7.2. Приобретение и регистрация прав на введенные

в эксплуатацию объекты недвижимости

7.2.1. Подтверждение факта создания объекта

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, ист. 18,определяющей требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Исходя из данных норм, нельзя признать документы, содержащие описание объекта недвижимости, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости, основанием для регистрации права, хотя они и свидетельствуют создание объекта в натуре.

Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию).

Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта (см. письмоГосстроя России от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9). Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг (железные и автомобильные дороги, гидротехнические сооружения, объекты газоснабжения, военные и режимные объекты и пр.) принимались в эксплуатацию в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами. Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимались в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии - в соответствии со СНиП 3.01.04-87 (в части, не противоречащей действующему законодательству). При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначались государственными заказчиками (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования - инвестором. Акт приемки в эксплуатацию подлежал утверждению органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимались в порядке, установленном органами власти субъектов Российской Федерации.

Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55Градостроительного кодекса удостоверяет:

- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

- осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

- соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов - для внесения изменений в документы государственного учета.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. При этом акты приемки объекта в эксплуатацию, утвержденные и выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительногокодекса,признаются действительными.

Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством, после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30.12.2004) специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных после 30.12.2004, - акт приемки объекта в эксплуатацию.

Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (ч. 2 ст. 16).На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав(ст. 4,ч. 3ст. 16Закона об участии в долевом строительстве).

Следует заметить, что Закон об участии в долевом строительстве, опубликованный 31.12.2004, вступает в силу через три месяца после его опубликования и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания любых объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу (ст. 27).

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется.

7.2.2. Предоставление земельного участка для строительства

С 01.01.2005 утратило силу требование п. 1 ст. 25Закона о регистрации прав, называющее в качестве основания для государственной регистрации документы, подтверждающие право пользования земельным участком <*>.

--------------------------------

<*> См. Федеральный законот 29.12.2004 N 196-ФЗ.

Между тем объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263ГК предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии сост. 40,41ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Согласно ст. 1Градостроительного кодекса застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6)признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998), юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9ст. 3Закона о введении в действие ЗК: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действиеЗаконао регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31.01.1998, требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31.01.1998, сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31.01.1998, то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2ст. 609ГК, п. 2ст. 26ЗК).

Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный созданный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998, то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю <*>.

--------------------------------

<*> См. раздел 6.3.3настоящего издания.

В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок <*>. Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие ЗК(30.10.2001). Очевидно, что для получения разрешения на застройку земельного участка, право на который возникло у застройщика до вступления в силуЗаконао регистрации прав, необходимо проведение кадастровых работ и регистрация права на сформированный в результате кадастровых работ земельный участок.

--------------------------------

<*> См. ст. 51Градостроительного кодекса РФ и п. 1ст. 4Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 3Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования им проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то право на участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31.01.1998.

Представляется, что исключение с 01.01.2005 из п. 1 ст. 25Закона о регистрации прав требования о представлении в качестве основания для регистрации права на созданный объект недвижимости документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, обусловлено главным образом тем, что действующее законодательство регулирует строительство, исходя из наличия права застройщика на участок и регистрации права в ЕГРП.

7.2.3. Разрешение на строительство

В соответствии со ст. 51Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана - разрешенному использованию участка;

- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Градостроительный кодекс содержит требование о необходимости изготовления градостроительного плана для строительства как на застроенном, так и на незастроенном земельном участке, а также для реконструкции объекта недвижимости (ст. 44).Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Форма градостроительного плана должна быть утверждена Правительством РФ. До принятия в установленном Градостроительномкодексомпорядке правил землепользования и застройки территории, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса, до установления формы градостроительного плана, разрешение на строительство выдается при наличии кадастрового плана земельного участка.

Разрешение на строительство необходимо для регистрации:

- прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;

- прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п. п. 3и4ст. 25 Закона о регистрации прав);

- договоров участия в долевом строительстве (ст. 25.1Закона о регистрации прав).

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51Градостроительного кодекса), до установления которой признаются юридически действительными формы, принятые законами и иными правовыми актами субъектов РФ (п. 1ст. 8Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).

Например, Законом г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" установлен порядок выдачи и содержание разрешений на строительство. Разрешения на строительство, выдаваемые органом архитектуры и градостроительства г. Москвы в соответствии с данным Законом, будут являться действительными впредь до установления на федеральном уровне формы разрешения на строительство.

Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства (п. 17 ст. 51Градостроительного кодекса):

- гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу;

- на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);

- строений и сооружений вспомогательного характера.

7.2.4. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании пункта 1 ст. 218ГК РФ. В этом случае, как уже говорилось выше, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта и при наличии прав на земельный участок может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика на созданный им для себя объект.

Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства в судебной практике сформировался уже давно. Так, в ПостановленииПленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 N 14) <*> указано, что сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.

--------------------------------

<*> Закон. 1997. N 3.

Таким образом, для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказа (иного распорядительного документа организации) об осуществлении строительства собственными силами, расшифровка по счетам баланса "Основное производство" и "Вложения во внеоборотные активы" и т.п.

Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект.

Бухгалтерскими документами может быть подтверждено, что для строительства объекта привлекались кредиты банка или другие заемные средства, а средства третьих лиц под обязательство передать объект или часть объекта не привлекались.

Если финансирование строительства осуществлялось за счет собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для иных лиц, предоставивших денежные средства для строительства. По таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись. В обеспечение обязательств застройщика по возврату денежных средств земельный участок, на котором построится или строится здание или сооружения (либо право аренды земельного участка и строящееся здание или сооружения) считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредит, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом (ст. 64.2,ст. 64Закона об ипотеке).

Это же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект.

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами главы 37ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществлению инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из п. 1 ст. 218ГК, право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает.

У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, в зависимости от условий заключенных договоров возникает:

- либо право собственности на определенные части объекта (помещения);

- либо право общей долевой собственности на весь объект.

Все вышеизложенное относится к строительству, для осуществления которого привлекались денежные средства и разрешение на которое было выдано до вступления в силу Законаоб участии в долевом строительстве, т.е. до 01.04.2005.

Привлечение денежных средств инвесторов под обязательство передать им в собственность жилые или нежилые помещения в построенном объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось на основании разрешения, выданного после 01.04.2005, осуществляется исключительно в порядке, установленном Закономоб участии в долевом строительстве. Договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами, по которым для строительства привлекаются денежные средства, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

При заявлении о регистрации прав на объект недвижимого имущества, разрешение на строительство которого выдано после 01.04.2005, государственный регистратор получит информацию из ЕГРП о наличии договоров участия в долевом строительстве и участниках долевого строительства, приобретающих право на жилые и (или) нежилые помещения в построенном объекте недвижимости. Если помимо участников долевого строительства другие лица не участвовали в строительстве объекта с целью приобретения жилых и (или) нежилых помещений, то предоставление какой-либо дополнительной информации об отсутствии прав третьих лиц на построенный объект недвижимости не требуется.

Однако в ЕГРП будет отсутствовать информация о лицах, принимавших участие в строительстве неденежными средствами. В этом случае представляется, что информация о наличии или отсутствии таких участников строительства должна быть предоставлена застройщиком.

7.2.5. Документы для регистрации права застройщика

Таким образом, для регистрации необходимы:

1. Заявление о государственной регистрации права.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:

- для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность;

- для руководителя юридического лица - учредительные документы юридического лица или их удостоверенные копии, а также документ об избрании (назначении) руководителем;

- для представителя юридического лица - доверенность (нотариально удостоверенная).

5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им (если право возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано в ЕГРП):

- кадастровый план земельного участка;

- постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (в необходимых случаях зарегистрированное в районной поземельной книге);

- либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства;

- либо свидетельство о праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на землю;

- либо государственный акт землепользования.

6. Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (при необходимости).

7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия - по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию после 30.12.2004.

8. Документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ, - по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005.

10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

11. Учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется) - подлинник или нотариально удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).