9.2. Ограничение прав и обременение

недвижимого имущества ипотекой

Ограничение прав. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Однако права залогодателя по распоряжению имуществом, заложенным по договору об ипотеке, существенно ограничены, поскольку без согласия залогодержателя залогодатель не может совершать сделки по распоряжению предметом залога.

Согласно пункту 1 статьи 37Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае же выдачи закладной отчуждение заложенного объекта допускается, если право залогодателя на это предусмотрено закладной, и отчуждение может быть произведено только с соблюдением условий, которые установлены в закладной (п. 2ст. 37Закона об ипотеке).

Договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога.

Исключение из этого правила составляет завещание имущества, нельзя запретить завещать имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны.

Договором об ипотеке могут быть ограничены права залогодателя по передаче предмета ипотеки в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека имущества допускается только в том случае, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества. Иными словами, когда имущество закладывается, залогодержатель вправе в договоре об ипотеке установить: разрешает или нет он передавать это имущество в залог другим лицам, и если разрешает, то на каких условиях. Предшествующий договор об ипотеке может разрешать последующую ипотеку, но при этом предусматривать условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке. Выполнение этих условий является обязательным для залогодателя.

По общему правилу залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в пользование: в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом для целей, соответствующих назначению имущества, при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 40Закона об ипотеке). Однако в договоре об ипотеке может быть установлено, что передача залогодателем имущества во временное владение и пользование не может осуществляться без согласия залогодержателя. При наличии такого условия в договоре об ипотеке залогодержатель не вправе совершать указанные сделки без получения согласия залогодержателя.

Предоставить заложенное имущество в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель может только лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление права пользования заложенным имуществом третьим лицам возможно только в том случае, если это предусмотрено закладной.

Обременение имущества ипотекой. Основным признаком обременения недвижимости является "право следования": в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя по любому основанию право залога сохраняет силу (ст. 353ГК РФ). Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, наследование), становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодержателем. Если имущество перешло к нескольким лицам, каждый из них является правопреемником первоначального залогодателя и несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. При отчуждении имущества нескольким лицам в общую собственность сособственники становятся солидарными залогодателями.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, осуществлено отчуждение имущества с согласия залогодержателя или без его согласия.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору ипотеки, возникает с момента заключения этого договора (ст. 11Закона об ипотеке). Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП (если иное не установлено федеральным законом) и отдельной регистрации не подлежат. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Таким образом, ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный характер - в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость.