13.5. Решения по спорам

между участниками общей собственности

Главой 16ГК предусмотрена возможность решения в судебном порядке различных споров, предметом которых являются правоотношения по поводу общей собственности. В зависимости от предмета и содержания иска, существа судебного решения могут осуществляться следующие регистрационные действия.

1. Установление и определение долей в праве общей собственности. Судебные решения об установлении долевой собственности на находящееся в совместной собственности имущество (п. 5 ст. 244ГК) или изменении размера долей в праве долевой собственности(ст. 245ГК) нельзя приравнивать к решениям о признании права. Такие иски имеют предметом не присуждение, признание права на недвижимость, а только изменение, преобразование существующего правоотношения - определение долей в существующем праве общей собственности. Немаловажным является определение момента изменения правоотношений. С момента регистрации возникает право общей собственности в случае отчуждения имущества или перехода доли в праве по договору, а также на вновь созданный объект недвижимости(ст. 219,223,251ГК). Поскольку судебные решения об установлении долей (равно как и соглашения участников общей собственности) не влекут непосредственно возникновения права собственности на недвижимость, доли в праве общей собственности следует считать установленными с момента вступления решения суда в законную силу, а не с момента государственной регистрации.

Регистрационные действия зависят от того, было ли зарегистрировано в ЕГРП право общей собственности.

Если право общей совместной или долевой собственности ранее не регистрировалось в ЕГРП, то осуществляется регистрация в общем порядке, установленном для регистрации права долевой собственности, - по заявлению каждого из сособственников. Помимо решения суда на регистрацию представляется также и документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, например договор приватизации жилого помещения. Основанием для регистрации являются: правоустанавливающий документ и судебное решение <*>. В случае регистрации ранее возникших прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены до 31.01.1998, сособственники могут обращаться в регистрационную службу независимо друг от друга.

--------------------------------

<*> См. п. 5Инструкции Минюста о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах.

Если право совместной или долевой собственности было ранее зарегистрировано в ЕГРП, то в запись о праве общей собственности вносятся изменения - указываются установленные судом доли в праве. Внесение изменений осуществляется на основании судебного решения по заявлению любого из сособственников.

2. Раздел общего имущества или выдел из него доли. В соответствии со ст. 252,254ГК предметом таких исков и судебных решений является прекращение правоотношения - прекращение права общей собственности всех или одного из участников долевой собственности. В случае раздела на основании решения суда у всех сособственников возникают права (личная собственность) на отдельные объекты недвижимого имущества или их конкретные части (в виде изолированных комнат и помещений). При выделе доли одного сособственника в виде части объекта, другая его часть остается в долевой собственности остальных сособственников. Порядок регистрационных действий изложен вразделе 4.5"Прекращение общей собственности" настоящего издания.

Регистрация осуществляется на основании судебного решения о разделе или выделе доли в порядке, определенном для регистрации прав, установленных решением суда (п. 1 ст. 28Закона о регистрации прав). Каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации своего права на предназначенный ему объект (или его часть) с предоставлением планов вновь образованных объектов недвижимости, документа об оплате регистрации и судебного решения как правоустанавливающего документа. Уклонение одного из сособственников не препятствует регистрации права остальных, но право на выделенный ему объект возникает с момента регистрации, если суд не установит иного момента.

3. Защита преимущественного права покупки доли. В соответствии с п. 3 ст. 250ГК РФ при продаже одним из сособственников доли в праве общей собственности постороннему лицу другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. В случае удовлетворения таких требований судом регистрирующий орган по ходатайству заинтересованного лица должен осуществить следующие действия.

Если в ЕГРП зарегистрирована только сделка, например договор купли-продажи доли, то на основании решения суда в запись о сделке вносятся изменения - указывается новый покупатель доли. После исполнения условий договора, необходимых для перехода права, в общем порядке осуществляется регистрация права покупателя доли на основании договора купли-продажи.

Если регистрационная служба уже зарегистрировала переход доли к приобретателю по договору, то на основании решения суда данная регистрационная запись о праве погашается и в установленном порядке осуществляется регистрация права долевой собственности лица, в чью пользу принято решение.