7.6. Землеустрій земель природо-заповідного, природоохо­ронного, рекреаційного, оздоровчого, історико-культурного та іншого охоронного призначення

Відповідно до Земельного кодексу України відведення земель для будь-яких цілей, зміна цільового призначення земель, визна­чення їх правового режиму здійснюється шляхом розробки та за­твердження проектів землеустрою. Тому особливості державної політики щодо використання земель природо-заповідного фонду та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та істо­рико-культурного призначення можуть бути реалізовані тільки в про­ектах землеустрою.

Сучасний землеустрій земель природо-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення передбачає:

1. формування національної екомережі України шляхом роз­робки національної та регіональних схем;

2. встановлення спеціальних режимів використання різних за призначенням категорій земель у межах об'єктів природо-заповід­ного фонду України, шляхом зонування території та розробки про­ектів організації території;

3. організація територій природних та біосферних заповідників, національних природних і регіональних ландшафтних парків, за­казників, пам'яток природи, заповідних урочищ, ботанічних садів, дендрологічних та зоологічних парків, парків-пам'яток садово-пар­кового мистецтва, охоронних зон територій та об'єктів природо- заповідного фонду;

4. встановлення обмежень прав щодо використання земель і земельних сервітутів у межах територій охоронних об'єктів і зон.

Встановлення обмежень у використанні земель і земельних сервітутів у землеустрої України - явище нове. Зокрема, в сучасній соціально-орієнтованій ринковій економіці мають місце обмеження прав власності на землю з двох причин.

Перша причина. Держава має великий обсяг завдань ство­рити такий економічний і соціальний лад, щоб забезпечити гідне людини життя та процвітаючу економіку. До вищих суспільних цілей належать свобода і справедливість, безпека і прогрес. Зміст цих цілей конкретизується в результаті прийняття все нових політичних і економічних рішень. У народному господарстві це виявляється в економічному зростанні, розподіленні прибутків і стабільності, до чого прагнуть в умовах ринкової економіки.

Друга причина. Обмеження прав власності є принципом со­ціальної держави. Ідея соціальної держави як вимога Основного Закону здобула визнання в Німеччині після другої світової війни. На зміну попереднім ліберальним поглядам щодо правової дер­жави тільки на засадах свободи прийшла нова концепція вільної та соціально-правової держави. Стаття 14 Конституції Німеччини забороняє зловживати правом власності, якщо обмежуються пра­ва чи завдаються збитки іншим особам або суспільству.

Тенденцію обмеження волі власника з урахуванням вимог со­ціальної функції земельної власності, спроби втручання держави у сферу земельних відносин характеризує також конституційне, цивільне, земельне, аграрне законодавство країни з розвинутою ринковою економікою, яке вже давно відмовилось від поняття земельної власності як необмеженого нічим права власника розпо­ряджатися землею за своєю волею. Зокрема, у статті 153 Консти­туції Німеччини підкреслюється: "Зміст права власності і його межі випливають із законів... власність зобов'язує". Нове розуміння соціальних функцій землі виражено у статті 155 цієї Конституції: "Земельна власність, придбання якої необхідне для задоволення життєвих потреб, для сприяння колонізації або підняття сільського господарства, може бути примусово відчужена. Обробіток і експлуатація землі є обов'язком землевласника щодо суспільства Збільшення вартості землі, яке не і результатом затрат праці або капіталу, повинно надійти в користь суспільства".

Теорія соціальної функції земельної власності, яка виправдо­вує втручання державних органів у діяльність власника земель­ної ділянки в тих випадках, коли це диктується суспільними інте­ресами, дістала підтвердження і в Конституції України. Так, стат­тя 13 Конституції України стверджує: "...Власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання, соціальну спрямованість економі­ки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом".

До сфери впливу соціальних факторів держави передусім на­лежать:

• економічне життя;

• трудова діяльність;

• довкілля.

Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковуєть­ся соціальній державі. Закріплена в Конституції України гарантія існування приватної власності (стаття 14) - власність громадян та юридичних осіб, а також правові положення про зміст і межі приватної власності на землю нерозривно пов'язані з соціальним призначенням власності. Тому права власності можуть обмежува­тися, але без будь-якої дискримінації, з метою захисту прав інших людей. У сфері захисту довкілля соціальна держава сприяє про­веденню широкомасштабної політики. Захист довкілля здійснюється нині переважно шляхом бюрократичних, регулюю­чих заходів (податки, норми, скорочення податків тощо). Вони відповідним чином впливають на права власності. З метою до­тримання заданих екологічних норм можна регулювати використання землі за допомогою відповідних санкцій і зобов'язань. При застосуванні принципу компенсації економічних збитків за рахунок винуватця відповідальність за шкоду, завдану довкіллю, несе зем­лекористувач, тобто використання власності підлягає жорстким обмеженням.

Власність на землю піддається різнобічним обмеженням шля­хом поширення права захисту довкілля на систематизоване зе­мельне право Воно повинно в інтересах суспільства захищати природу і багатство видів, але водночас обмежує права розпо­рядження і користування приватною власністю на землю.

Таким чином, при вільному й одночасно соціальному суспіль­ному ладі незмінним політичним завданням залишається гаран­тування необхідної для цього концепції обмеження прав власності на землю, а також розсудливе визначення важелів правової дер­жави обсягу і меж приватної власності з огляду на її соціальний обов'язок.

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і об­тяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі знаходяться всередині або примикають до тери­торій і об'єктів, які особливо охороняються або розміщені побли­зу шкідливих виробництв чи в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або по них прокладено різні комунікації. Одним словом, земельні ділянки знаходяться в зоні дії режимоутворюючих об'єктів, які визнача­ють відповідний правовий режим використання цих ділянок.

Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані не порушувати права власників інших земельних ділянок і землекористувачів, у тому числі орендарів; повинні дотримувати режиму санітарних зон і територій, що особливо охороняються; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; дозволяти власникам і користувачам земельних ділянок прохід до доріг загального користування, спорудження або ре­монт споруд; не чинити перешкод у проведенні до суміжної зе­мельної ділянки необхідних комунікацій тощо.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені на інших підставах правового і господарського ха­рактеру. Зокрема, у зв'язку із необхідністю регулювання інтенсив­ності використання земель, що зазнали деградації при підвище­ному рівні забруднення ґрунтів, допустимих навантажень на ланд­шафт та інших причинах, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інже­нерних і інших об'єктів, збереження від забруднення, виснажен­ня і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність у встановленні особливого правового режиму викорис­тання земель. Це охоронні, санітарно-захисні, заборонені зони, у межах яких встановлюються для власника землі або землеко­ристувача визначені законодавством України обмеження у вико­ристанні земель. Водночас юридичним особам або громадянам, у власності або користуванні яких знаходяться режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуа­тації або контролю за поточним станом, а саме обмеженого користування чужими земельними ділянками (земельний серві­тут).

Наявність обмеження земельної ділянки щодо її використання в господарській діяльності спричинює обмеження прав власника землі або землекористувача щодо розпорядження нею. Можли­ве також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам для визначення дозволених цілей у порядку встановлення земель­ного сертифікату.

В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, склад­ної екологічної ситуації можливості здійснення різних операцій із земельними ділянками, регулювання відносин між власниками і користувачами земельних ділянок та юридичними особами і гро­мадянами необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них у складі Державного земельного кадастру сьогодні є єдиним доказом існу­вання зареєстрованого права, яке може бути оскаржене тільки в судовому порядку.

Вимоги до власників земельних ділянок у всьому світі форму­ються з урахуванням специфіки землі. Власники повинні бути не тільки користувачами, але й охоронцями землі. Відповідно, пра­во власності на землю супроводжується накладанням на влас­ників певних обов'язків і обмежень, які вони повинні виконувати.

Таким чином, обмеження прав на земельну ділянку - це вста­новлення обмеження (обтяження) на використання власником земельної ділянки або її частини в обсязі, передбаченому зако­ном або договором.

Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє вста­новленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (статті 98, 99, 103, 111, 112, 113, 114, 115) встановлено права і обов'язки власників земельних діля­нок і землекористувачів, обмеження їх прав і земельні сервітути. Статті 164, 165, 166, 167, 168, 170, 172 визначають норми охоро­ни земель, а стаття 211 - цивільну, адміністративну або кримі­нальну відповідальність за псування сільськогосподарських та інших земель, забруднення їх хімічними та радіоактивними речо­винами. виробничими відходами і стічними водами; за розміщен­ня, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, що негативно впливають на стан земель; за невиконання вимог природо­охоронного режиму використання земель тощо.

Законодавством визначено такі види обмеження прав на зе­мельну ділянку:

а) заборона на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;

б) забороною на передачу в оренду (суборенду);

в) право на переважну купівлю в разі її продажу;

г) передача у спадщину тільки визначеним спадкоємцям;

ґ) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земель­ної ділянки протягом установлених строків;

д) заборона на здійснення окремих видів діяльності;

е) заборона на зміну цільового призначення земельної ділян­ки, ландшафту і зовнішнього виду нерухомого майна;

є) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

ж) умова дотримання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, у тому числі щодо охорони ґрунтового покриву, тваринного світу, рідкісних рослин, пам'яток природи, об'єктів куль­турної спадщини, археологічних об'єктів, розміщених на земельній ділянці;

з) умова надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

й) інші зобов'язання, обмеження або умови, конкретний склад і зміст яких встановлюється залежно від призначення території, яка одержала особливий правовий режим, і (або) від функціональ­ного призначення і параметрів режимоутворюючих об'єктів.

Охоронні зони, які створюються:

а) навколо особливо цінних природних об'єктів, об'єктів куль­турної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

б) уздовж ліній зв'язку, електропередач, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти.

Зони санітарної охорони, які створюються навколо об'єктів, на яких знаходяться підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водопроводи, об'єкти оздоров­чого призначення тощо для їх санітарно-епідеміологічної захи­щеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може завдати шкоду підземним і відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об­'єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони, які створюються навколо об'єктів, які єджерелами шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Зони особливого режиму використання земель, які створю­ються навколо військових об'єктів Збройних сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збере­ження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони Державного кордону, а також захисту населення, госпо­дарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, сти­хійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.

Тому в процесі землеустрою земель природо-заловідного, при­родоохоронного, рекреаційного, оздоровчого і історико-культурного та іншого охоронного призначення особлива увага повинна приділятись встановленню їх правового режиму, обмежень у ви­користанні земель та земельним сервітутам.

Контрольні запитання:

1. У яких випадках розробляються робочі проекти, пов'язані з використанням і охороною земель?

2. Які особливості землеустрою на землях сільськогосподарсь­кого призначення у період реформування земельних відносин?

3. Які особливості внутрішньогосподарського землеустрою в умовах ринкової економіки?

4. Яка специфіка землеустрою в інших населених пунктах?

5. У чому полягаює особливість землеустрою в регіонах, які мають негативні явища при використанні земель?

6. Яка особливість землеустрою в районах експлуатації сиро­винних ресурсів?

7. У чому полягає особливість землеустрою на землях приро­доохоронного, рекреаційного, оздоровчого та історико-культурного призначення?

8. Охарактеризуйте склад і цільове призначення земель Ук­раїни.

9. Розкрийте суть процедури зміни цільового (функціонально­го) використання земель при землеустрої.