6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения

28 января 2003 г. вступил в силу Законоб обороте земель, который внес существенные изменения в регулирование земельного оборота. Все 20 статей Закона содержат важные нормы, кратко рассмотрим некоторые из них.

Действие Закона не распространяется на участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК(п. 1ст. 1).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, которые могут одновременно находиться в собственности гражданина, его супруга и близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку участка при его продаже (за исключением случаев продажи с публичных торгов), а также доли в праве общей собственности на участок при возмездном отчуждении такой доли (если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести такую долю);

- возможность принудительного изъятия и прекращения прав неиспользуемых или используемых ненадлежащим образом участков сельскохозяйственного назначения;

- установление особенностей предоставления участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами;

- обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве на участок, которые не могут принадлежать ему на праве собственности, до 28 января 2004 г. Если участок или доля не будут отчуждены, орган по государственной регистрации прав обязан письменно известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.

6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель

Аренда земельных участков. Участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном ст. 34ЗК, для целей, не связанных со строительством. При наличии двух и более заявлений право на заключение договора аренды приобретается на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2.ст. 10Закона об обороте земель).

В аренду могут быть переданы участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 9Закона об обороте земель).

В соответствии с правилами гражданского законодательства договор аренды находящегося в долевой собственности участка заключается от имени всех участников общей собственности: договор подписывают все участники долевой собственности или один из них на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности (п. 1 ст. 246ГК, п. 2ст. 9Закона об обороте земель).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9Закона об обороте земель). Площади арендуемых одним лицом участков не ограничиваются.

Приватизация. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 1 ст. 10Закона об обороте земель).

Арендованный участок может быть приобретен в собственность по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды (без торгов) (п. 4 ст. 10Закона об обороте земель).

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ (п. 4 ст. 1Закона об обороте земель).

Приватизация сельскохозяйственных земель иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, запрещена - данные лица могут обладать участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Купля-продажа. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки участка по цене, за которую он продается (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец участка сельскохозяйственного назначения обязан письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или муниципальное образование о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Если субъект РФ или муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При нарушении преимущественного права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Правовой режим данного имущества определяется ст. ст. 257 - 259ГК и Федеральнымзаконом"О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ (Закон о КФХ). Предоставленные для ведения КФХ или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью членов КФХ, если законом или договором между ними не установлено иное(ст. 257ГК). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов КФХ(ст. 8Закона о КФХ). При выходе одного из членов КФХ, а также в случае наследования имущества умершего члена КФХ участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию(ст. 9Закона о КФХ, п. 2ст. 258ГК). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.

6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель

Следует отличать распоряжение земельными участками от распоряжения земельными долями. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения <*>.

--------------------------------

<*> О различии недвижимой вещи и доли в праве см. разд. 4.1настоящего издания.

Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 29.12.1991 N 86"О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (в ред. от 06.03.1992) <1>, от 04.09.1992N 708"О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (в ред. от 03.08.1998) <2>. Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации(ПостановлениеПравительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" <3>). В соответствии сУказомПрезидента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (в ред. от 25.01.1999) <4> собственники земельных долей могли распоряжаться ими путем заключения сделок и передачи по наследству.

--------------------------------

<1> СП РФ. 1992. N 1 - 2. Ст. 9; РГ. 1992. N 60.

<2> САПП РФ. 1992. N 12, N 25; СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 900; 1998. N 32. Ст. 3918.

<3> СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.

<4> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026; 1999. N 5. Ст. 651.

В настоящее время к сделкам с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК:участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, передать в доверительное управление, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правиласт. 250ГК о преимущественном праве покупки доли: продавец обязан известить остальных участников общей собственности о продаже доли с указанием цены.

Если участников общей собственности более пяти, в соответствии с Закономоб обороте земель правилаГКо долевой собственности упрощаются.

Извещение о намерении продать долю может быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ (п. 2 ст. 12Закона об обороте земель).

Выдел участка в счет земельной доли (ст. 13Закона об обороте земель). В соответствии сост. 252ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению между собственниками. Для выдела земельного участка(ст. 13Закона об обороте земель) участник долевой собственности обязан письменно известить о своем намерении остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации. Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка (в расчете на единицу площади), участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам.

Если в течение месяца со дня уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным. Споры о местоположении участка и компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур, определенных Правительством РФ. До вступления в силу Законаоб обороте земель, если участники долевой собственности не достигали соглашения о выделе доли, решение могли принимать органы местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству(п. 9Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337).

Определение долей и выдел их в натуре были запрещены для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. п. 20 - 23,26Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708.

Владение и пользование общим земельным участком (ст. 14Закона об обороте земель). Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности(ст. 14Закона), принимается общим собранием участников долевой собственности, которое считается правомочным в случае присутствия не менее 20% участников долевой собственности. При этом распоряжение общим земельным участком осуществляется по правиламГК- по соглашению всех участников. Не допускается заключение сделок одним или несколькими лицами даже по решению общего собрания.

6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель

По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновение и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации подлежат также следующие сделки - договоры дарения и залога земельных долей, пожизненного содержания с иждивением (передачи земельной доли под выплату ренты). Договоры купли-продажи и мены земельных долей регистрации не подлежат, регистрируется только переход права. При выделе земельной доли и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируются.

Государственная регистрация прав на земельные доли и сделок с ними проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с иными документами в орган по регистрации необходимо представить кадастровый план общего земельного участка. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства (ст. 17Закона об обороте земель).

Поскольку земельная доля - это не вещь, она не может быть передана в аренду (иное пользование). Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Законаоб обороте земель, должны быть до 28 января 2005 г. приведены в соответствие с правиламиГКи п. 2ст. 9Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. До этого к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется(ст. 16Закона об обороте земель).