11.3. Сделки с недвижимостью нежилого назначения

11.3.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества

Данный договор применим, когда здание находится на земельном участке,

находящемся в пользовании у продавца на основании договора аренды земельного

участка, предоставленного продавцу для эксплуатации отчуждаемого объекта

недвижимости.

_____________________________________

(наименование населенного пункта)

_____________________________________

(число, месяц, год прописью)

Открытое акционерное общество ____________________________________________

(наименование сторон договора

______________________________________________________________________________

следует указывать полностью)

в лице Генерального директора _______________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

действующего на основании Устава (Положения), именуемое в дальнейшем

"Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью

________________ в лице Генерального директора ______________________________,

(наименование) (фамилия, имя, отчество)

действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с

другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Статья 1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и

принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое

имущество, именуемое в дальнейшем "Объект" __________________________________:

(указать характеристики объекта)

здание нежилого назначения, кирпичное, трехэтажное, общей площадью

_______________________________________________________________________ кв. м,

(указать цифрами и прописью)

расположенное по адресу: г. ______________, ул. _______________, дом ______.

Техническая характеристика объекта указана в выписке из технического

паспорта, изготовленной государственным унитарным предприятием "N-ское бюро

технической инвентаризации", инвентарный N ______ от __________________.

(указать дату)

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании:

______________________________________________________________________________

(указать основание, например: договора купли-продажи

_____________________________________________________________________________.

недвижимого имущества N 111 от 14 января 2001 г.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности зарегистрировано в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

_____________________________________________________________________________,

(указать дату и номер государственной регистрации)

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия

XX N 000000 от ______________________________________________________________,

(указать число, месяц, год)

выданным ____________________________________________________________________.

(указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав)

1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав

третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом

спора.

Возможны варианты, когда имущество находится в залоге или передано

в аренду. В соответствии с законодательством передача имущества в аренду,

в залог не являются препятствием для продажи имущества. Однако следует иметь

в виду, что отчуждение заложенного имущества, как правило, происходит с

согласия залогодержателя. В случае продажи заложенного имущества право залога

сохраняет силу. Запрет или разрешение на отчуждение заложенного имущества

содержится в договоре залога либо оформляется письмом залогодержателя. В этом

случае пункт договора следует формулировать следующим образом:

Вариант А (имущество передано в аренду).

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора, передано Продавцом в

аренду по договору аренды N _____ от ________________________________________,

(указать число, месяц, год)

заключенного с _______________________________________________________________

(указать наименование юридического лица,

_____________________________________________________________________________.

являющегося стороной по договору аренды)

С условиями договора аренды Покупатель ознакомлен.

Продавец гарантирует, что имущество не является предметом спора и не

находится под арестом, в залоге.

Вариант Б (имущество передано в залог).

Недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, находится в залоге в

соответствии с договором залога (ипотеки) N _____ от _________________________

(указать число, месяц, год)

и продается с согласия залогодержателя.

Покупатель ознакомлен с условиями договора залога и правовыми

последствиями неисполнения Продавцом обеспеченного залогом обязательства.

Продавец гарантирует, что передаваемое имущество не находится под арестом

и не является предметом спора.

Статья 2. Земельный участок

2.1. Объект недвижимости, указанный в пункте 1.1 договора, расположен на

земельном участке площадью ____________________________________________ кв. м,

(указать площадь цифрами и прописью)

в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору,

кадастровый номер __________________________________, категория земель - земли

(указать кадастровый номер)

поселений, разрешенное использование ________________________________________.

(указать в соответствии с договором аренды)

2.2. Земельный участок, указанный в пункте 2.1 договора, предоставлен

Продавцу на условиях аренды для ______________________________________________

(указать целевое назначение земельного участка)

и используется Продавцом на основании договора аренды N ____ от ______________

(указать число,

____________, заключенного с _________________________________________________

месяц, год) (указать наименование лица,

________________________________, зарегистрированного в Едином государственном

заключившего договор аренды)

реестре прав на недвижимое имущество _________________________________________

(указать дату

_____________________________________________________________________________.

государственной регистрации и номер)

2.3. Согласно ст. 552 ГК РФ Продавец одновременно с передачей недвижимости

передает Покупателю право пользования земельным участком, указанным в

пункте 2.1 договора, на условиях договора аренды, указанного в пункте 2.2

договора.

Покупатель является арендатором земельного участка по договору аренды

N ________ от _____________________________, заключенному с __________________

(указать число, месяц, год) (указать

_____________________________________________________________________________,

наименование лица, заключившего договор аренды)

зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество ____________________________________________________________________

(указать дату государственной регистрации и номер)

с момента регистрации права собственности на объект недвижимости.

2.4. Продавец обязуется передать Покупателю подлинный экземпляр договора

аренды земельного участка, план земельного участка и другие документы в

течение ________________________________ после регистрации права собственности

(указать количество дней)

Покупателя на объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора.

Продавец уведомляет арендодателя земельного участка о передаче прав и

обязанностей по договору аренды Покупателю. Переоформление арендных отношений

Покупатель осуществляет самостоятельно.

Статья 3. Цена договора

3.1. Цена Объекта установлена в размере __________________________________

(указать сумму

________________________ руб., включая налог на добавленную стоимость.

цифрами и прописью)

3.2. Цена договора включает стоимость права на передаваемый земельный

участок, занимаемый Объектом.

Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на

земельный участок.

Статья 4. Платежи по договору

В данной статье определяется порядок внесения платежей по договору. Срок

оплаты устанавливается в каждом конкретном договоре индивидуально, равно как

и порядок: единовременно или поэтапно. В случае поэтапной оплаты следует

конкретно указывать сумму этапа и срок ее внесения.

4.1. Покупатель обязуется оплатить приобретаемый Объект недвижимости в

размере, указанном в п. 3.1 договора, в течение 30 дней (срок может быть

любой) с момента подписания сторонами настоящего договора путем перечисления

всей суммы на счет Продавца.

4.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим

письменным уведомлением об этом Продавца.

4.3. После осуществления Покупателем платежей, установленных соглашением,

сторонами подписывается акт согласования взаиморасчетов. Уклонение Продавца

от подписания акта оставляет за Покупателем право подтверждения исполнения

своего обязательства представлением платежных документов на всю сумму

договора.

В случае если стороны не желают подписывать акт согласования

взаиморасчетов, а он обязательно необходим только в том случае, когда

осуществляется зачет встречных требований, можно предложить следующую редакцию

данного пункта:

Обязательства Покупателя по оплате Объекта недвижимости и права аренды

земельного участка считаются выполненными с момента поступления денежных

средств в полном объеме на счет Продавца.

Статья 5. Передача имущества

В данной статье предусматривается порядок передачи имущества. Срок,

в который происходит передача, устанавливается сторонами индивидуально.

В данном случае стороны свободны. Они могут не увязывать момент передачи с

моментом оплаты по договору. Возможна передача имущества в определенный

сторонами срок после подписания договора, после полной оплаты Покупателем

договора и т.д.

5.1. Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному акту

в течение 10 дней после подписания сторонами настоящего договора.

Вариант А.

Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 10

дней после подписания акта взаиморасчетов.

Вариант Б.

Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 10

дней после поступления денежных средств на счет Продавца в полном объеме.

Одновременно передается вся имеющаяся строительная и техническая

документация на Объект, технические паспорта ОТИ.

С даты подписания акта Покупателем ответственность за сохранность Объекта,

равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель.

5.2. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным после

подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации

перехода права собственности в Едином государственном реестре прав.

Статья 6. Ответственность сторон

Законом не установлен размер неустойки по данной категории договоров.

Следовательно, неустойка является договорной, т.е. стороны вправе сами

определить ее размер.

6.1. За просрочку платежей, предусмотренных ст. 4 договора, Покупатель

уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки, но не более

20% (можно не указывать максимального размера пени, ограничивать размер пени

20% или другим процентом целесообразно в тех случаях, когда сделка крупная,

если сумма сделки небольшая, то пеню можно не ограничивать в днях).

6.2. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон

обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне

убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в

соответствии с действующим законодательством.

Статья 7. Возникновение права собственности

Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной

регистрации. Сторонам следует определить, когда они обратятся за

государственной регистрацией перехода права собственности. Исходя из

предложенного варианта договора, регистрация должна осуществляться после

передачи имущества и подписания акта о его передаче. Возможны варианты, когда

регистрация перехода права осуществляется после полной оплаты покупателем

договора либо в течение определенного времени после подписания договора. Этот

момент должен быть предусмотрен договором.

7.1. Стороны договорились, что за государственной регистрацией перехода

права собственности на Объект они обращаются после подписания передаточного

акта (после подписания актов взаиморасчетов, после поступления денежных

средств на счет Продавца в полном объеме).

7.2. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента

государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Все расходы по государственной

регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество несет

Покупатель (Продавец).

Статья 8. Расторжение договора

8.1. Порядок расторжения договора определяется действующим

законодательством.

Статья 9. Заключительные положения

9.1. Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу

с момента его подписания сторонами.

9.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором,

регламентируются действующим законодательством.

Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем

переговоров, в случае разногласий - в судебном порядке.

9.3. Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются по

исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств.

9.4. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются

действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

9.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную

юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр - для

хранения в ___________________________________________________________________

(указать наименование органа по государственной регистрации полностью -

_____________________________________________________________________________.

например, Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве)

9.6. К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

- выписка из технического паспорта, изготовленного государственным

унитарным предприятием "N-ское бюро технической инвентаризации", инвентарный

N ________ от __________________;

(указать дату)

- копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенного ___________

(указать

______________________________________________________________________________

наименование органа, удостоверившего план земельного участка,

_____________________________________________________________________________.

находящегося в аренде у Продавца)

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ: Открытое акционерное общество ______________________________________

(указать наименование)

ОГРН ______________________________

ИНН _______________________________

Место нахождения г. _______________, улица _____________________, дом ________

Почтовый адрес _______________________________________________________________

(указать почтовый адрес, если он отличается от места нахождения)

Р/с N __________________ в _________________ филиале __________________ банка,

к/с __________________, БИК __________________.

ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью _________________________

(указать наименование)

ОГРН ______________________________

ИНН _______________________________

Место нахождения г. _______________, улица ____________________, дом _________

Почтовый адрес _______________________________________________________________

(указать почтовый адрес, если он отличается от места нахождения)

Р/с N __________________ в _________________ филиале __________________ банка,

к/с __________________, БИК __________________.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец _______________ Покупатель _______________

М.П. М.П.