13.3. Признание недействительности и расторжение сделок

в судебном порядке. Добросовестный приобретатель

В соответствии со ст. 166ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2ст. 167ГК). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации(ст. 169ГК).

Возврат недвижимости не является автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказывается в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем.

Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302ГК РФ), и в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано, то такое решение суда также является основанием для регистрации права покупателя(п. 25Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Порядок действий регистрирующих органов в случае признания недействительности сделки с недвижимостью является одной из актуальных проблем, требующей разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права. Согласно ст. 178АПК РФ,ст. 201ГПК РФ, если в судебном решении о признании не разрешен вопрос о передаче имущества или о действиях, которые должен совершить ответчик, суд по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе до вступления решения в законную силу принять дополнительное решение. Таким образом, решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества должно быть принято судом. На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция - это фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения этого решения сторонами признание судом недействительности оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула на недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167ГК). Неслучайно в упомянутомПостановленииПленума N 8 ВАС РФ указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника. Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. Соответственно, в случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него, все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит изъятию как неосновательно приобретенное <*>.

--------------------------------

<*> Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт, 1999. С. 114 - 115.

В случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Напомним, что государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. Соответственно, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость не была законно приобретена. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, новой сделке и пр.). Разумеется, что погашается только актуальная запись непосредственно по недействительной сделке, а не по остальным сделкам, последовавшим за ней. Например, признание недействительной сделки приватизации квартиры не является основанием для погашения записи о праве на основании последующего договора купли-продажи.

На защиту собственности и прав добросовестного приобретателя направлен Федеральный законот 30.12.2004 N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, когда удовлетворены требования собственника о возврате имущества от добросовестного приобретателя. Закон о регистрации прав дополнен новойстатьей 31-1,предусматривающей выплату компенсации собственникам и добросовестным приобретателям, лишившимся жилого помещения по независящим от них причинам и чье право было зарегистрировано после 01.01.2005. Разовая компенсация в размере реального ущерба, но не более 1 млн. руб. выплачивается по решению суда за счет казны РФ в порядке, определяемом Правительством РФ.

--------------------------------

<*> РГ. 2004. 31 декабря.

Полагаем, что на основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки регистрирующий орган должен осуществить:

1) погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если такая сделка была зарегистрирована в ЕГРП);

2) погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки <*>.

--------------------------------

<*> Если считать невозможным при отсутствии реституции погашать запись о праве, зарегистрированном на основании недействительной сделки, то необходимо, по крайней мере, внести запись о праве требования и в случае дальнейших сделок с такой недвижимостью проверять, извещен ли приобретатель о недействительности предыдущей сделки.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке).

Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, то регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например акта ввода после реконструкции.

Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, то такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

3) восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правиламиведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о "восстановлении" записей в ЕГРП регистрирующие органы после погашения записи о праве по недействительной сделке вносят в новый лист подраздела II запись о праве предыдущего собственника на основании его правоустанавливающих документов под предыдущим номером регистрации. В записи проставляется текущая дата, но дополнительно указывается "восстановлена запись от" и дата регистрации "восстановленного" права. Запись скрепляется подписью регистратора, восстановившего ее. Восстановление записи не является государственной регистрацией, поэтому должно осуществляться без взимания пошлины. Восстановление записи может быть подтверждено выдачей повторного свидетельства о регистрации права (с уплатой пошлины) или выпиской из ЕГРП (оплачивается выдача информации из ЕГРП).

Если в ЕГРП ранее не были зарегистрированы права лица, чье имущество было отчуждено по недействительной сделке, то может быть осуществлена регистрация в общем порядке. Важно, что она проводится на основании имеющихся у заявителя подлинных правоустанавливающих документов, но никак не на основании решения суда о признании недействительности совершенной им (или от его имени) сделки.

Пример 1. В ЕГРП было зарегистрировано право собственности гражданина А. на основании договора приватизации. А. продал квартиру гражданину Б. Регистрирующий орган зарегистрировал договор купли-продажи и переход права к Б. Сделка купли-продажи была признана судом недействительной, и квартира возвращена А. Регистрационные действия: погашение записи о праве Б., восстановление записи о праве А. на основании договора приватизации.

Пример 2. В ЕГРП было зарегистрировано право собственности гражданина А. на основании договора приватизации. Сделка приватизации была признана судом недействительной. Регистрационные действия: погашение записи о праве А. Возможна регистрация права государственной или муниципальной собственности в общем порядке: по ходатайству уполномоченного органа и на основании правоустанавливающего документа, например выписки из реестра государственной или муниципальной собственности.

Расторжение сделок в судебном порядке. Следует отличать признание недействительности сделок и расторжение сделок в судебном порядке. Различие правовых последствий этих судебных решений определяет и различие в регистрационных действиях. Если недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, то при расторжении договора обязательства прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда (п. 3 ст. 453ГК). По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4ст. 453ГК).

Поэтому решение суда о расторжении договора является основанием для погашения записи о зарегистрированной сделке.

Решение, обязывающее приобретателя возвратить полученное имущество отчуждателю, является основанием для регистрации права.

Регистрация проводится в общем порядке (по заявлению, за плату) при условии документального подтверждения добровольного или принудительного исполнения решения суда.