних ресурсів і тим самим обмежує волю приватного влас­ника.

Зміни в підходах до поняття власності на земельну ділянку зна­ходять практичне вираження у розвитку більш інтенсивних спо­собів використання землі.

Наприклад, у розвинутих країнах відбулися значні зміни в менталітеті фермерів. Якщо раніше фермерське господарство роз­глядалось як успадкування вікового способу життя (додаткова купівля землі сприяла його зміцненню), то з розвитком капіталі­стичних елементів господарювання ферма розглядається як об'єкт для вкладення капіталу, який повинен приносити дохід. Позбувшись сентиментального відношення до землі, фермери стали розглядати купівлю землі у власність як фактор, що відво­лікає капітал від вкладень в інтенсивний розвиток господарства й одержання прибутку. При цьому зростає роль орендних відно­син.

Іншим прикладом підвищення інтенсивності використання зе­мельних ресурсів може служити їх багатоцільове використання. Наприклад, на одній земельній ділянці права на різні види вико­ристання можуть належати різним особам. Цим прийомом актив­но користується Бюро з управління землями США, яке в інтере­сах суспільства управляє федеральними землями, що займають біля однієї третини території країни. Прикладом багатоцільового використання земельної ділянки також може служити випадок, коли одна і та ж сама ділянка використовується різними способа­ми для однієї мети. Так, стоянка для автомобілів може викорис­товуватися вдень банком, увечері - прилеглим рестораном, уночі служити для паркування автобусів.

У всіх цих випадках особливо важливу роль відіграє реєстра­ція прав, які можуть розмежовуватися як у просторі, так і в часі. При цьому сама власність на землю вже не відіграє тієї ролі, яка була їй відведена на початку століття. На перший план вису­вається дохід, одержуваний при використанні визначених прав.

Найбільш екстремальним підтвердженням цьому служить при­клад Китайської Народної Республіки, де в умовах соціалістичної власності на землю право власності законодавчо відділено від права користування. Це дозволяє державі одночасно здійснювати управління земельними ресурсами в інтересах стійкого роз­витку суспільства, при цьому допускається існування таких рин­кових інститутів, як купівля-продаж орендних прав, застава, а та­кож реалізація продукту, одержаного в результаті використання землі, в інтересах власника

Реформування земельних відносин у країнах Східної Європи і колишніх республіках Радянського Союзу, навпаки, у більшості випадків базувалося на необхідності приватизації землі та відтво­рення інституту приватної власності на землю. Це пояснюється тим, що проведена соціалістичними країнами земельна політи­ка ґрунтувалася на ідеологічному постулаті непорушності дер­жавної власності та ведучої ролі держави в процесах централі­зованого розподілу вироблених продуктів. Стосовно земельних відносин це припускало не тільки звуження прав приватної влас­ності на землю, але й на отримання в результаті її використання частини продукту.

В Україні перший етап земельної реформи 90-х років, який має яскраво виражений аграрний характер, в основному здійснювався під загальновідомим гаслом "землю - селянам". Очевидно, на початку XX століття він дійсно мав сенс Для се­лян, які до цього часу не мали господарської самостійності і виробництва, одержання землі у власність було необхідною умовою вільного й ефективного господарювання і розвитку. Правильність напрямку розвитку земельних відносин була підтверджена показниками росту сільськогосподарської про­дукції ще в період НЕПу. До кінця 80-х років сільськогосподарсь­ке виробництво велося великими господарствами і ґрунтува­лося на найманій праці працівників радгоспів і членів колгоспів, цілком позбавлених засобів виробництва. У цих умовах реалі­зація гасла "землю - селянам" означала відрив основних фондів сільськогосподарських підприємств від землі, порушення сформованої виробничої інфраструктури і, як наслідок, падіння рівня сільськогосподарського виробництва, яке спостерігається в даний час.

При проведенні першого етапу земельної реформи через ізо­льованість економічної думки в СРСР майже не враховувалися зміни, що відбувалися в земельних відносин в усьому світі. В ре­зультаті завдання підвищення рівня продуктивності сільськогос­подарського виробництва не було вирішено.

Отже, можна відзначити різнонаправленість як земельних пе­ретворень у країнах Східної Європи і в Україні, так і змін у земель­них відносинах, які відбуваються в усьому світі підвпливом об'єк­тивного розвитку людського суспільства. Очевидно, що після за­вершення реформування відносин власності, у цих країнах при­ступили до удосконалення землевпорядних і кадастрових систем, які гарантують права приватної власності, створюють механізми суспільного контролю за використанням землі.

Наданому етапі земельної реформи, яка з реформування влас­ності у значній мірі перетворюється в реформу землевпорядну та кадастрову. При цьому варто виходити з того, що необхідно роз­глядати землю як обмежений, підданий деградації природний ре­сурс, без раціонального використання якого неможливий подаль­ший економічний і соціальний розвиток суспільства. У зв'язку з цим необхідно підсилити елементи планування ефективного ви­користання землі з максимальним врахуванням суспільних інте­ресів. При цьому варто очікувати посилення ролі земельно-інфор­маційних систем та землеустрою:

• як регуляторного механізму держави в організації викорис­тання і охорони землі;

• як інформаційної бази створення багатоцільового кадастру;

• як інструментів прийняття управлінських рішень державни­ми і приватними інститутми.

Попит на типи землекористування - це кількість типів най­кращого і найбільш вигідного використання землі, які власники землі і землекористувачі готові набути (організувати) з метою одер­жання доходу.

Формується попит типів найкращого і найбільш вигідного вико­ристання земель під впливом багаточисельних факторів: еконо­мічних, соціальних, демографічних, природнокліматичних та ін. (рис. З.6.).

Пропозиція на типи землекористування - це кількість мож­ливих і дозволених законом типів найкращого і найбільш вигідно­го використання земель (цільове та функціональне використан­ня), які держава пропонує власникам землі та землекористува­чам в залежності від розвитку продуктивних сил, суспільних відно­син регіону, району тощо.

Важливим елементом і умовою існування будь-якої системи, в тому числі і землеустрою, є інформаційна інфраструктура, яка повинна містити достовірні дані трьох видів:

• про існуючі норми і правила в землеустрої та очікуванні їх зміни;

• про структуру попиту і пропозиції на різні типи землекорис­тування : склад земель, цільове (функціональне) викорис­тання, їх співвідношення тощо;

• про рівень і динаміку доходності різних типів землекорис­тування у регіонах, районах та інших сегментах ринку землі.

Система землеустрою має великий вплив на всі сторони життя і діяльності людей, виконуючи ряд загальних і соціальних функцій (рис. З.7.).

1. Регулююча (земельно-регуляторна) функція полягає в тому, що держава через землевпорядні дії здійснює регулювання зе­мельних відносин, стимулює раціональне землекористування й охорону земель.

2. Інвестиційна функція заключається у формуванні інформації про інвестиційну привабливість різних типів землекористування та оцінці ефективності інвестицій у земельні поліпшення.

3. Соціальна функція проявляється у формуванні власності на землю, екологізації землекористування, в підвищенні інтенсив­ності використання землі та праці, перерозподілу землі тощо.

4. Комерційна функція полягає в обґрунтуванні прибуткових типів землекористування та ефективності вкладеного капіталу.

5. Інформаційна функція - це унікальний спосіб оперативного збору і поширення узагальненої об'єктивної інформації про най­краще і найбільш вигідне використання землі, можливі інвестиції тощо, яка дозволяє власникам землі та землекористувачам вільно, зі знанням справи використовувати її у своїх інтересах.

6. Стимулююча функція в кінцевому результаті виступає у ормі економічного заохочення, прибутком продуктивного використан­ня досягнень науково-технічного прогресу у формуванні земле­користувань і використанні землі.

7. Функція санації - це очищення економіки землекористуван­ня від неконкурентних виробництв і неефективного використан­ня землі через відповідні проекти землеустрою.

8. Посередницька функція заключається в тому, що система землеустрою виступає посередником між майбутніми власника­ми землі і землекористувачами з одного боку, а з іншого й пред­ставниками виконавчої влади або місцевого самоврядування в процесі складання землевпорядних проектів та документації.

Рис. 3.6.Основні фактори формування попиту на типи землекористування

Рис. 3.7. Основні функції системи землеустрою