11.3.2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

Данный договор применим, когда здание находится на земельном участке,

находящемся в пользовании у продавца на основании договора аренды земельного

участка, предоставленного продавцу для эксплуатации нескольких объектов

недвижимости, один из которых отчуждается.

_____________________________________

(наименование населенного пункта)

_____________________________________

(число, месяц, год прописью)

Открытое акционерное общество ____________________________________________

(наименование сторон договора

______________________________________________________________________________

следует указывать полностью)

в лице Генерального директора _______________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

действующего на основании Устава (Положения), именуемое в дальнейшем

"Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью

______________________ в лице Генерального директора ________________________,

(указать наименование) (фамилия, имя, отчество)

действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с

другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Статья 1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и

принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое

имущество, именуемое в дальнейшем "Объекты" __________________________________

(указать

_____________________________________________________________________________:

характеристики объекта или объектов)

а) здание ремонтно-механической мастерской, деревянное, одноэтажное,

общей площадью ________________________________________________________ кв. м,

(указать цифрами и прописью)

инвентарный N __________;

б) здание гаража, блочное, двухэтажное, общей площадью ___________________

(указать

_______________________ кв. м, инвентарный N _________.

цифрами и прописью)

Характеристика Объектов содержится в выписке из технического паспорта

от ____________________, изготовленной государственным унитарным предприятием

(указать дату)

"N-ское бюро технической инвентаризации".

Объекты расположены по адресу: г. _______________, район ________________,

ул. ___________________________, дом _______.

1.2. Объекты принадлежат Продавцу на праве собственности на основании:

(указать основание, например:

- плана приватизации государственного предприятия "Ремонтно-строительное

управление", утвержденного решением Комитета по управлению имуществом г. N-ска

от 28 декабря 1992 г. N 1182;

- договора купли-продажи недвижимого имущества N 111 от 14 января 1994 г.;

- государственного акта о приемке законченного строительством объекта в

эксплуатацию N 55 от 17 августа 1989 г.

Указываются также другие правоустанавливающие документы).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности зарегистрировано в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

_____________________________________________________________________________,

(указать дату и номер государственной регистрации)

что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серия

XXX N 000000 от ________________________________________, выданными __________

(указать число, месяц, год) (указать

_____________________________________________________________________________.

наименование органа по государственной регистрации, выдавшего свидетельства)

1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав

третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом

спора.

Возможны варианты, когда имущество находится в залоге или передано

в аренду. В соответствии с законодательством передача имущества в аренду,

в залог не являются препятствием для продажи имущества. Однако следует иметь

в виду, что отчуждение заложенного имущества, как правило, происходит с

согласия залогодержателя. В случае продажи заложенного имущества право залога

сохраняет силу. Запрет или разрешение на отчуждение заложенного имущества

содержится в договоре залога либо оформляется письмом залогодержателя. В этом

случае пункт договора следует формулировать следующим образом:

Вариант А (имущество передано в аренду).

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора, передано Продавцом в

аренду по договору аренды N XXX от __________________________________________,

(указать число, месяц, год)

заключенного с _______________________________________________________________

(указать наименование юридического лица,

_____________________________________________________________________________.

являющегося стороной по договору аренды)

С условиями договора аренды Покупатель ознакомлен.

Продавец гарантирует, что имущество не является предметом спора и не

находится под арестом, в залоге.

Вариант Б (имущество передано в залог).

Недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, находится в залоге в

соответствии с договором залога (ипотеки) N XXX от ___________________________

(указать число, месяц, год)

и продается с согласия залогодержателя.

Покупатель ознакомлен с условиями договора залога и правовыми

последствиями неисполнения Продавцом обеспеченного залогом обязательства.

Продавец гарантирует, что передаваемое имущество не находится под арестом

и не является предметом спора.

Статья 2. Земельный участок

2.1. Указанные в пункте 1.1 объекты недвижимого имущества расположены на

земельном участке площадью ____________________________________________ кв. м,

(указать площадь цифрами и прописью)

в границах кадастрового плана, копия которого прилагается к настоящему

договору, кадастровый номер _________________________________________________,

(указать кадастровый номер)

категория земель - земли поселений, разрешенное использование ________________

(указать

_____________________________________________________________________________.

в соответствии с договором аренды)

Помимо объектов недвижимости, отчуждаемых по договору, на земельном участке

расположено здание административное, кирпичное, ______________________________

(указать этажность)

с гаражом одноэтажным общей площадью __________________________________ кв. м,

(указать цифрами и прописью)

инвентарный N ______, находящееся в собственности Продавца, что подтверждается

Свидетельством о государственной регистрации права XXX N 000000 от ___________

(указать

____________________, выданными ______________________________________________

число, месяц, год) (указать наименование органа

_____________________________________________________________________________.

по государственной регистрации, выдавшего свидетельство)

2.2. Земельный участок, указанный в п. 2.1 договора, предоставлен

Продавцу на условиях аренды и используется Продавцом на основании договора

аренды N XX от _______________________________, заключенного с _______________

(указать число, месяц, год) (указать

_____________________________________________________________________________,

наименование лица, заключившего договор аренды)

зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество ____________________________________________________________________

(указать дату государственной регистрации)

за номером __________.

2.3. Согласно ст. 552 ГК РФ Покупатель с момента регистрации перехода

права собственности приобретает право пользования земельным участком, занятым

недвижимостью, являющейся предметом настоящего договора, и необходимым для ее

использования, на тех же условиях, что и Продавец. С условиями договора

аренды земельного участка Покупатель ознакомлен.

2.4. Оформление арендных отношений на земельный участок площадью _________

кв. м, в границах ____________________________________________________________

(указать границы, а лучше приложить к договору

______________________________________________________________________________

план земельного участка)

производится Покупателем самостоятельно после проведения землеустроительных и

кадастровых работ по разделению земельного участка и внесения изменений в

договор аренды, указанный в п. 2.2 договора.

Продавец и Покупатель совместно обращаются к арендодателю для оформления

земельных отношений. Расходы по осуществлению землеустроительных работ стороны

несут солидарно. Расходы по регистрации договоров аренды стороны

несут самостоятельно.

В случае если земельный участок неделим, то предлагается следующая

редакция пункта 2.4.

Принимая во внимание, что земельный участок неделим, Покупатель вступает в

договор аренды, указанный в п. 2.2 договора, с момента регистрации права

собственности на Объекты, являющиеся предметом настоящего договора. Размер

арендной платы, подлежащей ежемесячной выплате Покупателем, пропорционален

площади части земельного участка, занятой приобретенными Продавцом Объектами

и необходимой для их использования. Для оформления арендных отношений и

внесения необходимых изменений в договор аренды стороны совместно обращаются

к арендодателю.

Статья 3. Цена договора

3.1. Цена Объектов установлена сторонами в размере _______________________

(указать сумму

________________________ руб., включая налог на добавленную стоимость.

цифрами и прописью)

3.2. Цена договора включает стоимость права на передаваемый земельный

участок, занимаемый Объектами.

Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на

земельный участок.

Статья 4. Платежи по договору

В данной статье определяется порядок внесения платежей по договору. Срок

оплаты устанавливается в каждом конкретном договоре индивидуально, равно как

и порядок: единовременно или поэтапно. В случае поэтапной оплаты следует

конкретно указывать сумму этапа и срок ее внесения.

4.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость Объектов, указанную в

п. 3.1 договора, в течение 30 дней (срок может быть любой) с момента

подписания сторонами настоящего договора путем перечисления всей суммы на счет

Продавца.

4.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим

письменным уведомлением об этом Продавца.

4.3. После осуществления Покупателем платежей, установленных соглашением,

сторонами подписывается акт согласования взаиморасчетов. Уклонение Продавца

от подписания акта оставляет за Покупателем право подтверждения исполнения

своего обязательства представлением платежных документов на всю сумму

договора.

В случае если стороны не желают подписывать акт согласования

взаиморасчетов, а он обязательно необходим только в том случае, когда

осуществляется зачет встречных требований, можно предложить следующую редакцию

данного пункта:

Обязательства Покупателя по оплате Объектов (объекта) недвижимости

считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме

на счет Продавца.

Статья 5. Передача имущества

В данной статье предусматривается порядок передачи имущества. Срок,

в который происходит передача, устанавливается сторонами индивидуально.

В данном случае стороны свободны. Они могут не увязывать момент передачи с

моментом оплаты по договору. Возможна передача имущества в определенный

сторонами срок после подписания договора, после полной оплаты Покупателем

договора и т.д.

5.1. Объекты передаются Продавцом Покупателю по передаточному акту

в течение 10 дней после подписания сторонами настоящего договора.

Вариант А: в течение 10 дней после подписания акта взаиморасчетов.

Вариант Б: в течение 10 дней после поступления денежных средств на счет

Продавца в полном объеме.

Одновременно передается вся имеющаяся строительная и техническая

документация на Объекты, технические паспорта ОТИ и документы на земельный

участок.

С даты подписания акта о передаче имущества Покупателю ответственность за

сохранность Объектов, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества,

несет Покупатель.

5.2. Обязательство Продавца передать Объекты считается исполненным после

подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода

права собственности в ________________________________________________________

(указать наименование

_____________________________________________________________________________.

учреждения юстиции по регистрации прав)

Статья 6. Ответственность сторон

Законом не установлен размер неустойки по данной категории договоров.

Следовательно, неустойка является договорной, т.е. стороны вправе сами

определить ее размер.

6.1. За просрочку платежей, предусмотренных ст. 4 договора, Покупатель

уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки, но не более

20% (можно не указывать максимального размера пени, ограничивать размер пени

20% или другим процентом целесообразно в тех случаях, когда сделка крупная,

если сумма сделки небольшая, то пеню можно не ограничивать в днях).

6.2. В случае уклонения Продавца от подписания передаточного акта в

соответствии с п. 5.1, равно как уклонение от предоставления документов для

оформления права на земельный участок в соответствии с п. 2.4 договора,

Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 20% от суммы сделки по

настоящему договору.

6.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон

обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне

убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в

соответствии с действующим законодательством.

Статья 7. Возникновение права собственности

Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной

регистрации. Следовательно, сторонам следует определить, когда они обратятся

за государственной регистрацией перехода права собственности. Исходя из

предложенного варианта договора, регистрация должна осуществляться после

передачи имущества и подписания акта о его передаче. Возможны варианты, когда

регистрация перехода права осуществляется после полной оплаты покупателем

договора либо в течение определенного времени после подписания договора. Этот

момент должен быть предусмотрен договором.

7.1. Стороны договорились, что за государственной регистрацией перехода

права собственности на Объекты они обращаются после подписания передаточного

акта.

Вариант А.

Стороны договорились, что за государственной регистрацией перехода права

собственности на Объекты они обращаются в течение 30 (срок может быть любой)

после подписания договора.

Вариант Б.

Стороны договорились, что за государственной регистрацией перехода права

собственности на Объекты они обращаются после подписания акта взаиморасчетов.

Вариант В.

Стороны договорились, что за государственной регистрацией перехода права

собственности на Объекты они обращаются после поступления денежных средств на

счет Продавца в полном объеме.

7.2. Право собственности на Объекты возникает у Покупателя с момента

государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним в ________________________________________

(указать наименование

_____________________________________________________________________________.

учреждения юстиции по регистрации прав)

Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимое имущество несет Покупатель (Продавец).

Статья 8. Расторжение договора

8.1. Порядок расторжения договора определяется действующим

законодательством.

Статья 9. Заключительные положения

9.1. Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу

с момента его подписания сторонами.

9.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором,

регламентируются действующим законодательством.

Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем

переговоров, в случае разногласий - в судебном порядке.

9.3. Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются по

исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств.

9.4. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются

действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

9.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную

юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр - для

хранения в ___________________________________________________________________

(указать наименование органа по государственной регистрации полностью -

_____________________________________________________________________________.

например, Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве)

9.6. К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

- выписка из технического паспорта, изготовленного государственным

унитарным предприятием "N-ское бюро технической инвентаризации", инвентарный

N ________ от __________________;

(указать дату)

- копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенного ___________

(указать

______________________________________________________________________________

наименование органа, удостоверившего план земельного участка,

_____________________________________________________________________________.

находящегося в аренде у Продавца)

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ: Открытое акционерное общество ______________________________________

(указать наименование)

ОГРН ______________________________

ИНН _______________________________

Место нахождения г. _______________, улица _____________________, дом ________

Почтовый адрес _______________________________________________________________

(указать почтовый адрес, если он отличается от места нахождения)

Р/с N __________________ в _________________ филиале __________________ банка,

к/с __________________, БИК __________________.

ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью _________________________

(указать наименование)

ОГРН ______________________________

ИНН _______________________________

Место нахождения г. _______________, улица ____________________, дом _________

Почтовый адрес _______________________________________________________________

(указать почтовый адрес, если он отличается от места нахождения)

Р/с N __________________ в _________________ филиале __________________ банка,

к/с __________________, БИК __________________.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец _______________ Покупатель _______________

М.П. М.П.