18.5. Договір оренди

Правове регулювання орендних відносин здійснюється §5 глави 30 ГК, статтями 759-786, 792-805 ЦК, Законом України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону від 14.03.1995 р., Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р., Методикою оцінки об’єктів оренди, затвердженою Постановою КМУ від 10.08.1995 р. №629, Порядком проведення конкурсу на право укладення договору оренди державного майна, затвердженим Наказом Фонду держмайна України від 03.09.1999 р. №1677 тощо.

Договором оренди є договір, за яким одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Цей договір є реальним, двостороннім та оплатним.

Предметом договору оренди може бути майно, яке характеризується наступними трьома ознаками:

1) призначене для здійснення господарської діяльності, зокрема таке, що має виробничо-технічне призначення;

2) визначене індивідуальними ознаками;

3) неспоживче (тобто не знищується в ході його використання).

На сьогодні в оренду можуть передаватися:

державні та комунальні підприємства;

структурні підрозділи державних та комунальних підприємств як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання, якщо передача їх в оренду не порушує виробничо-господарську цілісність та технологічну єдність підприємства;

нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.

Сторонами договору оренди є орендодавець та орендар. Ними можуть бути будь-які суб’єкти господарювання, а також юридичні особи-негосподарюючі суб’єкти. Орендодавцем щодо майна може бути тільки той суб'єкт господарювання або юридична особа-негосподарюючий суб'єкт, якому це майно належить на праві власності або праві повного господарського відання. Іншими словами, це має бути титульний власник майна.

Орендодавцями майна, яке знаходиться в державній та комунальній власності, можуть бути тільки суб’єкти, прямо вказані в законі. Так, згідно з ч. 1 ст. 287 ГК в якості орендодавця цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом, виступає Фонд державного майна України та його регіональні відділення. Органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, можуть бути орендодавцями майна, яке належить Автономній Республіці Крим або знаходиться у комунальній власності. Державні (комунальні) підприємства можуть на власний розсуд передавати в оренду окреме індивідуально визначене майно, а з дозволу органів, уповноважених Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, також бути орендодавцями цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

Істотними умовами договору оренди є:

об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

строк, на який укладається договір оренди. За загальним правилом такий строк сторони вправі визначати на власний розсуд. Проте це не означає, що законодавством не можуть бути встановлені граничні допустимі строки передачі того чи іншого майна в оренду, особливо коли йдеться про державне майно;

орендна плата з урахуванням її індексації. Орендною платою згідно з ч. 1 ст. 286 ГК вважається фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Вона може встановлюватися у грошовій, натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати, її форму та строк внесення сторони на власний розсуд погоджують у договорі. В окремих випадках розмір орендної плати не може бути нижчим за певний рівень, встановлений законом. Передусім, це стосується платежів за оренду землі у сфері господарювання.

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Сторони можуть включати в договори й інші умови. Зокрема, це може бути порядок здійснення орендодавцем контролю за станом предмет оренди, обов'язок орендаря здійснювати капітальний ремонт предмет оренди, обов'язок здійснити певні покращення орендованого майна тощо.

Форма договору оренди залежить від виду предмета оренди. За загальним правилом договір оренди має укладатися у простій письмовій формі. Однак якщо предметом договору оренди є нерухомість (земельна ділянка, підприємство) або цілісний майновий комплекс, то такий договір підлягає укладенню в простій письмовій формі, нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК).

За договором оренди орендар має:

переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди;

право викупити об’єкт оренди, якщо таке право встановлено договором;

право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого договором права викупу об’єкту оренди;

право передати окремі об’єкти оренди в суборенду, якщо це не заборонено законом або договором оренди. При цьому слід враховувати, що передача в суборенду цілісних майнових комплексів прямо заборонена ч. 2 ст. 288 ГК;

право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Орендар зобов’язаний:

використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, якщо це встановлено договором оренди;

берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату;

відшкодувати орендодавцю вартість орендованого майна в разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Орендодавець має право:

вимагати від орендаря сплати встановлених договором орендних платежів;

вимагати використання об’єкта оренди за цільовим призначенням, якщо це встановлено договором;

вимагати повернення об’єкта оренди після закінчення строку дії договору оренди, якщо останнім не встановлено право орендаря на викуп об’єкта оренди;

вимагати відшкодування вартості орендованого майна в разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Орендодавець зобов’язаний:

передати об’єкт оренди орендарю у належному стані та в строки, погоджені сторонами;

зменшити розмір орендної плати на вимогу орендаря, якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди;

продати орендарю об’єкт оренди після закінчення строку дії договору оренди, якщо право на його викуп встановлено договором.

Правовими підставами припинення договору оренди є:

закінчення строку, на який його було укладено. Водночас слід враховувати, якщо орендар протягом місяця після закінчення строку дії договору продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує проти цього, то договір оренди вважається продовженим (пролонгованим) на той же строк і на тих же умовах;

викуп (приватизація) об’єкта оренди;

ліквідація суб’єкта господарювання-орендаря;

загибель (знищення) об’єкта оренди;

розірвання договору.