Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению правообладателя не допускается.

Согласно ст. 6ЗК объектами земельных отношений являются:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3ЗК).

Правовой режим земельных участков определяется:

- оборотоспособностью участка <*>;

--------------------------------

<*> Об оборотоспособности земельных участков см. гл. 1настоящего издания.

- категорией земли (целевым назначением);

- разрешенным использованием участка;

- территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

6.1.1. Целевое назначение (категория) земель

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7ЗК).

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно ст. 8ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

- земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

- земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

- земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

- земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Категория земель указывается:

- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договорах, предметом которых являются земельные участки;

- документах государственного земельного кадастра;

- документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяются гл. XIV - XVIIIЗК.

Отнесение земель к определенной категории и перевод в другую категорию осуществляются в соответствии с Федеральным закономот 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <*>, вступившим в силу 05.01.2005. В частности, согласност. 14данного Закона в случае отсутствия категории земли в документах Государственного земельного кадастра (ГЗК) либо при наличии противоречий между данными ГЗК и правоустанавливающими (правоудостоверяющими) документами на участки категория земли определяется на основании правоустанавливающих документов, полученных до вступления в силу указанного Закона, по заявлению правообладателя участка.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 52 (часть I). Ст. 5276.

6.1.2. Разрешенное использование земельного участка

Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительнымкодексом.

Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. ст. 11,83ЗК), а правил землепользования и застройки городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами этих субъектов РФ.

В соответствии со ст. 85ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

В соответствии со ст. 85ЗК для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 85ЗК). В соответствии сост. 1Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны правилами землепользования и застройки <*> устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет:

--------------------------------

<*> Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - органами государственной власти (ст. 1Градостроительного кодекса).

- виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов);

- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства <*> (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.);

--------------------------------

<*> В Градостроительном кодексепод объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения и незавершенные строительством объекты, кроме временных построек, т.е. фактически объекты недвижимости в терминахГКиЗК.

- ограничения использования участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов (ст. 37Градостроительного кодекса):

1) основное;

2) условно разрешенное;

3) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ним).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленнойст. 39Градостроительного кодекса.

Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п. 1 ст. 87ЗК).

При определении категории земель необходимо учитывать разницу между чертой поселения и границей муниципального образования - городского или сельского поселения (ст. 11Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - далее Закон о местном самоуправлении <*>). В соответствии сост. 2данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение - город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (пп. 3 п. 1ст. 11Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (пп. 4 п. 1ст. 11Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах городского или сельского поселения могут находиться не только земли категории земель поселений, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; РГ. 2004. 14 августа; 2004. 30 декабря.

6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав <*>

--------------------------------

<*> В период подготовки настоящего издания в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона N 8017-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающий замену понятия "часть земельного участка" на "земельный участок".

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14Закона о земельном кадастре).

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6ЗК, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

Однако часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607ГК).

Как установлено п. 2 ст. 26Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247ГК. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: "Находится в пользовании участника общей собственности"(п. 6.5Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002) <*>). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установленыст. 14Закона об обороте земель.

--------------------------------

<*> Зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001. N 2753; 19.08.2002. N 3706 // БНА. 2001. N 27; 2002. N 38.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2ст. 27Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута - весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.