10.2. Налогообложение недвижимости

После того как документы на недвижимость оформлены и права зарегистрированы, граждане должны будут платить следующие налоги.

1. Продавец, а также участник, получивший по договору мены доплату, обязаны подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, налоговую декларацию (по месту жительства) и отразить полученные по договору суммы в качестве дохода.

Если недвижимость находилась в собственности продавца три года и более <*>, ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере цены проданной недвижимости, указанной в договоре. То есть сумма облагаемых налогом доходов уменьшается на сумму, полученную им при продаже. Если недвижимость находилась в собственности продавца менее трех лет, то он также имеет право на налоговый вычет в размере цены недвижимости, но не более 1 миллиона рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220Налогового кодекса РФ (часть вторая)). С дохода свыше данной суммы взимается подоходный налог в размере 13%, который уплачивается не позднее 15 июля года, в котором была подана декларация.

--------------------------------

<*> Об исчислении данных сроков см. раздел 2.1.2"Регистрационная запись и момент возникновения права".

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае совместной собственности).

Приобретатели жилого дома или квартиры (покупатели, инвесторы, застройщики) также имеют право на налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, но в размере не более 1 миллиона рублей.

Налоговый вычет предоставляется на основании заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денег (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким документом может быть и передаточный акт, в котором отражено, что продавец передает покупателю недвижимость в связи с полной оплатой установленной договором цены. В случае заключения сделки в простой письменной форме покупатель может получить в регистрационной службе заверенную и скрепленную печатью копию договора купли-продажи с положениями о передаче и оплате недвижимости.

Однако приобретателю налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми физическими лицами: супругами, родственниками, или когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры производится за счет средств работодателей или иных лиц (п. 1 ст. 220,п. 2ст. 20Налогового кодекса).

Обратим внимание на то, что продавцу вычеты предоставляются независимо от вида проданной недвижимости, а приобретателю - только в случае жилого помещения (квартиры, жилого дома). Поэтому в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка.

2. Обязательна уплата налога с подаренного или унаследованного имущества (ЗаконРФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001) <*>). Ставки налога определяются степенью родства и стоимостью имущества. Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится организациями технической инвентаризации (БТИ).Ст. 4этого Закона освобождает от уплаты налога на дарение или наследование имущества одного супруга другому жилых домов (квартир), если одаряемые или наследники проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем или наследодателем на день оформления договора дарения или открытия наследства, а также предоставляет другие налоговые освобождения. Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а также решением суда. При этом не лишаются льготы лица, временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина.

--------------------------------

<*> ВСНД. 1992. N 12. Ст. 593; 1993. N 4. Ст. 118; N 14. Ст. 486; СЗ РФ. 1995. N 5. Ст. 346; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2.

Нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в пятидневный срок с момента выдачи свидетельства о праве на наследство или удостоверения договора дарения сообщить в налоговый орган по месту их нахождения сведения о стоимости унаследованного или подаренного имущества (п. 6 ст. 85НК). Если договор дарения был заключен в простой письменной форме, то об этом налоговую инспекцию извещает регистрационная служба в течение 10 дней со дня регистрации (п. 4ст. 85Налогового кодекса). После этого налоговой инспекцией производится исчисление налога, и плательщику вручается платежное извещение. Уплата налога производится не позднее трехмесячного срока со дня вручения платежного извещения. В случае необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщикам по их письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более чем на два года.

Итак, по правилам налог на подаренное имущество должен быть уплачен после оформления прав. Только физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации, обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество (п. 7 ст. 5Закона о налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения). Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается. Вместе с тем наследственное и подаренное имущество может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа (п. 8ст. 5указанного Закона).

3. Все собственники недвижимости независимо от времени и оснований приобретения (покупка, дарение, наследование и пр.) должны уплачивать налог на имущество, установленный ЗакономРФ от 09.12.1991 N 2003-1 (в ред. от 24.07.2002) "О налогах на имущество физических лиц" <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости РФ. 1992. N 8. Ст. 362; 1993. N 4. Ст. 118; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1863; 1995. N 5. Ст. 346; 1999. N 29. Ст. 3689; 2002. N 30. Ст. 3027.

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: при стоимости имущества до 300 тыс. рублей - не выше 0,1%, от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей ставка должна быть от 0,1% до 0,3%, свыше 500 тыс. рублей - от 0,3% до 2,0%. От уплаты налога на недвижимость освобождены, например, пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы или выполнявшие интернациональный долг в Афганистане, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей (п. 2 ст. 4).Для применения льготы налогоплательщики должны самостоятельно представить подтверждающие льготу документы.

Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, - по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

4. Организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, должны уплачивать земельный налог (глава 31НК <*>).

--------------------------------

<*> См. приложения к настоящему изданию (приложения не приводятся).

Если из закона, решения о предоставлении государственной или муниципальной земли или договора не вытекает иное, собственник недвижимости имеет право постоянного пользования участком, занятым недвижимостью (п. 1 ст. 271ГК). Судебные <*> и налоговые органы <**> придерживаются позиции, что в силу фактического владения землей земельный налог также должны уплачивать собственники недвижимости, не оформившие в установленном порядке свои права на землю.

--------------------------------

<*> ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 14.10.2003 N 7644/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2.

<**> Письмо Министерства финансов РФ от 21.01.2005 N 03-06-02-02/03 // Официально не опубликовано. Цитируется по правовой базе КонсультантПлюс.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость участка (п. 5 ст. 65ЗК). Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росимущества (ранее - Росземкадастра) в соответствии сПостановлениемПравительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" <*>. Результаты оценки земли в регионе утверждаются органами исполнительной власти субъекта РФ, и, как правило, кадастровая стоимость конкретного участка указывается в кадастровом плане.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

Ставки земельного налога устанавливаются муниципальными образованиями и не могут превышать, в частности:

- 0,3% кадастровой стоимости земельных участков для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства;

- 0,3% кадастровой стоимости участков земель сельскохозяйственного назначения и используемых для сельскохозяйственного производства;

- 1,5% кадастровой стоимости прочих земельных участков.

Для стимулирования жилищного строительства установлены повышающие коэффициенты. Например, если участок предоставлен физическому лицу для строительства жилья, но в течение 10 лет дом не построен, то земельный налог повышается в 2 раза вплоть до регистрации прав на построенный объект.

Сумма земельного налога исчисляется организациями самостоятельно. Земельный налог физических лиц начисляется налоговым органом.

Итак, при оформлении прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательными расходами являются: плата за оформление планов недвижимости (паспортов БТИ, землеустройство и выдачу кадастровых планов земельных участков) и пошлина за государственную регистрацию. При нотариальном удостоверении к этому добавляется еще нотариальная пошлина (тариф). Налоги на недвижимость уплачиваются после оформления прав на нее.