Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме

После вступления в действие 1 марта 1996 г. части IIГражданского кодекса Российской Федерации не требуется обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

С вступлением в силу с 31 января 1998 г. Законао государственной регистрации отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством.

Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки отменены с 01.01.2005, с момента вступления в силу Федерального законаот 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>.

--------------------------------

<*> РГ. 2004. 31 декабря.

Нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В функции частных и государственных нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами законодательстваРоссийской Федерации о нотариате 1993 г. порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Так, установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства(ст. 42,43,45,54Основ), а также гарантий возмещения ущерба являются действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу. Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон любой договор может быть нотариально удостоверен. Следовательно, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной. Выбор "удостоверять - не удостоверять", перед которым стоят участники сделки, имеет важное значение.

Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, связанная с датой вступления в силу указанного Закона,не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. В органы по государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Органы по государственной регистрации обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделки с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью "сэкономить" на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

В настоящей главе вниманию читателей предлагаются образцы договоров, которые не требуют обязательного нотариального удостоверения. Авторы выражают надежду, что предлагаемые образцы помогут участникам рынка недвижимости при совершении сделок.