9.3. Предмет договора об ипотеке

Право передавать имущество в залог. Ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6Закона об ипотеке). Имущество, закрепленное за учреждением, финансируемым за счет средств собственника, не может быть предметом ипотеки. Не может быть предметом ипотеки и земельный участок, принадлежащий правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6Закона об ипотеке).

Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе(ст. 5Закона об ипотеке):

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63Закона об ипотеке);

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- объекты незавершенного строительства;

- право аренды недвижимого имущества;

- доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога (п. 2 ст. 7Закона об ипотеке) <*>.

--------------------------------

<*> Кроме доли в праве общей собственности на земельный участок (п. 2 ст. 62Закона об ипотеке).

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружения, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части (ст. 69Закона об ипотеке).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок (ст. 290ГК,ст. 75Закона об ипотеке).

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6Закона об ипотеке). Если предметом ипотеки является земельный участок, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 1ст. 64Закона об ипотеке). При ипотеке объекта незавершенного строительства предметом ипотеки является здание (сооружение), возведенное в результате строительства <*>.

--------------------------------

<*> Подробнее см. информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.

Не может быть предметом ипотеки следующее недвижимое имущество:

- имущество, изъятое из оборота;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6Закона об ипотеке);

- индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74Закона об ипотеке);

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63Закона об ипотеке).