9.7. Государственная регистрация договора об ипотеке

В соответствии с пунктом 1 ст. 29Закона о регистрации прав государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339ГК РФ). Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1ст. 10Закона об ипотеке) <*>. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2ст. 10Закона об ипотеке).

--------------------------------

<*> В редакции Федерального законаот 30.12.2004 N 216-ФЗ.

Государственная регистрация договора об ипотеке имеет следующие правовые последствия. С момента государственной регистрации договора об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке:

1. Договор об ипотеке вступает в силу.

2. Возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору.

3. Залогодержатель приобретает право залога, за исключением случаев, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке.

4. Права собственника имущества (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены.

Документы, представляемые для государственной регистрации договора об ипотеке. На государственную регистрацию представляются:

1) при простой письменной форме договора об ипотеке - совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

при нотариальной форме договора об ипотеке - заявление залогодателя или залогодержателя <*>;

--------------------------------

<*> Изложенный порядок определен ст. 20Закона об ипотеке. Вст. 29Закона о государственной регистрации изменения не внесены. Однако нормы Закона об ипотеке в данном случае имеют приоритет как нормы специального закона.

2) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, который должен быть возвращен заявителю <*>;

--------------------------------

<*> Размер пошлины установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33Налогового кодекса и составляет: для юридических лиц - 2000 руб., для физических лиц - 500 руб. В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц.

3) подлинники или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) документов, подтверждающих: факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; постановку на учет налогоплательщика (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (руководителя или доверенность иного представителя юридического лица);

5) план и описание закладываемого объекта недвижимости, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимости (кадастровый план земельного участка представляется для регистрации права залогодателя и для регистрации ипотеки и дальнейших сделок с участком не требуется (п. 1 ст. 17Закона о регистрации));

6) подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки, и один экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);

7) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

8) закладная, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной;

9) документы, названные в закладной в качестве приложения (кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы.

Так, например, если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо представить письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

В случаях, предусмотренных уставом хозяйственного общества, для передачи имущества в ипотеку требуется решение уполномоченного органа управления хозяйственного общества. Например, в соответствии с Законом об акционерных обществах (ст. 78,79)передача в ипотеку имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, осуществляется по решению совета директоров общества, а для передачи в ипотеку имущества, стоимость которого более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, необходимо решение общего собрания акционеров.

При ипотеке права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615ГК, п. 4ст. 6,п. 1.1ст. 62Закона об ипотеке,ст. 22ЗК).

Для ипотеки имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, требуется решение Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 6Закона об ипотеке).

Если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости (п. 1 ст. 7Закона об ипотеке).

На ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35Семейного кодекса РФ <*>).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16.

Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется представить разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог (п. 2 ст. 37ГК, п. 5ст. 74Закона об ипотеке).

Передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя, может быть осуществлена с разрешения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 6Закона об ипотеке, п. 4ст. 292ГК).

Порядок внесения записей:

1) Регистрация договора об ипотеке осуществляется путем внесения записи о регистрации в подраздел III-4"Запись о сделке". Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимого имущества, например здание и земельный участок, то запись о регистрации договора об ипотеке вносится в любой из разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов.

2) После внесения записи о сделке под тем же номером регистрации в подраздел III-2вносятся записи об ипотеке. В случае если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то запись об ипотеке вносится в подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Регистрационные записи о договоре и об ипотеке вносятся одновременно. Регистрация ипотеки, возникшей в силу договора, не является самостоятельным регистрационным действием. Взимается только государственная пошлина за регистрацию сделки, без дополнительной пошлины за регистрацию ипотеки (ст. 24Закона об ипотеке).

Право залогодержателя (право залога) на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке, если иное не установлено федеральным законом. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, то право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Право залога на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 11Закона об ипотеке).

3) Если в соответствии с договором об ипотеке права залогодержателя удостоверяются закладной, то в графе "Особые отметки регистратора" всех подразделов III-2иIII-4,в которые внесены записи об ипотеке, делается отметка о выдаче закладной и указывается дата ее выдачи первоначальному залогодержателю.

Таким образом, в случае залога имущества по договору государственной регистрации подлежит сделка - договор об ипотеке, которая осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-4ЕГРП. С момента внесения указанной записи договор ипотеки считается заключенным, а право собственности (или иное вещное право) залогодателя на объект или объекты, заложенные по договору ипотеки, обременено ипотекой. Зарегистрированный договор ипотеки является основанием для внесения записи об ипотеке вподраздел III-2ЕГРП и не является самостоятельным регистрационным действием. С момента внесения записи об ипотеке у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество, а право собственника (залогодателя) ограничено и обременено ипотекой. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем одновременного внесения в ЕГРП записи о регистрации договора об ипотеке и записи об ипотеке.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки, которая должна содержать: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер, под которым зарегистрирована ипотека. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.