6.3. Государственная регистрация правоотношений

по поводу земельных участков

6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

Пунктом 1 ст. 25ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренныегл. IIIиIVЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии сЗакономо регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации?

Напомним, что государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК.Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю".

Пунктом 1 ст. 2Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии сГК.Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), - устанавливается ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 131,ст. 216ГК,ст. 25ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

- право собственности;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

- договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574ГК) и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки(ст. 251ГК,ст. 15Закона об обороте земель);

- отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю (ст. 573ГК);

- договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584,п. 2ст. 601ГК);

- договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651ГК, п. 2ст. 26ЗК,ст. 32ЛК);

- договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 615ГК);

- договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36ЛК,п. 6Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224 <*>);

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 964.

- договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339ГК, п. 2ст. 10Закона об ипотеке);

- договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5Закона об ипотеке);

- уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды (ст. ст. 389,391ГК), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка - договор перенайма(ст. 615ГК);

- соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452ГК).

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды, на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК,отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется <*>.

--------------------------------

<*> См. также раздел 5.6настоящего издания.

Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкцияо порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) <*>. Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласност. 39ЛК ист. 1028ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.

--------------------------------

<*> Зарегистрировано в Минюсте России 30.01.2002. N 3204; 20.11.2003. N 5251 // БНА. 2002. N 6; 2003. N 51.

6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4Закона о регистрации прав в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека на основании договора и в силу закона (ст. 11Закона об ипотеке);

- доверительное управление (ст. 1017ГК), кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК (п. 2ст. 16Закона об обороте земель);

- рента (ст. 584ГК);

- аресты, запрещения заключения сделок (ст. ст. 1,28Закона о регистрации прав);

- права требования в судебном порядке (ст. 28Закона о регистрации прав);

- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279ГК);

- публичные сервитуты (ст. 23ЗК);

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56ЗК);

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56ЗК);

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56ЗК);

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗКиГК,иными федеральными законами.

Определенные ст. 56ЗК ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Так, в соответствии со ст. 30.2,п. 3ст. 38.2ЗК (в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса) могут быть установлены максимальные сроки строительства на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендованный для комплексного освоения целый участок может быть впоследствии разделен в соответствии с планировочной документацией на несколько участков, которые могут быть приобретены арендатором в собственность или в аренду. Ограничения максимальных сроков строительства на комплексном участке сохраняются для собственников и арендаторов отдельных участков в его границах и переходят при обороте участков - отчуждении участков или уступке права их аренды(п. 5,6,7ст. 30.2 ЗК). Соответственно, такое ограничение подлежит регистрации в ЕГРП и отражению в правоустанавливающих документах на землю.

В соответствии с п. 2 ст. 13Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):

- возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

- регистрация ограничений (обременений), установленных соглашением, проводится по заявлению обеих сторон;

- регистрация ограничений (обременений), установленных в публичных интересах, осуществляется по инициативе установивших их органов государственной власти и местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23ЗК). Гражданским и земельным законодательством установлены два принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут (ст. ст. 274 - 277ГК) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут - вещное право лица, в пользу которого он установлен, - обладателя сервитута (сервитуария); одновременно это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3ст. 274ГК частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23ЗК). Таким образом, публичный сервитут - не вещное право, поскольку не имеет правообладателя - сервитуария. Публичный сервитут - только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации.

Безвозмездное срочное пользование. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки (ст. 24ЗК) из земель:

- находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок не более 1 года - государственным и муниципальным учреждениям (в том числе органам государственной власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;

- находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков - гражданам в виде служебного надела.

- находящихся в государственной или муниципальной собственности - религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30и пунктом 1статьи 36ЗК.

Что подлежит государственной регистрации при безвозмездном срочном пользовании земельными участками?

Главой 36ГК предусмотрено право безвозмездного пользования вещами, возникающее на основании договоров ссуды. Согласно п. 2ст. 26ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год. Но необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостьюГКвообще не установлена, такие договоры считаются заключенными с момента подписания. Таким образом, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками не подлежат регистрации. Очевидно, что, как и в случае аренды недвижимости, обязательственное право безвозмездного срочного пользования не подлежит отдельной регистрации. Вместе с тем права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1ст. 700ГК), поэтому в случае предоставления участков из частных земель в ЕГРП могут быть зарегистрированы обременения (ограничения). Однако, строго говоря, возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации - будь то договор, право или ограничение (обременение).

Права на служебные наделы не являются имущественными, гражданскими правами. Можно сказать, что это "земельно-трудовые отношения": служебные наделы предоставляются работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Служебные наделы не являются объектами гражданских прав, для них не требуется землеустройство и кадастровый учет. Земли организаций, имеющих право предоставлять служебные наделы, находятся, как правило, в их постоянном (бессрочном) пользовании - на праве, которое не допускает распоряжения этими участками (п. 4 ст. 20ЗК). Право на служебный надел возникает на основании решения организации и дает возможность работнику (а в некоторых случаях и членам его семьи) проводить сельскохозяйственные работы и получать в собственность сельскохозяйственную продукцию(ст. ст. 40,41ЗК). Служебные наделы не участвуют в обороте, они не сохраняются при переходе прав на земли организаций. Поэтому права на служебные наделы не подлежат государственной регистрации.

6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю

Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Закономо регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если в ЕГРП зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

Исключение из принципа "предварительной регистрации" установлено п. 10 ст. 3Закона о введении в действие ЗК: до разграничения государственной собственности на землю для распоряжения государственными землями предварительная регистрация права государственной собственности не требуется.

В соответствии с п. 9 ст. 3Закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действиеЗаконао регистрации прав (до 31 января 1998 г.), действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31 января 1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав.

Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждать следующие документы:

- свидетельства о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (ст. 18Закона об обороте земель);

- государственные акты, выданные в соответствии с ПостановлениемСовета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (в ред. от 25.01.1999) <*>;

--------------------------------

<*> Документ опубликован не был.

- свидетельствао праве собственности на землю в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении формы свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" <*> (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей;

--------------------------------

<*> РГ. 1992. 15 апреля.

- если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие УказаПрезидента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 25.01.1999) <*>), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новаяформасвидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге;

--------------------------------

<*> Российские вести. 1993. N 210; РГ. 1994. 5 января; СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.

- договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете).

Так, до 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Подчеркнем, что наличие таких документов не освобождает правообладателя от обязанностей регистрации права собственности в ЕГРП в случае совершения сделки с участком (п. 25Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).