Глава 9. Ипотека - залог недвижимости

9.1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных ГК,является залог. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества должника. Законодательство различает залог движимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотека).

Залог недвижимого имущества регулируется Федеральным законом"Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ <*> (далее - Закон об ипотеке).

--------------------------------

<*> Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400; 12.11.2001. N 46. Ст. 4308; 18.02.2002. N 7. Ст. 629; 30.12.2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135.

Законоб ипотеке содержит нормы материального и процессуального права. В первую очередь, предметом регулирования Закона об ипотеке являются правоотношения между залогодателем и залогодержателем по поводу предмета залога. Материальные нормы Закона об ипотеке определяют:

- основания возникновения ипотеки;

- перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки;

- объем прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя;

- требования к договору об ипотеке;

- порядок выдачи закладной и условия нахождения ее в гражданско-правовом обороте;

- порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию;

- особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (земельных участков, жилых помещений, предприятий как имущественных комплексов).

Процессуальные нормы Законаоб ипотеке определяют:

- порядок государственной регистрации ипотеки;

- документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки и требования к ним;

- порядок погашения записи об ипотеке;

- особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона;

- основания для отложения и отказа в регистрации ипотеки;

- действия с закладными;

- порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В Законе о регистрации прав имеется специальная норма - ст. 29 "Государственная регистрация ипотеки", в соответствии с пунктом 5которой особенности регистрации ипотеки могут быть установленыЗакономоб ипотеке. Следовательно, нормы Закона об ипотеке, регулирующие вопросы регистрации ипотеки, имеют приоритет над нормамиЗаконао регистрации прав, поскольку Закон об ипотеке является специальным законом.

В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона. Согласно ст. 334ГК,ст. 1Закона об ипотеке залог возникает:

- на основании договора об ипотеке, заключенного между залогодателем и залогодержателем;

- на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Ипотека в силу договора. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (ст. 1Закона об ипотеке). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Право залога состоит в праве кредитора - залогодержателя требовать при невыполнении должником - залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и первоочередном получении удовлетворения из выручки, полученной в результате продажи имущества.

Судьба договора об ипотеке, носящего акцессорный характер, зависит от судьбы основного обязательства. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он призван обеспечить. При прекращении основного обязательства по основаниям, предусмотренным законом или договором, например надлежащим исполнением, прекращается ипотека.

Договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2Закона об ипотеке). Ипотекой может быть обеспечено обязательство по уплате налогов и сборов(ст. 72,73Налогового кодекса).

В соответствии со ст. 3,4Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату (если иное не установлено договором):

- основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения;

- причитающихся кредитору (займодавцу) процентов за пользование кредитом (займом);

- убытков и/или неустойки (штрафа, пени), причиненных просрочкой исполнения основного обязательства;

- процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством или федеральным законом;

- расходов залогодержателя на охрану и содержание заложенного имущества (налоги, сборы, коммунальные платежи);

- судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

Ипотека всегда является способом обеспечения исполнения обязательства. В связи с этим следует отличать ипотеку от отступного. Договор о залоге заключается и действует до срока исполнения основного обязательства, однако не дает право залогодержателю обратить взыскание на предмет залога по своему усмотрению. Возможность осуществления залогодержателем своих прав поставлена в зависимость от наступления предусмотренных законом и договором юридических фактов, условий.

Отступное есть способ прекращения обязательства. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (ст. 409ГК). Например, обязательство по уплате денежных средств может быть прекращено передачей кредитору имущества, в том числе недвижимого, вместо определенной суммы денежных средств. С момента передачи в порядке отступного имущества обязательство по уплате денежных средств считается выполненным.