2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Общие положения ГКо государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131ГК иЗакономо регистрации прав (п. 1ст. 164ГК).

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165ГК).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165ГК).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433ГК).

2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки

В установленных законом случаях регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. Статьей 425ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как неосновательное обогащение(ст. 1102ГК).

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432ГК). И только в установленных ГК случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря, регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода права к покупателю(ст. 551ГК), а для продажи жилых помещений установлена особенность - необходимость регистрации договора.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454ГК). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1ст. 157ГК), или, например, договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты(ст. 491ГК). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия или оплата.

Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. ст. 131,223,551ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум ВАС РФ в п. 14Постановления от 25.02.1998 N 8 <*> указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум ВАС РФ вп. 4информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <**> указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

--------------------------------

<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

<**> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация" - с указанием вида сделки, даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью <*>.

--------------------------------

<*> Хотя Правиламиведения ЕГРП не предусмотрено заверение подписи регистратора печатью, это делают многие регистрирующие органы.

При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: "Произведена государственная регистрация", в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной регистрации права;

- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью надписями: "Произведена государственная регистрация сделки" и "Произведена государственная регистрация права собственности".

2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164).В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2ст. 163ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости(ст. 251ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3ст. 55Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574ГК), доли в праве общей собственности на них(ст. 251ГК), в том числе пожертвование(ст. 582ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584,п. 2ст. 601ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651ГК, информационноеписьмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") <*>, а также аренды на неопределенный срок;

--------------------------------

<*> Экономика и жизнь. 2000. N 25.

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658ГК);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36ЛК,п. 6Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224 <*>);

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 964.

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339ГК, п. 2ст. 10Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5ст. 5Закона об ипотеке);

г) договоры концессии участков лесного фонда (Инструкцияо порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 <*>).

--------------------------------

<*> Зарегистрировано в Минюсте России. 30.01.2002. N 3204 // БНА. 2002. N 6.

Согласно ст. 39ЛК ист. 1028ГК договоры концессии подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц, поскольку предметом концессии является передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом;

д) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4,17,п. 2ст. 24Закона об участии в долевом строительстве). Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника(ст. 13Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Ранее до 01.01.2005 Правиламиведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. После утверждения Постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 N 627изменений,которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*>, и в соответствии сост. 14Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.

--------------------------------

<*> РГ. 2004. 19 ноября.

Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве(ст. 17Закона об участии в долевом строительстве);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391ГК);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452ГК,п. 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2ст. 24Закона об участии в долевом строительстве);

г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Пунктом 1 ст. 452ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения о его изменении или расторжении.

Соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору(ст. 414ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2ст. 23Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона(ст. ст. 586,587ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4ст. 453ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).

4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2,3ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1ст. 422ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга.

2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГКописано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГКо купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651ГК,ст. 26ЗК);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий наем);

5) предварительные договоры (ст. 429ГК). Предмет данного вида договоров - заключение в установленный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой (основной) договор;

6) соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей;

7) недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами(ст. 38СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры(ст. 104СК).

Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна;

8) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38ГК), влечет необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление(ст. 1017ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

9) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2ст. 26ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года;

10) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации; при внесении недвижимости в качестве вклада необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043ГК).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица - могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421ГК).

Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор влечет возникновение права на недвижимость, то должно быть зарегистрировано только возникшее право. Соответственно пошлина будет взиматься за одно регистрационное действие.

2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

До вступления в действие Законао регистрации прав обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами.Статья 239ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, а также дачи, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. На случай продажи незавершенного строительства нотариальная форма требовалась и для договора купли-продажи строительных материалов(ст. 239.1ГК РСФСР). Нотариальное оформление требовалось также для договоров мены и дарения жилого дома, дачи и строительных материалов(ст. ст. 255,257ГК РСФСР).

Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124ГК РСФСР). Обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка(ст. 2Закона РФ от 23.12.1992 N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" <*>).

--------------------------------

<*> Ведомости РФ. 1993. N 1. Ст. 26.

Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до 31 января 1998 г. - даты введения в действие Законао регистрации прав. С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена.

С 1 января 2005 года Федеральным закономот 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> отменены правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров об ипотеке.

--------------------------------

<*> РГ. 2004. 31 декабря.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

1) договор о залоге прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339ГК в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ);

2) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584ГК);

3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389ГК);

4) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391ГК);

5) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452ГК);

6) предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429ГК);

7) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55Закона об ипотеке);

8) брачный договор (ст. 41СК);

9) соглашение об уплате алиментов (ст. 100СК);

10) завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. ст. 1124,1137,1139ГК);

11) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185ГК);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187ГК);

13) доверенность на государственную регистрацию прав и сделок физических лиц (п. 1 ст. 16Закона о регистрации прав).

С 1 марта 2002 г. (после вступления в силу части третьей ГК) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124,ст. 1129ГК).

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160ГК).

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162ГК,ст. 71Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3ст. 35СК).

***

Изложенные в настоящей главе общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таковы.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: 1) если были приобретены после 31 января 1998 г.; 2) если собственник недвижимости собирается совершить сделку, влекущую отчуждение недвижимости или ограничение (обременение) права на нее.

Государственная регистрация права удостоверяется свидетельствомустановленного Правительством РФ образца. Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРП.

Обязательной регистрации подлежат также определенные законом сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением и другие сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации. Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.

Регистрация договора не означает возникновения права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.