- •Российский институт государственных регистраторов
- •Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав
- •1.1. Юридическая классификация
- •1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого
- •1.3. Государственный учет объектов недвижимости
- •Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
- •2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
- •Глава 3. Процедура государственной регистрации
- •3.1. Порядок проведения государственной регистрации
- •3.2. Прием документов на государственную регистрацию
- •3.3. Правовая экспертиза документов
- •3.4. Приостановление и прекращение
- •3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
- •3.6. Сроки регистрационных действий
- •3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
- •3.8. Выдача копий договоров
- •Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
- •4.1. Возникновение права общей собственности
- •4.2. Общая совместная собственность
- •4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности.
- •4.4. Общая собственность в многоквартирном доме
- •4.5. Прекращение общей собственности
- •Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
- •5.1. Купля-продажа недвижимости
- •5.2. Мена жилых помещений
- •5.3. Дарение
- •5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
- •5.5. Приватизация жилых помещений
- •5.6. Аренда
- •5.7. Расторжение сделок
- •5.8. Оформление прав на земельный участок
- •Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
- •6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
- •6.2. Приобретение прав на земельные участки
- •6.3. Государственная регистрация правоотношений
- •6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
- •6.5. Сделки с участками лесного фонда
- •Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- •7.1. Основания возникновения права
- •7.2. Приобретение и регистрация прав на введенные
- •7.3. Инвестиции и совместное строительство
- •7.4. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
- •7.5. Жилищные накопительные кооперативы - участники
- •7.6. Особенности приобретения и регистрации прав
- •7.7. Приобретение и регистрация прав
- •Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
- •8.1. Порядок предоставления информации
- •8.2. Форма предоставления информации
- •Глава 9. Ипотека - залог недвижимости
- •9.1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
- •9.2. Ограничение прав и обременение
- •9.3. Предмет договора об ипотеке
- •9.4. Договор об ипотеке и уступка прав требования
- •9.5. Особенности ипотеки жилых помещений
- •9.6. Особенности ипотеки земельных участков
- •9.7. Государственная регистрация договора об ипотеке
- •9.8. Ипотека в силу закона
- •9.9. Закладная
- •9.10. Прекращение ипотеки и погашение
- •Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
- •10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
- •10.2. Налогообложение недвижимости
- •Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
- •11.1. Сделки с квартирами
- •11.1.1. Договор купли-продажи квартиры
- •11.1.2. Договор купли-продажи квартиры
- •11.1.3. Договор купли-продажи квартиры
- •11.1.4. Договор купли-продажи квартиры
- •11.1.5. Договор купли-продажи доли
- •11.1.6. Договор купли-продажи комнаты
- •11.1.7. Договор мены квартир
- •11.1.8. Договор дарения квартиры
- •11.1.9. Соглашение об установлении (определении) долей
- •11.1.10. Соглашение о перераспределении долей
- •11.1.11. Передаточный акт при купле-продаже
- •11.1.12. Передаточный акт
- •11.1.13. Соглашение о предоставлении отступного передачей
- •11.1.14. Договор об ипотеке (залоге квартиры)
- •11.2. Сделки с жилыми домами и дачами
- •11.2.1. Договор купли-продажи жилого дома
- •11.2.2. Договор купли-продажи жилого дома
- •11.2.3. Договор купли-продажи части жилого дома
- •11.2.4. Договор купли-продажи доли
- •11.2.5. Договор мены жилого дома на квартиру
- •11.2.6. Договор дарения жилого дома
- •11.2.7. Договор дарения части жилого дома
- •11.2.8. Договор дарения доли
- •11.2.9. Соглашение о порядке владения
- •11.2.10. Соглашение об установлении (определении)
- •11.2.11. Соглашение о перераспределении долей в праве
- •11.2.12. Соглашение о реальном разделе домовладения
- •11.2.13. Передаточный акт
- •11.2.14. Передаточный акт
- •11.2.15. Передаточный акт
- •11.2.16. Соглашение о предоставлении отступного
- •11.2.17. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
- •11.3. Сделки с недвижимостью нежилого назначения
- •11.3.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества
- •11.3.2. Договор купли-продажи недвижимого имущества
- •11.3.3. Договор купли-продажи здания
- •11.3.4. Договор купли-продажи здания и земельного участка
- •11.3.5. Договор купли-продажи нежилого помещения в здании
- •11.3.6. Договор купли-продажи нежилого помещения в здании
- •11.3.7. Договор купли-продажи гаража
- •11.3.8. Договор дарения гаража
- •11.3.9. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
- •11.3.10. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
- •11.4. Сделки с земельными участками
- •11.4.1. Договор купли-продажи земельного участка
- •11.4.2. Договор купли-продажи земельного участка
- •11.4.3. Договор купли-продажи земельного участка
- •11.4.4. Договор купли-продажи земельного участка
- •11.4.5. Договор купли-продажи
- •11.4.6. Договор купли-продажи доли в праве
- •11.4.7. Договор дарения земельного участка
- •11.4.8. Соглашение об определении долей
- •11.4.9. Договор мены земельных участков
- •11.4.10. Соглашение о перераспределении долей
- •11.4.11. Соглашение о порядке владения
- •11.4.12. Соглашение о реальном разделе земельного участка
- •11.4.13. Соглашение об установлении права
- •11.4.14. Договор аренды земельного участка
- •11.4.15. Договор об ипотеке земельного участка
- •11.4.16. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
- •11.5. Договоры на участие в строительстве
- •11.5.1. Договор инвестирования
- •11.5.3. Договор участия в долевом строительстве
- •11.5.4. Акт приема-передачи объекта долевого строительства
- •Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав
- •12.1. Заявление о государственной регистрации права
- •12.2. Заявление о государственной регистрации права
- •12.3. Заявление о государственной регистрации права
- •12.4. Заявление одного участника
- •12.5. Заявление сособственников
- •12.6. Заявление о государственной регистрации права
- •12.7. Заявление о государственной регистрации права
- •12.8. Заявление о государственной регистрации договора
- •12.9. Заявление о государственной регистрации договора
- •12.10. Заявление покупателя о государственной регистрации
- •12.11. Заявление покупателя
- •12.12. Заявление продавца о государственной регистрации
- •12.13. Заявление об отмене доверенности
- •12.14. Заявление о выдаче копии договора и свидетельства
- •12.15. Заявление о предоставлении информации
- •12.16. Запрос правообладателя о лицах,
- •12.17. Заявление покупателя о приостановлении
- •12.18. Заявление продавца о возврате документов
- •12.19. Заявление участников сделки
- •12.20. Заявление об исправлении технической ошибки
- •12.21. Заявление продавца о погашении записи
- •12.22. Заявление покупателя о погашении записи о залоге
- •Глава 13. Регистрация на основании судебных актов
- •13.1. Регистрация прав, установленных решением суда
- •13.2. Оспаривание зарегистрированного права.
- •13.3. Признание недействительности и расторжение сделок
- •13.4. Регистрация по решению суда
- •13.5. Решения по спорам
- •13.6. Мировые соглашения
- •13.7. Аресты и запрещения совершения сделок,
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациямипо порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184 <*> (далее - Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).
--------------------------------
<*> Бюллетень Минюста России. 2002. N 11.
Особенности государственной регистрации также определены:
- Инструкциейо порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 <*> (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.08.2001. N 2881 // БНА. 2001. N 35.
- Инструкциейо порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки) <*>;
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2000. N 2452; 26.02.2003. N 4231 // БНА. 2000. N 48; 2003. N 17.
- Методическими рекомендациямио порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70 <*>.
--------------------------------
<*> Экспресс-Закон. 2003. N 29 - 30.
Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6и п. 2ст. 13Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права <*>.
--------------------------------
<*> О льготах по оплате за регистрацию прав, возникших до 31 января 1998 г., см. гл. 10настоящего издания.
Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.
Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).
В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.
Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.