Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав

1.1. Юридическая классификация

и перечень объектов недвижимости

Статьей 130ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130).Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс(ст. 132ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

1) земельные участки (ст. 130ГК,ст. 6ЗК,ст. 1Закона о регистрации прав);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса (там же);

5) многолетние насаждения (там же);

6) здания (ст. 130ГК,ст. 1Закона о регистрации прав);

7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

8) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26Закона о регистрации прав);

9) жилые дома (ст. 558ГК,ст. 16ЖК,ст. 5Закона об ипотеке); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них(ст. 1Закона о дачных объединениях);

10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 16 ЖК);

11) квартиры (ст. ст. 289,558ГК,ст. 16ЖК);

12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5Закона об ипотеке);

13) комнаты (ст. 16ЖК);

14) дачи (п. 4 ст. 218ГК,ст. 56Основ законодательства о нотариате,ст. 5Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них(ст. 1Закона о дачных объединениях);

15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1Закона о дачных объединениях);

16) гаражи (п. 4 ст. 218ГК,ст. 56Основ законодательства о нотариате,ст. 5Закона об ипотеке);

17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1Закона о дачных объединениях);

18) объекты незавершенного строительства; (ст. 130ГК в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ <*>,ст. 25Закона о регистрации прав,п. 16Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");

--------------------------------

<*> РГ. 2004. 31 декабря.

19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132ГК,ст. 1Закона о регистрации прав).

В Градостроительном кодексездания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуются объектами капитального строительства.

В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В многоквартирном доме в общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения) <*>.

--------------------------------

<*> См. гл. 4настоящего издания.