9.8. Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

1) При продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, с момента передачи имущества покупателю оно находится в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5 ст. 488, п. 3ст. 489ГК). При этом сделка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

Нельзя признать соответствующими законодательству так называемые "смешанные договоры" купли-продажи с одновременной ипотекой по соглашению сторон. В залог может быть передано только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности. На момент подписания договора купли-продажи покупатель не является собственником объекта, поэтому не может передавать его в залог.

2) При передаче имущества под выплату ренты, в том числе недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, переданное имущество (квартира, жилой дом, земельный участок) находится в залоге у получателя ренты в обеспечение обязательств по ее выплате (п. 1 ст. 587ГК РФ).

3) При приобретении или строительстве жилого дома или квартиры полностью или частично с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом (п. 1 ст. 77Закона об ипотеке <*>). Приобретенный или построенный жилой дом или квартира находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица, предоставившего для этих целей денежные средства, с момента регистрации права собственности заемщика.

--------------------------------

<*> В ред. Федерального законаот 24.12.2002 N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)".

4) При приобретении земельного участка с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором кредита или займа. Приобретенный земельный участок находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица, предоставившего для этих целей денежные средства в обеспечение обязательств по возврату кредита (займа). Залог возникает с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный земельный участок. Если земельный участок взят в аренду, то в залоге находится право аренды, и залог возникает с момента государственной регистрации договора аренды (ст. 64.1Закона об ипотеке <*>).

--------------------------------

<*> В ред. Федерального законаот 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

5) При строительстве на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Земельный участок, на котором построено или строится здание или сооружение, или право аренды земельного участка находится в залоге у банка или иного юридического лица, предоставившего денежные средства для строительства здания. Целевое назначение здания (жилое или нежилое) в данном случае значения не имеет.

В данном случае ипотека земельного участка возникает:

- с момента регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение);

- с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием целевого использования) с приложением указанного договора, независимо от регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) (ст. 64.2Закона об ипотеке <*>).

--------------------------------

<*> Там же.

6) При привлечении застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. п. 1,2,3ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве <*>):

--------------------------------

<*> Федеральный законот 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

- незавершенный строительством объект с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект находится в залоге у участников долевого строительства;

- жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Указанный залог обеспечивает исполнение застройщиком обязательств по договору, указанных в п. 4 ст. 13Закона об участии в долевом строительстве:

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства

- уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по передаче участнику долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

7) Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога (п. 1 ст. 58Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"). Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. В случае получения инвестором или участником долевого строительства от застройщика квартиры залогодержатель права требования в силу закона получает в залог квартиру. Залог возникает с момента государственной регистрации права собственности инвестора (участника долевого строительства) - залогодателя права требования.

К залогу в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1Закона об ипотеке).

Особенности регистрации ипотеки в силу закона. Государственная регистрация ипотеки в силу закона имеет следующие особенности (п. 2 ст. 20Закона об ипотеке):

- Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, плательщика ренты и т.д.), если иное не установлено федеральным законом <*>. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. В этом случае на регистрацию представляется:

--------------------------------

<*> п. 2 ст. 20Закона об ипотеке в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

1) договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона;

2) закладная;

3) документы, названные в закладной в качестве приложений.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2ЕГРП с указанием договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого осуществлена государственная регистрация права залогодателя и возник залог в силу закона. Запись об ипотеке производится под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).

- Регистрация ипотеки земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или ипотеки права аренды земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора об участии в долевом строительстве.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2ЕГРП с указанием реквизитов договора об участии в долевом строительстве под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация договора.

- Регистрация ипотеки земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом на строительство здания, построено или строится здание, либо право аренды земельного участка, осуществляется:

- одновременно с регистрацией права собственности заемщика на построенное или строящееся здание;

- вне зависимости от регистрации права собственности заемщика на построенное или строящееся здание, на основании уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор. Представляется, что с заявлением о внесении записи об ипотеке в силу закона может обратиться в орган по государственной регистрации залогодатель или залогодержатель, представив совместное уведомление. При этом в ЕГРП должна содержаться запись о праве собственности на земельный участок или запись об аренде земельного участка. В случае если записи о праве залогодателя на земельный участок нет, в государственной регистрации ипотеки в силу закона должно быть отказано.

- Для регистрации ипотеки, осуществляющейся одновременно с государственной регистрацией права собственности или договора об участии в долевом строительстве, не требуется представления отдельного заявления. Регистрация ипотеки в силу закона является обязанностью регистратора.

- Регистрация ипотеки в силу закона производится без взимания государственной пошлины за государственную регистрацию.

При приеме документов на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности заявители предупреждаются о регистрации ипотеки в силу закона, о чем делается отметка на заявлении. Отсутствие на заявлении отметки о таком предупреждении не освобождает регистратора от обязанности внести запись об ипотеке в силу закона, если в ходе правовой экспертизы документов будет установлено, что такая ипотека имеет место.

- Если из документов, представленных на регистрацию права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, участника строительства, застройщика и т.д.), невозможно было выявить факт использования кредитных средств или средств целевого займа, государственная регистрация ипотеки в силу закона может быть осуществлена при обращении заинтересованного лица, например залогодержателя по ипотеке в силу закона. К заявлению должен быть приложен кредитный договор, договор займа с условием о целевом использовании денежных средств или иной документ, подтверждающий приобретение объекта недвижимости за счет кредитных (заемных) средств. Регистрация ипотеки в силу закона в этом случае также осуществляется без взимания государственной пошлины <*>.

--------------------------------

<*> Подробно см. п. 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.

- Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер, под которым зарегистрирована ипотека.

Если после регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.