5.8. Оформление прав на земельный участок

при совершении сделки со зданием

Статья 18Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1ст. 37ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1ст. 20Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1ст. 17Закона о государственной регистрации прав).

Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком.

С вступлением в силу Земельного кодексаРоссийской Федерации усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданскогокодекса.Так, если Гражданский кодекс допускал как возможность нахождения в гражданско-правовом обороте зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 пункта 1статьи 1Земельного кодекса РФ). Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и, соответственно, различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Наиболее распространенная в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы Гражданского кодекса,он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание. Кроме того, помимо здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности. В этом случае необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету.

Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку Земельным кодексомустановлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Земельным кодексом установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно, ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закрепленст. 20Земельного кодекса, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса вообще не допускается(ст. 21Земельного кодекса РФ).

По этим же причинам после вступления в силу Земельного кодексаорган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36Земельного кодекса.

Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предметом договора купли-продажи в данном случае является здание.

Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в Едином государственном реестре прав, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду.

Итак, после регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном статьей 36Земельного кодекса РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.

Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает в себя следующие действия:

- изготовление кадастрового плана земельного участка;

- обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;

- отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 статьи 45Земельного кодекса);

- решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;

- заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;

- регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка (в случае аренды) в Едином государственном реестре прав.

Говоря о приобретении покупателем здания земельного участка в собственность, следует сказать, что в этом случае земельный участок передается в собственность за плату по договору купли-продажи. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом Российской Федерации, на территории которого этот земельный участок расположен.

Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.

В чем же заключается выгода такой сделки.

1. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. ст. 20и21Земельного кодекса имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Иными словами, земельный участок передается ему в собственность бесплатно (конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации), в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.

2. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в орган по государственной регистрации один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок. При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в единый месячный срок.

3. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка.

4. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен от необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от обращения в орган по государственной регистрации за регистрацией перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка.

5. От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. При этом отказ продавца от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой его прекращения (п. 1 ст. 45,ст. 53ЗК РФ). Впоследствии продавец также должен обратиться в орган по государственной регистрации с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок. При этом заявление продавца о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения должно быть подано одновременно с заявлением покупателя о регистрации права на земельный участок.

6. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок.

7. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка.

Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленнымистатьей 20Земельного кодекса.

Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственности на земельный участок только в результате возмездной сделки.

Применительно к юридическим лицам Федеральный закон"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельногокодексапо выбору покупателя здания.

Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения Земельного кодекса,устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений вышеназванного Закона"О введении в действие...", представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли-продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

В реальной практике, исходя из положений ст. 36ЗК РФ, предоставившей право приобретения земельного участка только лицам, имеющим объект недвижимости на вещном праве, покупатель осуществляет все действия по переоформлению прав на земельный участок после регистрации права собственности или иного вещного права на приобретенную недвижимость.

Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве собственности.

Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.

Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).

Статья 552ГК РФ содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, на которой расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, или в аренду, или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Аналогичная норма содержится и в статье 273ГК РФ, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.

Однако статья 35Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования.

Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в следующих случаях:

- отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27.

Исходя из положений пункта 3 статьи 3Земельного кодекса истатьи 129Гражданского кодекса, применению подлежат нормыстатьи 35Земельного кодекса, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Однако часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет(ст. 37Земельного кодекса). Поэтому до заключения договора купли-продажи необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внести записи о праве собственности продавца на образованные в результате выделения (разделения) земельные участки.

Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.

(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи (статья 37Земельного кодекса). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

В этом случае:

- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;

- стороны заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы реестра на вновь сформированные земельные участки;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующее:

- площадь земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35и п. 3ст. 33ЗК РФ);

- занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 3 ст. 20Закона о земельном кадастре);

- установление границ землепользования (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке и осуществляется в соответствии с Положениемо порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) <*>. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должен быть определен земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 592.

- после проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию земельных участков аналогичные изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав. Раздел реестра, содержащий записи о правах на земельный участок, существовавший до разделения, должен быть закрыт в связи с преобразованием земельного участка. Открываются новые разделы для внесения записей о вновь сформированных земельных участках, в которые должны быть перенесены актуальные записи из закрытого раздела реестра, в том числе записи о праве собственности. Указанные изменения в Едином государственном реестре прав осуществляются по заявлению правообладателя и представления кадастровых планов новых земельных участков и других необходимых документов.

Регистрационные действия. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 6и п. 2ст. 13Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки или перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.

Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГКРФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2ст. 558ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения(ст. 574,584ГК РФ).

В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- договор купли-продажи;

- переход права на дом к покупателю;

- переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- право собственности дарителя или получателя ренты на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;

- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;

- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на объект недвижимости (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- переход права на объект недвижимости;

- переход права на земельный участок.

Здание расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды.

Другая возможная ситуация, когда гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на арендованном им земельном участке, продает здание.

При продаже покупатель здания приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания (ст. 552ГК РФ).

В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (пункт 2 ст. 271ГК РФ).

При переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (статья 35ЗК РФ).

Из анализа приведенных норм ГражданскогоиЗемельногокодекса следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.

Однако представляется, что право пользования земельным участком на условиях аренды требует соответствующего оформления, в том числе и регистрации в Едином государственном реестре прав. Особенно это актуально в тех случаях, когда к приобретателю здания переходит право пользования не всем арендованным земельным участком, а только его частью. Действия по оформлению прав на аренду земельного участка зависят от того, передаются покупателю права на весь земельный участок, арендуемый продавцом, или только на его часть. Рассмотрим возможные варианты.

(А) Вместе со зданием передается право аренды всего земельного участка, на котором расположено здание и арендуемого прежним собственником здания.

При этом следует учитывать следующее:

- право аренды передается продавцом (отчуждателем) здания по договору вместе с передачей недвижимости (ст. 552ГК РФ);

- перемена арендатора в договоре аренды (перенаем земельного участка) осуществляется не по соглашению сторон, а в силу прямого указания закона;

- предметом соглашения между продавцом и покупателем является размер и границы земельного участка, права на который передаются. В случае нахождения на арендованном продавцом земельном участке других объектов недвижимости, остающихся в собственности продавца, покупателю передается право аренды только той части земельного участка, которая занята отчуждаемым объектом недвижимости и необходима для его использования. Раздел земельного участка может быть осуществлен только арендодателем и требует проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков и заключения нового договора аренды;

- согласие арендодателя на передачу прав на земельный участок и перемену арендатора в договоре аренды не требуется.

(В) Вместе со зданием передается право аренды части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

В этом случае предмет договора аренды, заключенного с прежним собственником здания, подлежит изменению или договор может быть расторгнут. Земельный участок подлежит преобразованию на два земельных участка с проведением землеустроительных и кадастровых работ. С новым собственником здания заключается договор аренды на тех же условиях, на которых договор был заключен с предыдущим собственником. Договор аренды земельного участка подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав.

(С) Арендатор земельного участка заключает с приобретателем здания договор субаренды части земельного участка, на условиях договора аренды.

Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельнымкодексом.Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды (п. 2ст. 615,п. 2ст. 609ГК РФ, п. 2ст. 25ЗК РФ).

После регистрации перехода права производятся кадастровые работы по выделению части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования.

С новым собственником здания заключается договор субаренды выделенной части земельного участка, при этом условия договора субаренды не должны отличаться от условий договора аренды земельного участка. При субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем (п. 2 ст. 615ГК РФ), в том числе и по арендным платежам. Договор субаренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отдельными объектами с инфраструктурой (коттеджные поселки, гаражные комплексы). После передачи объектов в собственность или аренду гражданам и заключения с ними договоров субаренды земли владельцы недвижимости осуществляют субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок.

Передача части земельного участка в субаренду может быть осуществлена путем включения условия о субаренде в договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, при этом землепользование является платным. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

***

Итак, по содержанию данного раздела можно кратко отметить следующие особенности оформления сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком.

Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.

Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.

При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней.

Если недвижимость расположена на арендованном земельном участке, то права на землю перейдут к приобретателю недвижимости с момента регистрации права на нее. Собственник недвижимости вправе требовать оформления аренды земли на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Отчуждатель может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - заключить новый договор с арендодателем.

До оформления прав на земельный участок собственник недвижимости - законный землепользователь, отсутствие правоустанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.